Dreptul de Preemțiune în Contractul de vanzare-cumparare

Spre deosebire de pactul de preferinţa, care are natura contractuala, dreptul de preemţiune are natura legala ,fiind instituit printr-o norma imperativa ,fara ca voinţa proprietarului vanzarii-cumpararii sa aibă vreun rol.

Dreptul de preemţiune reprezintă o derogare de la principiul liberei circulatii a bunurilor si de la principiul conform căruia proprietarul dispune in mod liber de bunul sau(art.480 C.C.) iar normele care-l reglementează sunt de stricta interpretare. Dreptul de preemţiune a fost definit ca „facultatea de care se bucura o persoana de a fi preferata oricărei alte persoane la cumpărarea unui anumit bun”

Potrivit art.5 din Legea 541998,”instrainarea prin vânzare a terenurilor agricole situate in extravilan se face cu respectarea dreptului de preemţiune al coproprietarilor ,al vecinilor sau arendaşilor .”

Din cele de mai sus rezulta ca dreptul de preemţiune are ca obiect numai terenurile agricole situate in extravilan. Daca terenul nu este situat in extravilan sau daca este vorba de un teren agricol(ex.padurea) atunci nu sunt incidente dispoziţiile art.5 din Legea 541998.

De asemenea ,înstrăinarea trebuie făcuta „prin vânzarea .”Aceasta înseamnă ca înstrăinarea se poate face in alte moduri, fara respectarea normelor care reglementează dreptul de preemţiune ,in cazul celorlalte acte juridice civile (donaţie, intretinere, tranzacţie).Aceeaşi este soluţia si in cazul aducerii terenului ca aport intr-o societate comerciala sau civila.

In sfarsit actul juridic trebuie sa aibă ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului. Acest lucru rezulta din interpretarea dispoziţiilor legale ,”înstrăinarea prin vanzare”vizand transmiterea proprietatii nu si a dezmembramintelor ei (de exemplu dreptul de uzufruct) ori folosinţa terenului(arendarea).Dreptul de preemţiune trebuie respectat chiar daca se transmite numai nuda proprietate ,indiferent de persoana titularului dreptului de uzufruct.

Dreptul de preemţiune trebuie respectat indiferent de persoana proprietarului vânzător ,intru-cat legea nu face nici o distincţie in aceasta privinta.Astfel ,vânzătorul poate sa fie o persoana fizica sau juridica ;de asemenea ,trebuie sa menţionam ca fata de art.4-6 din Legea 181991 si pentru terenurile agricole din extravilan care fac parte din domeniul privat al statului sau al unitatilor administrativ-teritoriale este necesara respectarea dispoziţiilor Legii 541998 privind dreptul de preemţiune .

Titularii dreptului de preemţiune sunt coproprietari ,proprietari vecini si arendaşi .Spre deosebire de reglementarea anterioara prin Legea 181991 care prevedea o ordine de preferinţa in prezent, potrivit art.8 din Legea 541998 vânzătorul are dreptul de a alege pe unul din ofertanţi .

In privinţa modului de exercitare a dreptului de preemţiune ,legea prevede ca vânzătorul va înregistra oferta de vânzare la consiliul local in raza căruia este situat terenul.(art.6 din Legea 541998)

Oferta de vânzare trebuie sa cuprinda numele si prenumele vânzătorului ,suprafaţa si categoria de folosinţa ,locul unde este situat terenul.(art.6 alin.2)

Potrivit art.7 din lege ,titularii de dreptului de preemţiune trebuie sa se pronunţe in scris asupra exercitării acestuia in termen de 45 de zile de la data afisarii ofertei de vânzare .Oferta lor de cumpărare care va cuprinde si preţul oferit se va înregistra la primărie.

Termenul de 45 de zile din lege este un termen de decădere ,intru-cat după exprimarea lui se poate vinde in mod liber .Astfel, art.10 din lege arata ca „daca in termenul prevăzut la art.7nici unul dintre ei nu si-a manifestat voinţa de a cumpăra terenul, acesta se vinde liber”

Tot astfel ,terenul se va putea vinde liber si daca preţul oferit de titularii dreptului de preemţiune nu este convenabil vânzătorului.

Vânzătorul ,in cazul in care mai mulţi titulari ai dreptului de preemţiune isi exercita acest drept ,are dreptul sa aleagă pe unul dintre ei sau daca nu-i convine preţul ce i-a fost oferit ,sa vanda terenul altei persoane.

Potrivit art. 14 din Legea 541998 nerespectarea dispoziţiilor art.5 si 6 atrage nulitatea relativa a contractului ,acţiunea in constatare a nulitatii putand fi introdusa de către parţi ,procuror ,primar sau de către oricare alta persoana interesata.

Astfel daca vânzătorul vinde terenul agricol din extravilan fara înregistrarea ofertei ,înainte de expirarea termenului de 45 de zile de la înregistrare ,fara respectarea dreptului de preemţiune sau la pret egal sau chiar mai mic către alte persoane decât cel oferit de titularii dreptului de preemţiune ,vânzarea este anulabila iar terenul intre din nou in proprietetea vânzătorului cu efect retroactiv. Acesta il va putea vinde cu respectarea dispozitivului privind dreptul de preemţiune.(art.5-10 din Legea 541998)