Finanțarea Imobiliară Comercială din Rusia

Cap.1 Consideraţii generale privind finanţarea imobiliară

1.1. Principalele caracteristici şi tipuri de pieţe imobiliare

Piaţa imobiliară reprezintă totalitatea tranzacţiilor care implică drepturi de proprietate sau de folosinţă asupra terenurilor şi clădirilor. Tranzacţia imobiliară semnifică transferul permanent sau temporar al unui drept de la o parte la cealaltă, în schimbul unei recompense care de obicei este o sumă de bani, preţul fiind stabilit în funcţie de cerere şi ofertă

De asemenea, piaţa imobiliară se poate defini ca fiind interacţiunea dintre persoanele (fizice sau juridice) care schimbă drepturi de proprietate contra altor bunuri, cum ar fi banii. Ca pe orice piaţă, preţul de tranzacţie este stabilit, în primul rând, de interacţiunea dintre cerere şi ofertă. Aceasta piată se defineşte pe baza tipului de proprietate, potenţialul de a produce venituri, localizare, caracteristicile investitorilor şi chiriaşilor tipici. Piaţa imobiliară este influenţată de atitudinile, motivaţiile şi interacţiunile vânzătorilor şi cumpărătorilor şi are caracteristici diferite de cele ale pieţelor eficiente (este foarte sensibilă la situaţia pieţei de muncă şi stabilitatea veniturilor). Deciziile de cumpărare sunt influenţate de tipul de finanţare, durata rambursării şi rata dobânzii.

Totodată, piaţa imobiliară este o piaţă care nu se autoreglează ci este afectată de multe reglementări guvernamentale şi locale, informaţiile despre tranzacţii similare nu sunt imediat disponibile, existând un decalaj între cerere şi ofertă, cererea putând fi volatilă datorită unor schimbări rapide în mărimea şi structura populaţiei.

Pieţele imobiliare au următoarele caracteristici specifice:

• fiecare proprietate este unică în felul ei, întrucât amplasamentele sunt unice pe glob;

• din punct de vedere contabil, terenurile nu se amortizează, construcţiile se amortizează, în timp;

• bunurile imobile au durata de viaţă mare, masurabilă în zeci şi sute de ani;

• valoarea relativ ridicată a proprietăţilor imobiliare ce necesită o putere mare de cumpărare şi, prin urmare, pieţele imobiliare şi din acest motiv sunt foarte sensibile la schimbarea nivelului salariilor, la stabilitatea veniturilor şi numărul de locuri de muncă; volumul creditului ce poate fi obţinut pentru achiziţii sau îmbunătăţiri de proprietăţi imobiliare, dobânzile pe perioade lungi, mărimea avansului, durata rambursării, toate sunt pe pieţele imobiliare, întrucât aceeaşi cauză a preţurilor ridicate ale proprietăţilor şi deciziile de cumpărare sunt influenţate de tipul de finanţare oferit;

• dată fiind valoarea mare a proprietăţilor, finanţarea nu se obţine imediat, de multe ori fiind necesare analize amănunţite din partea băncii în vederea verificării bonităţii clienţilor.

Principalele tipuri de pieţe imobiliare

În analizele de piaţă imobiliară deosebim 5 tipuri de pieţe, grupate uneori pe pieţe mai

mici care se mai numesc şi subpieţe :

• piaţa clădiriior rezidenţiale (case, vile, duplex-uri, blocuri);

• piaţa clădirilor comerciale (magazine, mall-uri, pieţe, super, hipermarket-uri, hoteluri,

moteluri, birouri, bănci etc);

• piaţa clădirilor industriale (fabrici, depozite, clădiri ale institutelor de cercetare);

• piaţa clădirilor şi terenurilor agricole (ferme, livezi, vii, păşuni, păduri);

• piaţa clădirilor şi construcţiilor cu desţinatie publică şi speciale (şcoli, spitale, aerogări, porturi, centrale nucleare, construcţii de apărare etc.)

În funcţie de puterea de cumpărare a cumpărătorilor deosebim: proprietăţi pentru persoane cu venituri reduse sau proprietăţi ieftine; proprietăţi pentru persoane cu venituri medii şi proprietăţi pentru persoane cu venituri mari sau proprietăţi de lux.