Analiza, Determinarea și Acordarea Creditelor Ipotecare

INTRODUCERE

Visul multora dintre noi este sa aiba o „casa pe pamânt” cu un spatiu, cât de mic, de curte în care sa poti sa te bucuri din plin de privilegiul statutului de unic proprietar si în care lucrurile pot fi aranjate sau „deranjate” dupa bunul tau plac.

În general, avem tendinta sa credem ca visele sunt un fel de idealuri intangibile, dar putem, la fel de bine, sa fim perseverenti si sa avem încredere în fortele proprii, astfel visele pot fi ideile care asteapta sa fie puse în practica.

În momentul în care te-ai hotarât sa duci la îndeplinire acest obiectiv este obligatoriu sa-ti faci o analiza riguroasa a resurselor financiare necesare finalizarii acestui demers.

În cazul în care situatia ta financiara nu este sustinuta de niste venituri suficient de mari, începi sa te întrebi cum poti sa obtii finantarea acestui proiect. Varianta cel mai la îndemâna ramâne pentru foarte multi dintre noi împrumutul de la banca.

Pe piata bancara româneasca exista o gama larga de produse de creditare oferite consumatorilor. Printre ele regasim si varianta prin care institutiile de credit finanteaza achizitia de locuinte.

Tinând cont de posibilitatile financiare ale multora dintre noi, achizitia unei locuinte este posibila, de multe ori, numai prin intermediul unui credit ipotecar. Achizitia unei locuinte prin intermediul creditelor oferite de catre institutiile de credit, este privita de multe ori ca fiind un proces anevoios (din cauza birocratiei care înca da batai de cap solicitantilor de credite), dar util pentru cei care doresc cumpararea unei locuinte.

În România exista deocamdata doar trei posibilitati de finantare ipotecara: creditul ipotecar de la banca sau de la societatile financiare (Domenia Credit si Immofinance) si contractarea unui angajament în sistemul de economisire-creditare. Acestea sunt variantele aflate la dispozitia celor care îsi doresc o casa.

O discutie despre cea mai buna varianta de finantare ipotecara trebuie sa aiba în vedere costurile adiacente finantarii si nivelul veniturilor certe pe care le are solicitantul. Datorita sistemului fiscal din România, cei mai multi dintre solicitantii de credit au o problema cu demonstrarea certa a veniturilor. Tipurile de plata a veniturilor sunt diversificate, fapt care conduce la aparitia anumitor probleme în momentul în care un client se adreseaza unei banci comerciale. Exista, de exemplu, solicitanti care au si carte de munca si diverse contracte de colaborare sau comisionare, ori obtin dividende pe o micro-întreprindere. Când toate aceste forme sunt combinate, o familie nu are posibilitatea sa acceseze un credit bancar, chiar daca bancile au devenit mult mai flexibile în calcularea veniturilor unui posibil client.

Este drept, un credit bancar este de multe ori cea mai ieftina posibilitate de finantare a unei locuinte.

Doar 7,5 milioane de case si mult mai multe cereri de locuinte. Chiar daca în primul trimestru al anului trecut creditul ipotecar si-a continuat cresterea, pretul caselor si oferta scazuta de locuinte noi frâneaza accesul la credite. În replica, bancile au început sa modifice conditiile de creditare. Batalia pentru facilitarea accesului populatiei la creditele ipotecare maturizeaza piata imobiliara româneasca mult mai repede decât s-a maturizat în alte tari. În Europa Centrala si de Est, piata creditului ipotecar a debutat în urma cu trei-patru sau chiar cinci ani. În statele din Vest sau în SUA, piata creditului ipotecar are deja o vârsta serioasa, de 15 – 20 de ani.

În România, dezvoltarea puternica a acestui segment a început în urma cu trei ani si jumatate. Expectatiile pietei la vremea respectiva erau mai mult decât favorabile. Totusi, datorita ascensiunii preturilor la apartamente, piata imobiliara este semiparalizata. În încercarea de a resuscita creditul ipotecar, bancile comerciale au început sa îmbunatateasca conditiile de creditare fortând maturitatea acestei piete. Daca în Statele Unite s-a ajuns abia în ultimii ani la maturitati de 30 sau 40 de ani pentru un credit pentru locuinta, în trimestrul doi din 2005, în România s-au lansat primele credite care permit o rambursare de peste 30 de ani.

Cu toate acestea, daca nu începe rapid constructia de blocuri noi pe întreg teritoriul tarii, care sa reprezinte o contraoferta la preturile exagerate de pe piata imobiliara, creditul ipotecar nu va reusi probabil decât sa mentina sau chiar sa creasca (în perspectiva îmbunatatirii puterii de cumparare a populatiei) preturile la apartamentele existente.