Gestiunea imobiliară

Terenurile se inregistreaza contabil la intrarea in patrimoniu la valoarea stabilita potrivit legii, in functie de clasele de fertilitate, suprafata, amplasament si alte criterii la valoarea de achizitie. Problema stabilirii valorii terenului, respectiv a pretului, este deosebit de complexa si mult discutata in teoria si practica economica.

Pana in anul 1990, terenurile nu au fost inregistrate valoric in patrimoniul societatilor, unitatile economice fiind titularele unui simplu drept real de folosinta asupra terenurilor aflate in folosinta lor.Prin HG/24 octombrie 1991 valoarea de intrare in patrimoniu a terenurilor agricole aflate in proprietatea societatilor comerciale agricole este stabilita pe urmatoarele cinci clase de fertilitate:

- clasa V 70000 lei / ha ;

- clasa IV 100000 lei / ha ;

- clasa III 170000 lei / ha ;

- clasa II 240000 lei / ha ;

- clasa I 300000 lei / ha .

Potrivit reglementarilor mentionate, valoarea de patrimoniu a terenurilor agricole apartinand societatilor comerciale cu capital de stat nu se amortizeaza si nu se poate folosi in tranzactiile privind vanzarea si cumpararea de terenuri.

Hotararea de guvern nr. 834/decembrie 1991 prevede modul de stabilire si evaluare a unor terenuri detinute de societatile comerciale cu capital de stat. In baza articolului 2 din aceasta hotarare de guvern Ministerul Economiei si Finantelor a emis “Criteriile nr.2665/28 februarie 1992 privind stabilirea si evaluarea terenurilor aflate in patrimoniul societatilor comerciale cu capital de stat”, care reglementeaza cadrul organizatoric si metodologic al operatiunii de stabilire si evaluare a terenului fiecarei societati comerciale cu capital de stat.

Hotararea de guvern nr.331/15 iunie 1992 privind vanzarea unor terenuri ale societatilor comerciale cu capital de stat prevede:

- terenurile aferente activelor vandute anterior datei eliberarii certificatului de atestare a dreptului de proprietate aspra terenurilor aflate in patrimoniul societatilor comerciale vanzatoare vor fi vandute cumparatorilor activelor respective, la cererea acestora;

- pretul de vanzare al acestor terenuri se determina prin negociere directa intre partile contractului de vanzare-cumparare.

Articolul nr.5 din HG 500/1994 privind reevaluarea imobilizarilor corporale si modificarea capitalului social prevede ca “terenurile aflate in evidentele agentilor, cu exceptia terenurilor agricole, vor fi evaluate pe baza coeficientilor determinati in functie de indicii de pret la 30 iunie 1994 stabilita in corelatie cu evolutia cursului de schimb valutar al leului.”

Prin HG 983/1998 se prevede ca terenurile societatilor comerciale, indiferent de forma de proprietate, vor fi reevaluate in functie de evolutia preturilor pe perioada 30 iunie 1994 – 30 iunie 1998.

Acestea sunt principalele acte normative care reglementeaza operatiile de evaluare a terenurilor in diferite scopuri, din care mai important este cel al transmiterii dreptului de proprietate. Actiunea de evaluare a terenurilor nu trebuie redusa la aplicarea mecanica a unor modele sau normative. Acestea constitue doar un cadru pentru practician, el trbuind sa ia in considerare o multitudine de elemente ce privesc: incadrarea in mediul ambiant, posibilitatea de folosire si valorificare superioara a terenurilor etc. In acelasi timp, trebuie luate in calcul implicatiile pe care le are la evolutia generala a economiei nationale in corelatie cu schimbarile care se produc pe plan national.

Teoria si practica economica recomanda cateva metode de evaluare a terenurilor:

a) Metoda pretului pietei – care inseamna aducerea la zi a valorii contabile a terenului in functie de pretul la care se efectueaza tranzactii comerciale pentru categorii similare de terenuri. Aplicarea metodei presupune un volum insemnat de informatii cu privire la nivelul si evolutia pretului terenului pe zone. In practica se utilizeaza si metoda evaluarii terenului prin aplicarea unei cote procentuale asupra valorii bunurilor imobiliare evaluate ale intreprinderii.

De asemenea, trebuie sa se tina seama de existenta unor acte normative, dispozitii si ordine emise de departamentele de profil sau organisme ale administratiei locale, care pot stabili animite conditii de utilizare a metodei:

- precizarea momentului in care se considera ”pretul zilei”, asa cum in recensaminte se stabileste punctul critic;

- limitarea nivelului de pret, in sensul ca se admite evaluarea la pretul zilei, dar acesta nu poate fi mai mare sau mai mic, fata de …;

- precizarea categoriilor de terenuri la care se poate sau nu aplica aceasta metoda.

Nivelul si evolutia preturilor terenurilor sunt influentate de:

- categoria localitatii;

- amplasarea terenului in cadrul localitatii;

- functiile economice si sociale ale localitatii si perspectivele de dezvoltare;

- pozitia fata de retelele de transport;

- gradul de echipare tehnico-utilitara a zonei;

- caracteristicile geotehnice ale terenului;

- nivelul poluarii zonei si evolutia viitoare a acesteia.

b) Metoda normativa sau administrativa – se bazeaza pe norme stabilite de organismele abilitate. Astfel, potrivit Criteriilor nr.2665/28 februarie 1992, terenurile aflate in patrimoniul societatilor comerciale cu capital de stat, la data infiintarii acestora, necesare desfasurarii activitatii conform obiectului lor de activitate, se evalueaza in lei pe baza formulei:

V = Vb*(1+N)