Tratamentul Contabil al Imobilelor de Plasament în Viziunea IAS 40

1. Tratamentul contabil al imobilelor de plasament în viziunea IAS 40

IAS 40 – Investii imobiliare (definiti, recunosterea si evaluarea initiala, evaluarea

ulterioara recunoasterii initiale, transferuri)

IAS 40 prescrie tratamentul contabil al investitiilor imobiliare si cerintele de prezentare a

informatiilor aferente.

Investitiile imobiliare sunt definite ca fiind acele proprietati imobiliare (teren sau cladire –

sau parte a unei cladiri – sau ambele) detinute (de proprietar sau de locatar în baza unui

contract de leasing financiar) mai degraba în scopul închirierii sau pentru cresterea valorii

capitalului sau ambele, decât pentru:

(a) a fi utilizate în productia de bunuri, prestarea de servicii sau în scopuri administrative;

sau

(b) a fi vândute pe parcursul desfasurarii normale a activitatii.

Urmatoarele constituie exemple de investitii imobiliare:

(a) terenurile detinute, mai degraba, în scopul cresterii pe termen lung a valorii capitalului,

decât în scopul vânzarii într-un timp foarte scurt, pe parcursul desfasurarii normale a activitatii;

(b) terenurile detinute pentru a fi utilizate în viitorul înca nedeterminat. (Daca o întreprindere

nu a hotarât ca va utiliza terenul fie ca pe un tip de proprietate imobiliara utilizata de posesor, fie în scopul vânzarii rapide pe parcursul desfasurarii normale a activitatii, atunci terenul este considerat ca fiind detinut în scopul cresterii valorii capitalului);

(c) o cladire aflata în proprietatea întreprinderii raportoare (sau detinuta de întreprinderea raportoare în baza unui contract de leasing financiar) si închiriata în baza unuia sau mai multor contracte de leasing operational;

(d) o cladire care este libera, dar care este detinuta spre a fi închiriata în baza unuia sau a mai

multor contracte de leasing operational.

Evaluare initiala

O investitie imobiliara trebuie evaluata, initial, la cost. Costurile de tranzactionare trebuie

incluse în evaluarea initiala.

Costul unei investitii imobiliare achizitionate este format din pretul de cumparare al acesteia

plus orice cheltuieli direct atribuibile. Cheltuielile direct atribuibile includ, de exemplu,

onorariile profesionale pentru prestarea serviciilor juridice, taxele de transfer al proprietatii si

alte costuri de tranzactionare.

Costul unei investitii imobiliare construite în regie proprie este costul de la data la care

constructia sau îmbunatatirea este finalizata. Pâna la acea data, o întreprindere aplica IAS 16,

Imobilizari corporale. La acea data, proprietatea imobiliara devine investitie imobiliara si se

aplica acest Standard.

Cheltuiala ulterioara

Cheltuiala ulterioara aferenta unei investitii imobiliare care a fost deja recunoscuta trebuie

adaugata la valoarea contabila a investitiei imobiliare atunci când exista probabilitatea ca vor

fi generate catre întreprindere beneficii economice viitoare, în plus fata de standardul de

performanta initial. Toate celelalte cheltuieli ulterioare trebuie recunoscute în perioada în care ele apar.

Evaluarea ulterioara recunoasterii initiale

Standardul permite întreprinderilor sa aleaga între:

(a) un model bazat pe valoarea justa: investitia imobiliara trebuie evaluata la valoarea

justa, iar modificarile înregistrate în valoarea justa trebuie recunoscute în contul de profit

si pierdere sau

(b) un model bazat pe cost. Acest model este, de fapt tratamentul contabil de baza stabilit în

IAS 16, Imobilizari corporale: investitia imobiliara trebuie evaluata la cost mai putin

amortizarea (minus pierderile cumulate din depreciere). O întreprindere care opteaza

pentru modelul bazat pe cost trebuie sa prezinte informaii: în legatura cu valoarea justa a

investitiei sale imobiliare.

Dupa recunoasterea iniiala, o întreprindere care alege modelul bazat pe valoarea justa trebuie

sa evalueze toate investiile sale imobiliare la valoarea lor justa.

Un câstig sau o pierdere aparuta în urma unei modificari a valorii juste a investiiei imobiliare

trebuie inclus în profitul net sau în pierderea neta a perioadei în care apare.

Incapacitatea de a determina în mod credibil valoarea justa

Exista o ipoteza ce este respinsa, conform careia o întreprindere vrea sa determine, în mod

credibil, valoarea justa a unei investitii imobiliare, pe o baza continua. În situatii exceptionale,

totusi exista o dovada clara, în momentul în care o întreprindere achizitioneaza pentru prima

data o investitie imobiliara (sau în momentul în care o proprietate existenta devine pentru

prima data investitie imobiliara ca urmare a definitivarii constructiei sau îmbunatatirii, sau în

urma survenirii unei modificari în utilizare) ca întreprinderea nu va putea determina, în mod

credibil, valoarea justa a investitiei imobiliare pe o baza continua. Aceasta situatie apare

atunci când, si numai atunci când, tranzactiile de piata comparabile sunt ocazionale si nu sunt

disponibile estimari alternative ale valorii juste (de exemplu, bazate pe previziuni actualizate

ale fluxurilor de numerar). În astfel de situatii, o întreprindere trebuie sa evalueze acea

investitie imobiliara utilizând tratamentul contabil de baza prezent în IAS16, Imobilizari

corporale. Valoarea reziduala a investitiei imobiliare trebuie presupusa a fi egala cu zero.

Întreprinderea trebuie sa continue aplicarea IAS 16 pâna la momentul cedarii investitiei

imobiliare.

Modelul bazat pe cost

Dupa evaluarea initiala, o întreprindere care opteaza pentru modelul bazat pe cost trebuie sa

evalueze toate investitiile sale imobiliare utilizând tratamentul contabil de baza din IAS 16,

Imobilizari corporale, adica la cost mal putin orice amortizare cumulata sl orice pierderi

cumulate din depreciere.

Transferuri

Pentru transferul unei investitii imobiliare înregistrate la valoarea justa la proprietati

imobiliare utilizate de posesor sau stocuri, costul proprietatii, în scopul contabilizarii ei

ulterioare conform IAS16 sau IAS 2 trebuie sa fie valoarea sa justa de la data modificarii

utilizarii.

Daca o proprietate imobiliara utilizata de posesor devine o investitie imobiliara care va fi

înregistrata la valoarea justa, o întreprindere trebuie sa aplice IAS 16 pâna la data

modificarii utilizarii. Întreprinderile trebuie sa trateze orice diferenta de la acea data,

dintre valoarea contabila a proprietatii imobiliare, în baza IAS 16, si valoarea sa justa, la

fel ca pe o reevaluare, în baza IAS16.

Pâna la data la care proprietatea imobiliara utilizata de posesor devine o investitie imobiliara

înregistrata la valoarea justa, o întreprindere continua amortizarea proprietatii si recunoaste

orice pierderi din depreciere care au avut loc. Întreprinderea trateaza orice diferenta de la acea

data dintre valoarea contabila a proprietatii, în baza IAS 16 si valoarea sa justa în acelasi fel

ca pe o reevaluare, în baza IAS 16.

Pentru un transfer de la stocuri la investitie imobiliara care va fi înregistrata la valoarea

justa, orice diferenta între valoarea justa a proprietatii imobiliare la acea data si valoarea

sa contabila anterioara trebui recunoscuta în profitul net sau pierderea neta a perioadei.