Creditul Ipotecar

Imediat dupa 1989 una dintre problemele esentiale ale romanilor, in special ale tinerilor, a devenit cumpararea sau construirea unei locuinte. Daca in perioada de dinainte de 1989 cererea de locuinte putea satisface cit de cit oferta, dupa aceasta perioada construirea de locuinte din fondul de stat a fost sistata mai ales din pricina lipsei resurselor bugetare.In plus, nivelul ridicat al ratei inflatiei a facut ca de la an la an pretul imobilelor sa creasca mult peste posibilitatile financiare ale celor care isi doresc o casa.

Chiar si cei care castigau mai mult nu-si puteau permite un apartament pentru ca bancile nu ofereau credite. Putinele imprumuturi bancare care se acordau aveau dobanzi foarte mari si trebuiau garantate cu proprietati imobiliare. Schimburile de locuinte si banii imprumutati de la cunostinte erau elementele care faceau functionala o piata imobiliara bazata aproape exclusiv pe bani reali, platiti pe loc.

Situatia s-a schimbat radical in 2003 cand au intrat pe piata investitorii straini. Acest lucru, alaturi de reducerea dobanzilor la creditele ipotecare si acordarea lor fara giranti si fara gaj, numai in baza garantiilor oferite de veniturile familiei, a dus la o explozie pe piata imobiliara

Astfel, pentru romanii care nu dispun de bani gheata, achizitia unei locuinte este posibila prin intermediul unui credit ipotecar.

Potrivit Legii nr. 190/ 1999, creditul ipotecar pentru investitii imobiliare desemneaza acel tip de credit acordat de institutii financiare autorizate, destinat sa finanteze construirea, cumpararea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinatie locativa, industriala sau comerciala.

Creditul ipotecar pentru investitii imobiliare va fi garantat prin ipoteci sau privilegii asupra imobilului - teren sau constructii - pentru care se acorda creditul.

Garantarea acestui credit se poate realiza numai cu ipoteca de rang I asupra imobilului achizitionat din credit, iar în cazul construirii de locuinte, ipoteca asupra terenului si a constructiilor ridicate ulterior pe terenul respectiv (constructii viitoare).

Derularea imprumuturilor se poate face prin banci, Agentia Nationala pentru Locuinte, CEC si chiar prin fondurile ipotecare.

Conform legii, pot avea acces la credit ipotecar (pentru achiziţie, renovare-reabilitare sau construire de locuinţe) persoanele fizice cetăţeni români cu domiciliul în România sau persoane juridice române cu obiect de activitate specific (construire, reabilitare de locuinţe).

Pentru persoanele fizice, suma ratelor lunare din credite imobiliare, inclusiv rata la imprumutul actual, trebuie sa fie mai mica de 35% din venitul lunar net total din care se scad alte obligatii de plata lunare. Suma tuturor obligatiilor financiare ale familiei (rate credite, rate leasing), inclusiv rata la imprumutul actual, se impune a fi mai mica de 40% din venitul lunar net total.

De asemenea, creditorii pot decide ca garanţia să acopere în proporţie mai mare creditul în funcţie de riscul asumat, adică avansul sau contribuţia solicitantului să fie mai mare sau rata de credit să reprezinte mai puţin de 35% din venitul net al solicitantului.

Creditul ipotecar reprezinta forma principala de finantare a tranzactiilor cu proprietati imobiliare in care partile implicate - debitorul si creditorul - vor lua deciziile cele mai favorabile lor.

Decizia creditorului de a avansa fonduri va fi afectata de urmatoarele elemente de analiza

1. soliditatea proiectului care urmeaza a se finanta exprimata prin:

perspectivele de venituri generate de proiect in favoarea debitorului

rentabilitatea investitiei si conditiile din care decurg riscurile in special:

al ratei dobanzii

al puterii de cumparare

2. evolutia pietei careia se adreseaza proiectui de investitie in proprietati imobiliare

3. profitul posibil de obtinut din investitii alternative

4. gradul de certitudine si favorabilitatea perspectivelor generale si locale pentru proiectul de investitii

5. raportul de interese al momentului pentru lichiditate sau pentru venituri din capitaluri imobilizate.

Decizia debitorului de a folosi creditul ipotecar se va fundamenta cel putin pe urmatoarele considerente:

• estimarile profiturilor obtinute pe baza resurselor

• costul resurselor imprumutate comparativ cu veniturile aduse de resursele proprii

• riscurile implicate de imprumut si de investitia capitalurilor in proprietati imobiliare

• protejarea unei pozitii obtinute prin imprumuturi si investitii anterioare pentru domeniul proprietatilor imobiliare.

Problemele de gestiune specifice finantarii ipotecare se pot defini in general ca fiind cele de atragere a economiilor, in volumul cerut, la costuri care sa permita incadrarea in parametrii financiari proiectati si in conditiile de risc minim controlat.

Riscurile de creditare

O importanta deosebita in gestionarea cu succes a finantarii proprietatilor imobiliare o are evaluarea riscurilor creditarii ipotecare si eficacitatea programelor de suportare a acestora.