Contractul de Arendare

Notiunea contractului de arendare

1. Definitie. Contractul de arendare , varietate a contractului de locatiune, este un contract prin care una dintre parti, numita arendator, transmite celeilalte parti, numita arendas, bunuri agricole vederea exploatarii pe o durata determinata si schimbul unui pret, numit arenda, stabilite de parti.

2. Reglementare. Contractul de arendare este reglementat prin Legea arendarii nr.16/1994 (modificata prin L.nr.58/1995 si L.nr.65/1998 pentru modificarea si completarea L.nr. 16/1994). Aceste dispozitii se completeaza cu prevederile legislatiei civile, masura care acestea nu sunt contrare Legii nr. 16/1994 (vz.art.26). Înseamna ca, în completarea celor doua acte normative se aplica, în conditiile aratate, „regulile particulare la arendare” prevazute în Codul civil (art.1454 si urm., care n-au fost abrogate expres de lege), iar apoi dispozitiile care guverneaza locatiunea de drept comun, arendarea fiind o varietate a acesteia. În completarea acestor norme, se aplica regulile din partea generala a dreptului civil obligational (teoria generala a obligatiilor civile). Precizam ca legile comerciale nu sunt incidente în materie, întrucât contractul de arendare are natura pur civila.

Caracterele juridice ale contractului de arendare

1. Caractere comune cu locatiunea. Arendarea este un contract sinalagmatic (bilateral), cu executare succesiva si netranslativ de proprietate, ca si locatiunea. Tot astfel, este un contract prin definitie (esentialmente) cu titlu oneros. Daca un bun agricol se transmite, în vederea folosintei sau exploatarii temporare, cu titlu gratuit, contractul este nul ca arendare, dar consideram ca poate fi recunoscut valabil ca un împrumut de folosinta (comodat), daca lucrul s-a predat (comodatul fiind un contract real) si daca sunt îndeplinite si celelalte conditii de validitate prevazute de lege pentru comodat, la care se adauga însa si interdictiile prevazute de lege în materie de arendare, deoarece persoanele care nu pot contracta o arendare, nu o pot face nici cu titlu gratuit .

2. Forma contractului. Spre deosebire de locatiune, care este un contract consensual, cerinta formei scrise fiind prevazuta numai ad probationem, arendarea este un contract solemn . Potrivit art. 6 din Legea nr. 16/1994, „sunt valabile si opozabile” numai contractele de arendare încheiate în scris (indiferent ca înscrisul este autentic sau doar sub semnatura privata) si înregistrate în termen de 15 zile de la încheiere la primaria (respectiv primariile) în a carei raza teritoriala se afla bunurile arendate. Rezulta ca, prin derogare de la principiul consensualismului, consacrat de Codul civil, legea prevede forma scrisa si înregistrarea ad validitatem, deci sub sanctiunea nulitatii absolute (vz. si art.24 alin.1) .

Astfel fiind, se pune întrebarea, ce se întâmpla în cazul nerespectarii formei scrise sau în cazul neînregistrarii? Daca contractul nu a fost pus în executare, nu se pun probleme; nici una dintre parti nu poate emite pretentii fata de cealalta parte.

Dar daca contractul încheiat verbal sau neînregistrat a fost pus în executare (de ex., arendatorul a predat terenul arendat si arendasul a început sa-l lucreze)? întrucât contractul este nul si nulitatea este imputabila ambelor parti, raporturile dintre ele nu pot fi solutionate în conformitate cu dispozitiile care guverneaza arendarea, ci în lumina regulilor si principiilor aplicabile raporturilor extracontractuale (revendicare, îmbogatire fara justa cauza etc.).