Proprietatea civilă pe cote-părti - noul cod civil

I. NOŢIUNI INTRODUCTIVE.

Dreptul de proprietate este un drept absolut, în consecinţa trebuie să se înţeleagă că titularul are puterea de a-i trage toate foloasele, de a avea toată utilitatea pe care o poate conferi şi de a săvârşi toate actele juridice care răspund interesului sau, dar în limitele legii, fără a avea nevoie de concursul altei persoane. Proprietarul este îndreptăţit să ceară tuturor celorlalte persoane să-i respecte dreptul său, după cum şi el este obligat să respecte dreptul de proprietate al celorlalte persoane. Dreptul de proprietate este şi un drept exclusiv, în sensul că titularul exercita singur toate atributele dreptului de proprietate, cu excluderea tuturor celorlalte persoane şi fără a avea nevoie de concursul acestora pentru exercitarea atributelor dreptului sau. Titularul dreptului de proprietate este singurul îndreptăţit să exercite toate atributele pe care i le conferă acest drept. Dar şi aici trebuie avut în vedere că legea poate să limiteze caracterul exclusiv al proprietăţii. Astfel, de exemplu, sunt servituţile pozitiviste, legale, convenţionale sau judiciare, precum şi restrângerile aduse privind folosirea anumitor categorii de bunuri, cum sunt locuinţele pentru care contractele de închiriere se încheie în condiţiile legii şi termenul lor este, de asemenea, prelungit prin lege. Dreptul de proprietate are un caracter perpetuu în sensul că în caz de înstrăinare, reapare în patrimoniul dobânditorului; dreptul de proprietate este credibil şi transmisibil, atât timp cât obiectul sau există; uneori, natura şi conţinutul dreptului de proprietate se schimbă prin trecerea lucrului de la o persoană la alta; de exemplu, în cazul exproprierii pentru utilitate publica. El nu se pierde prin moartea titularului sau, nu se stinge prin neîntrebuinţat, este imprescriptibil extinctiv. Şi acest caracter perpetuu al dreptului de proprietate exista în limitele prevăzute de lege.

Dreptul de proprietate poate fi pur şi simplu sau afectat de modalitate. El este pur şi simplu atunci când are ca titular o singură persoană, iar existenţa să nu atârnă de un eveniment sau de o împrejurare viitoare; acest drept poate să poarte asupra unui mobil sau imobil sau asupra mai multor bunuri. În orice caz, dreptul de proprietate individual care conferă atributele cele mai întinse (usus, fructus şi abusus) este dreptul comun al proprietăţii şi Codul Civil se ocupa de el cu prioritate. Dar dreptul de proprietate poate fi afectat de modalitate. Acestea sunt moduri care afectează dreptul de proprietate în sensul că aduc puterii proprietarului anumite restricţii; totuşi, în cadrul lor proprietatea nu este dezmembrată; deci proprietatea continua să existe. Bunăoară, proprietatea rezolubilă derivă din faptul că dreptului real i se aplică o condiţie sau proprietatea comună care ţine de pluralitatea titularilor dreptului, proprietatea inalienabilă care presupune o paralizare temporară a lui abusus.

Modalităţi ale dreptului de proprietate: proprietatea rezolubilă sau condiţionată, proprietatea anulabilă (care în sens larg este o proprietate condiţionată), proprietatea inalienabilă, proprietatea afectată unui scop (proprietate afecţiune) şi proprietatea comună cu variantele ei (coproprietatea obişnuită sau temporară, coproprietatea forţată sau perpetuă, proprietatea comună în devălmăşie şi proprietatea periodică

În anumite situaţii, dreptul de proprietate are o anume complexitate care rezultă din aceea că dreptul nu mai este pur şi simplu, ci afectat de modalităţi: reprezintă un drept asupra unuia sau mai multor bunuri sau aparţine simultan şi concomitent mai multor titulari sau existenta viitoare a dreptului în patrimoniul titularului este legată de un eveniment sau de o împrejurare prevăzută de lege sau care este stabilită prin voinţa omului.

Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate consta în faptul că acesta conferă titularului sau posibilitatea exercitării concomitente a celor trei atribute: usus, fructus şi abusus, proprietarul exercita singur toate cele trei atribute, cu excluderea tuturor celorlalte persoane şi fără a-i fi necesar concursul lor.

II. DREPTUL DE PROPRIETATE COMUNĂ

Dreptul de proprietate comună este reglementată de art 631 Cod Civil şi reprezintă excepţia de la regulă generală conform căreia dreptul de proprietate aparţine unui singur titular, care poate-şi exercita totalitatea prerogativelor specifice.

Aşadar, pe cale de excepţie, oricând, din diferite raţiuni, un bun poate ajunge să fie obiect al dreptului de proprietate aparţinând mai multor titulari, situaţie în care anumite reguli se impun cu privire la exercitarea atributelor corespunzătoare.

Motivul pentru care este absolut necesară reglementarea relaţiilor dintre titularii dreptului de proprietate comună rezidă în specificitatea unei astfel de situaţii, pornind de la faptul bine cunoscut ca exercitarea atributelor dreptului de proprietate conferă titularului sau un grad ridicat de libertate şi independentă a alegerilor cu privire la exploatarea bunului, care desigur are de suferit atunci când exista mai mulţi titulari.

Proprietatea comună poate fi definită ca fiind acea modalitate a dreptului de proprietate care se caracterizează prin aceea că dreptul asupra bunului său bunurilor aparţine concomitent mai multor persoane, mai multor titulari care, tot concomitent, exercita atributele conferite de dreptul de proprietate sau alt drept real, fără ca bunul să fie fracţionat în materialitatea să.

Proprietatea comună este de două feluri: proprietate comună pe cote-părţi sau coproprietate, subclasificată în coproprietate obişnuită (şi temporară) şi coproprietate forţată (şi perpetuă) şi proprietatea în devălmăşie, sau pe scurt, devălmăşie.

Diferenţa între cele două categorii consta în aceea că, în ceea ce priveşte coproprietatea, fiecare titulari deţine o cotă ideală şi abstractă certa din dreptul de proprietate, exprimata matematic printr-o fracţie sau un procent, în vreme ce în cazul devălmăşiei, titularii acestei modalităţi a dreptului de proprietate au ajuns din varii motive, prin efectul legii sau în urma unui act juridic, ori fapt juridic, să stăpânească în comun bunul fără a fi identificată cu precizie cota ce revine fiecăruia.