Arendarea

ARENDAREA

Dupã cãderea comunismului, relatiile agrare românesti cu referire la dimensiunea exploatatiilor agricole au evoluat pe douã trasee distincte, dar contrare.

Primul traseu s-a desfãsurat pe vectorul reformelor agrare, care au avut ca obiectiv principal constituirea si reconstituirea dreptului de proprietate funciarã privatã si a

avut ca efecte desfiintarea prin lichidare a fostelor unitãti cooperatiste (Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar), restructurarea unitãtilor de stat (Legea nr. 1/2000) si reactivarea exploatatiilor mici, de tip familial.

Cel de-al doilea traseu, opus primului, a vizat cresterea dimensiunii exploatatiilor mici, ca necesitate obiectivã impusã de procesul de performare si eficientizare a activitãtii agricole. Circumscris acestui traseu, politicã agrarã s-a concentrat pe o paletã largã de activitãti pe piata funciarã, în cadrul cãreia o atentie deosebitã s-a acordat arendãrii, acceptatã de teoria economicã drept o formã clasicã de exploatare în antreprizã.

Reactivarea arendãrii, la pragul anului 1994 (Legea nr. 16/1994 privind arendarea bunurilor agricole) a fost consideratã ca „un fenomen economic normal” (Otiman,2002).

Arendarea este o alta forma principala de „ marfalitate” a pamantului si segment al pietei funciare. Ea reprezinta o tranzactie contractuala incheiata intre proprietar, uzufructuar sau alt detinator legal de terenuri agricole, denumit arendator, si arendas, cu privire la exploatarea suprafetelor de teren pe o durata determinata si la un pret stabilit de parti, denumit arenda. Prin arendare, are loc un transfer partial de proprietate asupra terenurilor arendate de la arendator catre arendas, respectiv posesiunea si folosinta. In teoria economica arenda este definita ca „suma de bani rezultata din incasarile totale pe care arendasul o plateste arendatorului, ca pret pentru obtinerea temporara a dreptului de folosinta asupra pamantului”.

Ponderea terenurilor arendate difera de la o tara la alta. In UE, ponderea terenurilor arendate este cuprinsa intre 4% in Grecia si 68% in Belgia, ponderea medie fiind de 33%. In SUA, arendasii exploateaza una din patru ferme.

In toate tarile occidentale, arendarea este reglementata prin legi speciale sau norme cu putere de lege. Fiecare stat reglementeaza arendarea tinand seama de specificul tarii respective. Ca atare, exista deosebiri privind drepturile si obligatiunile partilor contractuale, durata arendarii, nivelul arendei.

Referitor la durata arendarii, legislatia din diferite tari ofera o mare varietate de reglementari. In Belgia, de pilda, unde arendarea continua sa joace un rol important, legea din 1988 stabileste durata contractului de arendare la cel putin 9 ani. Sunt tari in care durata contractului de arendare se stabileste prin negocierea libera dintre parti.

Un punct nodal al tranzactiilor dintre proprietari si arendasi il constituie arenda pe care arendasul se obliga sa o plateasca arendatorului. Ea are un continut complex, fiind formata din renta, amortismentul pentru investitiile realizate de arendator si dobanda la capitalul investit. . Deci, renta este mai mica decat arenda, sau cel putin egala cu aceasta, iar relatiile dintre ele s-ar putea exprima astfel:

A=R+I

A=R, in care:

A-arenda;

R-renta funciara;

I-dobanda la capitalul investit.

Marimea arendei este, in ultima instanta rezultatul confruntarii dintre arendatori si arendasi. Arendasul nu va plati mai mult pentru 1 ha de teren arabil decat poate castiga din cea mai buna cultura pe care o va realiza de pe el. La randul sau, proprietarul va arenda pamantul respectiv unui fermier numai daca este sigur ca nu poate obtine un pret mai bun de la alt utilizator. El va incerca intotdeauna sa obtina maximum de avantaj net din arendarea terenului. Cand se reinnoieste contractul de arendare, proprietarul pamantului cere de obicei aceeasi sporire a arendei, ca si cum ameliorarile ar fi fost facute toate cu capitatul sau propriu. In unele tari, partile contractante sunt libere sa stabileasca arenda; in altele legislatia prevede anumite niveluri.

Nivelul arendei este diferit de la tara la tara, aflandu-se sub incidenta unui complex de factori, ca si renta, care constituie componenta principala a arendei.

In 1998, renta (arenda) la hectarul arabil exprimata in ECU-euro era in Olanda 338, in Danemarca 298, in Austria 243, in Belgia 178 si in Franta 128. Datele statistice arata ca arenda manifesta o tendinta de crestere.

Arendarea in Romania

Dupa evenimentele din decembrie 1989, prin reconstituirea si constituirea dreptului de proprietate privata asupra pamantului ca efect al aplicarii Legii fondului funciar nr.18 din 1991, s-au creat premisele arendarii pamantului si a altor bunuri agricole. Ea se desfasoara in conditii schimbate fata de cele din trecut: nu este cauzata de existenta unor mari proprietati funciare, ci, dimpotriva, de proprietatea reconstituita sau constituita pana in 10 ha, pe baza legii nr.18/1991, limita urcata ulterior pana la 50 ha, pe baza Legii pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole si celor forestiere, solicitate potrivit prevederilor Legii fondului funciar nr.18/1991 si ale Legii nr.169/1997; cei care dau suprafete de teren in arenda sunt micii proprietari, de regula neagricultori sau agricultori in varsta.

Arendarea suprafetelor de teren si a altor bunuri agricole este reglementata de Legea arendarii nr.16/1994, modificata si completata in 1998. Potrivit legii, arendarea se face prin contract scris intre arendator si arendasi, contract care, pentru valabilitate si opozabilitate, se inregistreaza la Consiliul local in a carei raza teritoriala se afla bunurile arendate.