Analiza Pieței Imobiliare din Austria

CAPITOLUL 1. ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE DIN AUSTRIA

1.1. CARACTERISTICILE PIEŢEI IMOBILIARE AUSTRIECE

Din punct de vedere internaţional piaţa imobiliară din Austria este concentrată în Viena. Cu toate acestea, cele două oraşe Graz şi Linz sunt, de asemenea, cele mai importante la nivel naţional, în special în domeniul logisticii. În plus, proiectele de spaţii de birouri în zonele din jurul staţii de trenuri în aceste două oraşe, precum şi la Salzburg, oferă un impuls pieţei imobiliare regionale.

Viena este unul dintre cele mai importante oraşe turistice ale Europei, fapt ce poate justifica parţial preţul mare perceput la proprietăţile imobiliare. Un alt element esenţial al pieţei imobiliare vieneze este şi faptul că majoritatea locuinţelor scoase la vânzare se află în zone semicentrale, destul de aproape de centrul oraşului, iar locaţia unui astfel de apartament este esenţială în stabilirea preţului.

Alţi factori care influenţează preţul proprietăţilor imobiliare sunt suprafaţa locuinţei respective, situarea lor în zone cu acces facil la mijloace de transport în comun sau în apropierea unor şcoli sau spaţii verzi. Piaţa imobiliară din Viena este o piaţă matură, fără mari fluctuaţii de preţuri, iar cel mai interesant lucru de pe această piaţă este nivelul mare al chiriei. Viena este împărţită administrativ în 23 de districte, iar centrul oraşului poate fi încadrat în districtele unu-nouă. Cu cât locaţia unui imobil este mai aproape de aceste districte, cu atât preţul cerut pentru un apartament este mai mare.

Cele mai ieftine locuinţe din Viena sunt reprezentate de segmentul garsonierelor. Astfel de oferte se găsesc atât în zone centrale sau semicentrale, cât şi în cele periferice. Diferenţele de preţ dintre acestea sunt date de district, de suprafaţă, precum şi de anul construcţiei al imobilului în care sunt situate acestea.

Alte locuinţe, cum ar fi de exemplu cele de două camere, au preţuri destul de mari, care pot fi considerate prohibitive, mai ales daca acestea sunt situate în zone centrale sau semicentrale.

În Austria impozitul pe casă şi teren este calculat pe bază de estimare a valorii imobilului, ceea ce în general reprezintă mai puţin faţă de valoarea de piaţă a proprietăţii respective. La această valoare se aplică cota de impozitare care se stabileşte la nivel federal şi este, în medie, de 0,2%. La nivel local, această cotă este multiplicată cu un coeficient care poate depăşi 500%.

Fig.nr.1,2. Evoluţia anuală a preţului caselor din Austria (%)

Fig.nr.3. Evoluţia împrumuturilor pentru locuinţe din Austria

Cererea de spaţii noi se aplică, încă, în principal la cele mai bune locaţii din Viena - aşa-numita ‘’Golden U’’ (Kärntner Strasse, Graben şi Kohlmarkt) şi Mariahilfer Strasse - precum şi locaţiile de top din capitalele provinciale. O scădere generală a cererii în toate industriile este totuşi observată.

Cererea de centre comerciale noi şi locaţii stabilite bine cunoscute este încă prezentă. Amplasarea şi dimensiunea centrelor comerciale reprezintă factori cruciali pentru a determina succesul lor actual.

Deşi nu există aproape nicio ofertă în locaţii de top din Viena, cererea este încă prezentă, dar nu la fel de competitivă ca şi în ultimii ani.

Locaţiile cele mai solicitate sunt încă Kärntner Strasse, Graben, Kohlmarkt şi Mariahilfer Strasse, în timp ce cererea de locaţii de pe Favoritenstrasse şi Hauptstrasse Meidlinger stagnează uşor.