Contracte speciale - contractul de vânzare-cumpărare

Contractul de vânzare-cumpărare este un contract prin care una din părţi (vânzător) strămută un drept de proprietate asupra unui bun al său asupra celeilalte părţi (cumpărător) care se obligă să plătească preţul bunului vândut.

Caractere juridice

-este un contract sinalagmatic (bilateral): dă naştere la obligaţii reciproce între părţile contractante;

-este un contract cu titlu oneros : ambele părţi urmăresc primirea unui echivalent în schimbul prestaţiei la care se obligă;

-este comutativ: existenţa ţi intinderea obligaţiilor este cunoscută de părţi din momentul încheierii contractului;

-este un contract consensual: încheiat prin simplul accord de voinţă al părţilor (excepţie în cazurile prevăzute de lege devine un contract solemn);

-este un contract translativ de proprietate: după realizarea acordului de voinţă operează şi transferul dreptului de proprietate, cumpărătorul suportă şi riscul pieirii lucrului.

Principiul transmiterii imediate precum şi a riscurilor operează dacă sunt îndeplinite următoarelel condiţii:

-vânzătorul trebuie sa fie proprietarul lucrului vândut;

-sa fie vorba de lucruri individual determinate-pentru lucruri de gen- transferul se face când se individualizează; -pentru obligaţii alternative- în momentul alegerii;

-lucrul vândut trebuie să existe; pentru lucrurile viitoare transferul operează din momentul în care au fost executate, în stare de a fi predate cumpărătorului;

Părţile să nu fi amânat transferul proprietăţii printr-o clauză specială.

Publicitatea dobândirii drepturilor reale imobiliare

În sistemul transcripţiunii-inscripţiunii dacă a fost transcris sau nu produce efecte translative de proprietate faţă de părţi şi succesorii lor şi nu este opozabil faţă de terţi decât în momentul în care a fost transcris în registrul special de transcripţiuni de la notariatul din vecinătatea lucrului vândut.

În sistem de carte funciară drepturile reale imobiliare se transmit doar prin întăbulare.

Condiţii de validitate

1. Comsimţământul părţilor – acordul de voinţă este necesar şi suficient pentru încheierea contractului.

Reguli generale: consimţământul trebuie să fie exteriorizat, să provină de la o persoană cu discernământ pentru a produce efecte juridice, neviciat.

Reguli speciale:

a. promisiunea unilaterală de vânzare-cumpărare: promisiunea proprietarului unui bun de a vinde făcută unei persoane care îşi rezervă facultatea de a cumpăra creează obligaţii numai pentru promitent.

b. promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare: ambele părţi se obligă să încheie în viitor un contract de vânzare-cumpărare; este considerată un antecontract, fiecare din părţi putând cere încheierea contractului, dacă promitentul-vânzător vinde altei persoane, beneficiarul-cumpărător are dreptul la daune-interese.

c. pactul de preferinţă: proprietarul unui bun se obligă ca în caz de vânzare să acorde preferinţa unei anumite persoane.

d. dreptul de preemţiune: se referă doar la terenurile agricole extravilane dacă înstrăinarea se face prin vânzare, este instituit printr-o normă imperativă, legea stabilind titularii acestui drept: coproprietari, proprietari vecini, arendaşi şi statul. Astfel, proprietarul terenului este obligat să înşţiinteze Agenţia pentru Dezvoltare şi Amenajare Rurală despre intenţia de vânzare, care la rândul ei, în termen de 15 zile, comunică titularilor dreptului de preemţiune, aceştia având obligaţia să se pronunţe în termen de 30 de zile. Acceptarea ofertei este considerată antecontract, urmând ca părţile să încheie forma autentică a contractului de vânzare-cumpărare. Sancţiunea încălcării dreptului de preemţiune este nulitatea relativă.

2. Capacitatea părţilor - pot cumpăra toţi cei cărora nu le este oprit de lege.

Legea prevede pentru acest contract incapacităţi speciale:

a. vânzarea între soţi este interzisă;

b. tutorii nu pot cumpăra bunurile persoanelor aflate sub tutela lor;

c. mandatarii împuterniciţi să vândă un lucru nu îl pot cumpăra;

d. administratorii bunurilor statului, oraşelor, comunelor, judeţelor,municipiilor nu pot cumpăra bunurile administrate;

e. funcţionarii publici nu pot cumpăra bunurile statului sau untăţilor administrativ teritoriale care se vând prin mijlocirea lor;

f. judecătorii, procurorii, avocaţii nu pot cumpăra drepturi litigioase care sunt de competenţa curţii de apel în circumscripăia căreia îşi exercită funcţia;

g. persoanele insolvabile nu pot cumpăra bunuri care se vând prin licitaţie publică.

3. Obiectul contractului - dublu obiect - lucrul vândut şi preţul.

Lucrul vândut:

a. lucrul să fie în comerţ; derogările sunt stabilite de lege, iar prohibiţia poate fi absolută sau relativă.

Bunurile care nu sunt în circuitul civil sunt: bunurile inepuizabile şi comune (aer, razele soarelui, apa mării), bunurile ce aparţin statului şi unităţilor administrativ-teritoriale conform Constituţiei, bunurile ce formează monopolul statului pot fi vândute numai de persoane fizice sau juridice autorizate conform prevederilor legale, bunuri care sunt în circuitul civil dar care pot fi vândute numai cu respectarea prevederilor legale speciale. Prin excepţie, în cazul unui interes legitim este posibilă inalienabilitatea convenţională.