Produsele pieței imobiliare - Tipuri de proprietăți imobiliare

3. Produsele pietei imobiliare. Tipuri de proprietati imobiliare.

Conform Standardelor Internationale de Evaluare (IVS), proprietatea imobiliara este definita prin prisma componentei sale, astfel :

“ Proprietatea imobiliara cuprinde terenul în sine, toate bunurile care în mod natural fac corp comun cu acesta, precum si toate bunurile care sunt legate de acesta, cum ar fi cladirile si amenajarile terenului (amplasamentului).”

Este normala asimilarea produselor imobiliare celor de serie? Caracteristicile produsului imobiliar, dupa cum s-a mentionat si anterior, definind piata imobiliara, nu permit acest lucru. Termenul de „produs” se refera la tipul proprietatii (ex: apartamente, cladiri de birouri, depozite), diferentiate apoi în functie de marime, structura, calitate, servicii, segmentarea pietei identificand si analizand sub-piete.

„Calitatea” produsului imobiliar se refera la arhitectura, constructie, aspect, finisari, iar „serviciile” se refera, cel mai adesea, la obligatia investitorului de a asigura managementul proprietatii

Produsul imobiliar difera substantial de produsele standard, deoarece produsul imobiliar comporta utilizari foarte diferite. Locatia este un atribut specific produsului imobiliar, oferta e constrânsa de mai multi factori precum cei politici, economici, timpul de productie este îndelungat, costurile de creere sunt mari ; produsele imobiliare trebuie realizate în functie de client neputand fi produse si comercializate în masa.

Datele disponibile pentru analiza de piata a produselor imobiliare sunt mai putin sigure si transparente, datorita unicitatii diferitelor locatii si a niselor de piata, in combinatie cu ciclicitatea economica si a pietei imobiliare.

Conform IVS, “În orice evaluare a proprietatilor imobiliare trebuie identificate caracteristicile proprietatii, care includ:

- localizarea,

- descrierea fizica

- juridica

- atributele economice sau de a genera venit”

Desi localizarea le confera un caracter imobil, au caracter flexibil din punctul de vedere al utilizarii (a se vedea principiul celei mai bune utilizari - CMBU).

Atributele principale, mentionate si in IVS –uri, sunt cele care conditioneaza utilizarea unei proprietati. Un atribut poate asigura comparabilitatea intre produse substituibile sau poate diferentia produsele imobiliare.

a. Atributele fizice ale proprietatii imobiliare

Acestea sunt:

- marimea proprietatii

- calitatea constructiei

- starea tehnica a proprietatii

Atributele fizice influenteaza utilizarea terenului si cladirilor, planul de dezvoltare, prin costuri si complexitate, localizarea si, in final, valoarea proprietatii

Ele se clasifica in:

- atribute naturale - geologice (compozitia solului si subsolului), topografice, de orientare (catre punctele cardinale, priveliste etc)

- produse de om, acestea fiind segmentate in:

A) imbunatatiri ale terenului (amplasamentului) – dragare, nivelare, amenajare de drumuri, utilitati, ele putand fi efectuate de catre developerii proprietatii sau de catre autoritatile locale (prin planificarea urbanistica)

B) imbunatatiri prin construire – sunt evaluate prin calitate (costuri), atractivitate (cerere), functionalitate (nivelul de satisfacere a preferintelor actuale)

b. Atributele legale

Dreptul de proprietate imobiliar are urmatoarele atribute: posesia,folosinta si dispozitia .Uzual, dreptul de proprietate poate fi subiect al unor limitari externe impuse de catre stat, cum ar fi :impozitarea, exproprierea, confiscarea, reglementarea, planificarea urbana sau preluarea de catre stat.

Atributele legale conditioneaza transferul si controlul asupra atributelor fizice ale proprietatii si pot fi clasificate in:

- Atribute legale private – conferite de dreptul asupra proprietatii imobiliare

- Atribute legale publice – zonarea, protejarea mediului, planificarea urbana, stabilirea unor sarcini fiscale

c. Localizarea proprietatii imobiliare

Reprezinta cel mai important atribut si se analizeaza pe 3 niveluri:

I – fata de vecinatatea imediata, avand drept coordonate: expunerea la strada, facilitati, accesibilitate, trafic

II – fata de zona urbana in care este amplasata (cartier)

III – in cadrul structurii urbane