Circulația Juridică a Terenurilor

1. Introducere

Initial, în materia circulatiei juridice a bunurilor imobile, sistemul

Codului civil a consacrat doua principii: principiul libertatii contractuale si

principiul consensualismului. Sub imperiul acestor principii, contractele de

vânzare – cumparare având ca obiect un bun imobil se puteau perfecta prin

simplul acord de vointa al partilor.

Potrivit art. 971 Cod civil, „în contractele ce au ca obiect translatia

proprietatii sau unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin

efectul consimtamântului partilor si lucrul ramâne în rizico – pericolul

dobânditorului, chiar când nu s-a facut traditiunea bunului.”

Astfel, art. 1295 Cod civil prevede ca „ vinderea este perfecta între

parti si proprietatea este d 757v2124h e drept stramutata la cumparator, în privinta vânzatorului, îndata ce partile s-au învoit asupra lucrului si asupra pretului, desi lucrul înca nu se va fi predat si pretul nu se va fi numarat.”

Cu privire la terenuri, Codul civil nu cuprinde reglementari în materia

înstrainarii acestora, dar cât timp au fost în vigoare dispozitiile unor acte

normative, care au instituit restrictii circulatiei juridice a bunurilor imobile,

în doctrina si în jurisprudenta s-a considerat ca terenurile la care se refereau

aceste acte normative au fost scoase din circuitul civil.

Circulatia juridica a terenurilor reglementata prin Titlul X al

Legii nr. 247/2005

În prezent, circulatia juridica a terenurilor este reglementata prin Titlul

X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietatii si justitiei,

precum si unele masuri adiacente, care a abrogat Legea nr. 54/1998 privind

circulatia juridica a terenurilor.

Noul act normativ prevede ca terenurile proprietate privata, indiferent

de destinatia si titularul lor, sunt si ramân în circuitul civil. Ele pot fi înstrainate si dobândite liber prin oricare din modurile prevazute de lege, cu respectarea dispozitiilor acestei legi.

2. Cap. I. Consideraţii generale privind circulatia juridică a terenurilor

I.1. Clasificarea terenurilor, dupa destinatie

. Circulaţia terenurilor potrivit Legii nr. 54/1998. –Din cuprinsul Legii nr. 54/1998 (dar şi din ansamblul legislaţiei în materie: Legea nr. 18/1991, Codul civil, Legea nr.16/1994 a arendei etc., se pot desprinde cel puţin trei principii majore:

- principiul liberei circulaţii juridice a terenurilor;

- principiul potrivit căruia înscrisul autentic este o condiţie de validitate a înstrăinării terenurilor;

- principiul potrivit căruia înstrăinarea terenurilor prin vânzare se va face cu respectarea dreptului de preemţiune. În acest sens Legea nr. 54/1958 stabileşte: „Înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea dreptului de preemţiune al coproprietarilor, al vecinilor ori al arendaşilor” (art. 5).

Relaţiile sociale cu privire la terenuri care fac obiectul de al dreptului funciar au loc între particulari –persoane fizice şi persoane juridice de tip privat , între persoanele juridice de tip public , precum şi între acestea din urmă şi particulari . De aceea , unele norme juridice cu privire la terenuri aparţin dreptului public , iar altele aparţin dreptului privat .

În funcţie de destinaţie , terenurile se clasifică astfel :

- terenuri cu destinaţie agricolă , care se împart în :

- terenuri agricole productive : terenuri arabile , viile , livezile , păşunile , fâneţele , pepinierele viticole , pomicole .

- terenuri cu vegetaţie forestieră , amenajări piscicole.

- terenuri cu destinaţie forestieră , din care fac parte

- terenurile împădurite

- terenurile destinate împăduririlor ,

- terenurile neproductive – râpe , bolovănişuri , dacă acestea sunt cuprinse în amenajamentele silvice .

- terenuri aflate permanent sub ape : albiile cursurilor de ape , fundul apelor maritime interioare şi al mării teritoriale .

- terenuri din intravilan , aferente localităţilor urbane şi rurale pe care sunt amplasate construcţiile , alte amenajări ale localităţilor

- terenuri cu destinaţie specială , din care fac parte : terenuri folosite pentru transporturi , terenuri folosite pentru construcţii şi instalaţii hidrotehnice , de transport al energiei electrice şi gazelor naturale , exploatări miniere şi petroliere , plajele , rezervaţiile , monumentele naturii , ansamblurile şi siturile istorice şi altele asemenea.

Pentru ca cetatenii sa poata avea dreptul la terenuri, exista in acest sens dreptul de proprietate.

Cap. II. Regimul juridic al circulaţiei terenurilor proprietate privată

Terenurile proprietate privată, indiferent de titularul lor, se afla in circuitul civil, adică ele pot fi dobândite şi instrăinate potrivit dispoziţiilor de drept comun şi cu respectarea dispoziţiilor speciale din Legea nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor. Indiferent ca sunt situate in intravilanul sau extravilanul localitaţilor si indiferent de intinderea suprafeţei, terenurile pot fi instrainate numai prin acte juridice incheiate in forma autentica. (art. 2 alin. 1 din Legea nr. 54/1998).

Legea instituie unele limiări privind înstrainarea şi respectiv dobandirea dreptului de proprietate asupra terenurilor astfel:

1 - In cazurile de dobandire prin acte juridice între vii, proprietatea dobânditorului nu poate depăşi 200 ha teren agricol, in echivalent arabil de familie, sub sancţiunea reducţiunii actului juridic de înstrăinare pana la limita suprafeţei legale (art. 2 alin. 2 si 3 din Legea nr. 54/1998).

2 - Terenurile atribuite prin constituirea dreptului de proprietate nu pot fi înstrăinate prin acte juridice intre vii, timp de 10 ani, socotiţi de la începutul anului urmator celui in care s-a făcut înscrierea proprietaţii asupra lor. Actul de înstrăinare încheiat cu nerespectarea acestui termen este lovit de nulitate absoluta. Constatarea nulitaţii poate fi cerută in justiţie de către primar, prefect, procuror, precum şi de orice persoana interesată (art. 32 din Legea nr. 18/1991 rep.).