Finanțarea imobiliară comercială din Franța

Finantarea imobiliara comerciala din Franta

1.Aspecte generale privind finantarea imobiliara din Franta

Sistemul de finantare a locuirii reprezinta o componenta a sistemului de construire si achizitionare a locuintelor, fiind constituit dintr-o retea de intermediari care ofera, pe de o parte, instrumentele financiare pentru a economisi, a mobiliza resursele (inputurile), iar pe de alta parte ofera credite (outputuri) pentru cumpararea de locuinte si modernizarea acestora.

Comparativ cu alte domenii de activitate, in finantarea locuirii trebuie avute in vedere o serie de probleme specifice:

a. Finantarea lucrarilor destinate cladirilor cu scop locativ se asigura prin intermediul fondurilor publice sau private;

b. Obiectivele politicii in materie de locuire sunt conditionate de nivelul resurselor bugetare publice sau private;

c. Echilibrul optimal intre diferitele obiective se poate asigura in functie de particularitatile fiecarei tari. In anumite cazuri, este urgenta construirea mai multor locuinte, in timp ce in altele este mai convenabil sa se acorde prioritate aspectelor calitative;

d. Metoda care va da cele mai bune rezultate de finantare va depinde de tipul proprietatii (individuala, comuna sau publica) si de natura sursei de finantare (principal privata sau publica);

e. Cheltuielile pot fi destinate: construirii de noi locuinte, intretinerii parcului imobiliar, cumpararii locuintelor existente;

f. Pretul locuintelor trebuie sa fie determinat in functie de mijloacele de care dispun familiile si de posibilitatile subventiilor publice.

In tarile europene se practica diferite tipuri de sisteme de finantare imobiliara care integreaza cu succes finantarea locuirii in economie. Acestea realizeaza o anumita combinatie intre modelele de baza: sistemul contractual; modelul bancilor comerciale; modelul bancilor ipotecare ; modelul bancilor ipotecare secundare.

In Franta, cea mai mare parte a resurselor acordate sub forma de imprumut pentru construirea de locuinte publice provine din transformarea de catre o organizatie specializaţa (Casa de Economii) a economiilor pe termen scurt in imprumuturi pe termen lung.

Finantarea publica a sectorului social in aceasta tara imbraca doua forme principale: creditele de investitie, ajutor financiar public pentru constructii acordat unui beneficiar care construieste lucuinte cu scop social; ajutorul acordat persoanelor sau familiilor, care se ajusteaza in functie de veniturile acestora, ajutandu-i sa-si plateasca chiria sau ratele la credite.

Ajutorul statului pentru ameliorarea locuintei are trei forme: prima de ameliorare a locuintei, acordata proprietarilor-ocupanti ai unor locuinte mai vechi de 20 de ani si in anumite conditii de resurse; subventia pentru iesirea din insalubritate, destinata proprietarilor-ocupanti care traiesc de cel putin doi ani intr-o locuinta insalubra si ale caror resurse nu depasesc un anumit plafon; subventiile Agentiei Nationale pentru Ameliorarea Habitatului (ANAH), care favorizeaza reabilitarea locuintelor private cu chirie.

De asemenea, in Franta exista trei legi care stau la baza “dreptului de locuinta”- obiectiv devenit constitutional prin decizia Comitetului Constitutional din 19 ianuarie 1995: legea din 8 iulie 1989 cu privire la raporturile locative, legea din 31 mai 1990, numita si “legea Besson”, legea din 29 iulie 1998, care se refera la lupta impotriva excluderii.

Legea “Besson” afirma dreptul oricarei familii care se confrunta cu dificultati financiare de a beneficia de sprijinul colectivitatii in scopul obtinerii unei lociunte decente si independente.

Cu toate acestea insa, efectele nu au fost cele scontate. Dreptul la locuinta a fost adesea perceput de actorii locali mai curand ca o amenintare.

Creditele acordate pentru dezvoltarea ofertei de lociunte noi, adaptate persoanelor aflate in dificulate, si pentru construirea lociuntelor sociale nu au fost consummate in totalitate (datorita unei prudente exagerate).

In Franta, finantarea imobiliara se realizeaza prin depozite atrase de la populatie si foarte putin prin obligatiuni, asa cum se intampla in alte tari europene.

In contextul crizei imobiliare actuale, in Franta , in contextual legal in care sectorul de constructii este limitat de reguli guvernamentale, nu poate fi vorba despre o inflatie de locuinte.

In plus, creditele ipotecare franceze au rate fixe ale dobanzii, ceea ce inseamna o sensibilitate scazuta a populatiei la fluctuatiile international ale dobanzilor la credite (dobanzi de aproximativ 4% fara comisioane de risc sau de gestiune).

In cazul in care o banca multinationala are mici pierderi atunci aceasta incearca sa-si acopere aceste pierderi in alte tari, unde isi au localizate diferite agentii, oferind dobanzi de euribor 3m+3% si un comision de gestiune de credit de 0.10% pe an (aplicat la soldul creditului).

2. Proiecte comerciale ale grupurilor financiare franceze

Daca la nivelul intregii Europe cei mai dinamici investitori sunt cei din Statele Unite ale Americii (33%), urmati de investitorii din Marea Britanie (18%), in Romania, cei mai activi au fost austriecii (52%), prin aportul hotarator al Immoeast AG.

Pe locul secund, ca si in Europa, se afla investitorii din Marea Britanie, reprezentative fiind achizitiile Fabian Romania Property Fund si Teesland iOG (devenit, de anul trecut, Valad).

Este interesanta intrarea in top 3 a investitorilor din Franta, prin achizitia America House de catre grupul financiar francez Natixis (numarul 2 in finantare imobiliara in Franta), prin intermediul subsidiarei Ixis, tranzactie de 120 mil. Euro.