Contractul de Închiriere ca Temei Juridic al Folosinței Locuinței

Domeniu: Drept

Conține 3 fișiere: doc

Pagini : 63 în total

Cuvinte : 972

Mărime: 51.54KB (arhivat)

Publicat de: Liviu Adam

Puncte necesare: 10

Profesor îndrumător / Prezentat Profesorului: Sorin Talmaciu

Descarcă acum

Cuprins Extras Bibliografie Preview

Cuprins

I. NOŢIUNI INTRODUCTIVE 5
I.1.Noţiunea de contract 5
I.1.1. Reglementare (sediul material) 6
I.1.2. Domeniu de aplicare 7
I.2. Caractere juridice ale contractului de închiriere. 7
I.3. Elemente de drept comparat 8
II. ÎNCHEIEREA CONTRACTULUI DE ÎNCHIRIERE 11
II.1.Contractul de închiriere ca temei juridic al folosinţei locuinţei 11
II.2.Părţile contractante 12
II.2.1. Locatorul 12
II.2.2. Locatorul 12
II.3. Forma contractului de închiriere 13
II.4. Conţinutul contractului de închiriere 14
II.5. Obiectul contractului 15
II.5.1. Locuinţa închiriată 15
II.5.2. Chiria 15
II.6. Termenul închirierii 16
II.6.1.Dreptul chiriaşului la reînoirea contractului de închiriere 16
II.6.2. Dreptul de preempţiune al chiriaşului 19
III. EFECTELE CONTRACTULUI DE ÎNCHIRIERE 21
III.1. Obligaţiile locatorului 21
III.1.1. Noţiuni generale 21
III.1.2. Pedarea locuinţei 22
III.1.3. Efectuarea reparaţiilor 22
III.2. Obligaţiile chiriaşului. 24
III.2.1. Folosirea locuinţei potrivit destinţiei 24
III.2.2. Întreţinerea locuinţei 25
III.2.3. Plata chiriei 26
III.2.4. Plata cotelor-părţi din cheltuielile comune 26
III.2.5. Obigaţiile ce nu pot fi asumate de chiriaş 27
III.3. Contractul de subînchiriere 28
III.3.1. Condiţii 28
III.3.2. Efecte 38
III.4. Cesiunea contractului de închiriere 30
III.4.1. Aplicabilitate 30
III.4.2. Condiţii 31
III.4.3. Efecte 31
III.5. Schimbul de locuinţe 32
III.5.1. Schimbul de locuinţe voluntar 32
III.5.2. Schimbul obligatoriu de locuinţe 33
IV. ÎNCETAREA CONTRACTULUI DE ÎNCHIRIERE 36
IV.1. Cauze de încetare 36
IV.1.1. Expirarea termenului 36
IV.1.2. Denunţarea unilaterală a contractului de către chiriaş 37
IV.1.3. Rezilierea contractului pentru neexecutarea obligaţiilor de catre chiriaş 37
IV.1.4. Lipsa chiriaşului titular de contract Divoţul 39
IV.2. Soluţionarea litigiilor locative 42
V. REGULI DEROGATORII PRIVIND ÎNCHIRIEREA UNOR LOCUINŢE CU DESTINAŢIE SPECIALĂ 44
V.1. Locuinţa socială 44
V.1.2. Noţiune 44
V.1.2. Persoanele indreptăţite şi repartizarea locuinţelor sociale 44
V.1.3. Încheierea contractului 45
V.1.4. Rezilierea contractului 46
V.2. Locuinţa de serviciu şi locuinţa de intervenţie 47
V.2.1. Noţiune 47
V.2.2. Locuinţa de serviciu 47
V.2.3. Locuinţa de intervenţie 48
V.3. Locuinţa de necesitate 49
V.3.1. Noţiune 49
V.3.2. Regim juridic 50
V.4. Locuinţa de protocol 50
V.4.1. Noţiune 50
V.4.2. Locuinţa de protocol – reşedinţă oficială 51
V.4.3. Locuinţa de protocol – simplă 51
V. SPEŢE ŞI PROPUNERI DE LEGE FERENDA 53
VI.1. Speţe 53
VI.2. Propuneri de lege ferenda 55
VI. CONCLUZII 57

Extras din proiect

I. NOŢIUNI INTRODUCTIVE

I.1. NOŢIUNEA DE CONTRACT

Unii autori disting între convenţie si contract. Convenţia ar fi genul, iar contractul ar fi specia.

Convenţia este considerată ca acordul de voinţă intervenit între persoane în scopul de a crea orice fel de efecte juridice, pe când contractul este specia de convenţie prin care se creează obligaţii1.

De asemenea, prin convenţie nu se creează obligaţii, ci se produc alte efecte juridice, ca de exemplu modificări de obligaţii, stingeri de obligaţii2.

Distincţia între convenţie şi contract este lipsită de temei faţă de dispozţiile Codului Civil.

Astfel, prin contract se înţelege acordul de voinţă între două sau mai multe persoane spre a constitui sau stinge între dânşii un raport juridic, (art.942 C.civil). Contractul este, deci, sinonim cu convenţia.

1. Ion P.Filipescu, Teoria generala a obligaţiilor, 1998, p.16;

2.M.C.Rarincescu, op. cit., p.19.

Persoanele sunt libere prin simpla lor voinţă, să încheie orice fel de contracte şi să creeze orice fel de obligaţii, cu condiţia de a nu aduce atingere ordinii publice şi bunelor moravuri (art.5 C.Civil).

Această concepţie privind voinţa oamenilor care domină materia contractelor şi obligaţiilor contractuale este cunoscută sub denumirea de principiul autonomiei de voinţă sau principiul libertăţii de voinţă în materia contractelor. Principiul poate fi caracterizat astfel3:

a) fundamentul forţei obligatorii a contractelor îl constituie voinţa părţilor;

b) orice contract, în masura în care este rezultatul voinţei părtilor, este just şi legitim;

c) principiul autonomiei de voinţă afirmă deplina libertate contractuală;

d) contractele au deplină obligativitate, au putere de lege între părţile contractante: ,,pacta sunt servanda“.

Închirierea este un contract prin care o persoană, numită locator, se obligă să asigure unei alte persoane, numită chiriaş (locatar), folosinţa temporară, totală sau parţială a unei locuinţe, în schimbul unei sume de bani, numită chirie.

I.1.1. Reglementare (sediul material)

Prin noua lege a locuinţei (Legea nr.114/1996) s-a abrogat vechea reglementare derogatorie de la dreptul comun cuprinsă în Legea nr.5/1973 priind administrarea fondului locativ şi reglementarea raporturilor dintre proprietari şi chiriaşi precum şi în HCM nr.860/1973 pentru stabilirea măsurilor de executare a Legii nr.5/1973.

Noua Lege a locuinţei cuprinde reglementări referitoare atât la închirierea locuinţelor în general, cât şi la închirierea unor categorii speciale de locuinţe, cum

3. C.Statescu si C.Bârsan, op. Cit.,1992, p.38

sunt cele sociale, de serviciu, de intervenţie, de necesitate şi de protocol4.

I.1.2. Domeniul de aplicare

Dispoziţiile Legii nr.114/1996 sunt aplicabile numai contractelor de închiriere având ca obiect o locuinţă, definită de lege ca o ,,construcţie alcatuită din una sau mai multe camere de locuit, cu dependinte, dotarile si utilitatile necesare, care satisface cerinţele de locuit ale unei persoane sau familii“ (art.2 lit.a), inclusiv curtea şi grădina închiriată odată cu suprafaţa locativă (art.21 lit.c)

Aceste dispoziţii nu sunt aplicabile dacă contractul are ca obiect un alt imobil, cum ar fi, de exemplu, curtea sau garajul închiriat pentru parcarea sau adăpostirea autovehiculului, ori în alt scop (se aplică dreptul comun). Legislaţia locativă nu este aplicabilă nici în cazul închirierii unei case de vacanţă, definită de lege ca ,,locuinţă ocupată temporar, ca resedinţa secundară, destinată odihnei şi recreerii“ (art.2 lit.h)

I.2. CARACTERELE JURIDICE ALE CONTRACTULUI DE ÎNCHIRIERE

Contractul de închiriere are următoarele caractere juridice:

a) Închirierea este un contract consensual deoarece se încheie valabil prin simplul acord de voinţa al părţilor (,,solo consensu“). În schimb, ,,ad probationem“, se face închirierea unei locuinţe ce trebuie consemnată printr-un înscris (art.21 din Legea nr.114/1996, republicată)5;

4. Dan Chirica, Drept civil, Contracte speciale, 1997, p.188;

5. Stanciulescu Liviu, Contracte speciale, Succesiuni, 2002, p.171.

b) Închirierea este un contract sinalagmatic (bilateral) pentru că presupune obligaţii din partea ambelor părţi contractante;

a) Închirierea este un contract oneros deoarece ambele părţi contractante (locatorul şi chiriaşul) urmăresc un avantaj;

b) Închirierea este un contract comutativ, părtile cunoscând existenţa şi întinderea obligaţiilor acestora, încă de la momentul perfectării;

c) Închirierea este un contract cu executare succesivă care presupune derularea lui în timp (părţile executându-şi obligaţiile pe toată durata acestuia);

d) Închirierea este un contract translativ de folosinţă fapt pentru care, nefiind translativ de proprietate, locatorul poate fi şi o altă persoană decât proprietarul bunului, de exemplu, un uzufructuar).