Garanția pentru evicțiune în contractul de vânzare-cumpărare

1. Garantiile vanzarii

Potrivit dispozitiilor art.1313 Cod civil « Vanzatorul are doua obligatii principale, a preda lucrul si a raspunde de dansul ».Asadar, pe langa obligatia de predare, dupa incheiarea contractului, vanzatorul are si obligatia de « a raspunde » de lucrul vandut.

Din dispozitiile art.1336, situat in Sectiunea III “Despre raspunderea vanzatorului” din Capitolul IV, Titlul V, Cartea a III-a din Codul civil rezulta ca legiuitorul are in vedere faptul ca, vanzatorul raspunde catre cumparator de linistita posesiune a lucrului si de viciile aceluiasi lucru.Vanzatorul poarta astfel fata de cumparator o raspundere de evictiune si o raspundere de viciile lucrului vandut.

Cu toate ca in drepul roman, codul civil utilizeaza termenul de “raspundere” acolo unde Codul civil francez utilizeaza termenul de “garantie” este unanim recunoscut si la noi ca, vanzatorul garanteaza pe cumparator pentru evictiune si pentru viciile ascunse ale lucrului vandut. Ambele garantii decurg de plin drept din contractul de vanzare nefiind necesara mentionarea lor expresa in cuprinsul acestuia.

2. Garantia pentru evictiune

Art.1336 pct.1 c.civ. precizeaza ca vanzatorul garanteaza pe cumparator de linistita posesiune a lucrului ceea ce constituie in mod cert o reminiscenta a conceptiei romane asupra vanzarii.In dreptul roman, obligatia principala a vanzatorului nu era aceea de a transfera proprietatea, ci doar de a asigura cumparatorului linistita posesiune a lucrului vandut astfel incat ceea ce trebuia sa garanteze vanzatorul cumparatorului dupa incheierea contractului era tocmai acest lucru .

Desi in dreptul modern vanzarea are efecte mai extinse decat in dreptul roman, fiind translativa de proprietate, se poate accepta totusi ideea ca formularea art.1336 c.civ. nu este gresita avand insa un continut mai complex, semnificand faptul ca vanzatorul garanteaza cumparatorului chiar proprietatea cu toate atributele sale ( uzul, folosinta si dispozitia ), incluzand, printre altele si asigurarea linistitei folosinte a lucrului vandut.

Spre deosebire de dreptul roman in care evictiunea desemna deposedarea cumparatorului de catre un tert de lucrul vandut in urma unui proces in care acesta din urma castiga demonstrand exiustenta unui drept real prioritar asupra celui al cumparatorului in prezent notiunea are un sens mai larg incluzand nu numai tulburarile de drept ci si de fapt, iar atunci cand este vorba despre tulburari de drept acestea pot sa se refere atat la valorificarea unui drept real de catre un tert ( drept de proprietate, de servitute , de ipoteca), dar si a unor dreapturi de creanta opozabile cumparatorilor .

Garantia pentru evictiune este datorata de orice vanzator, de succesorii sai universali sau cu titlu universal, indiferent daca este vorba despre o vanzare obisnuita sau o vanzare silita .Totusi daca un mostenitor rezervatar ataca o vanzare a autorului sau pe motiv ca este o donatie deghizata , nu i se poate opune de catre cumparator exceptia garantiei pentru evictiune, intrucat in acest caz el actoineaza ca tert fata de acel act, iar nu ca succesor universal al defunctului.

Garantia pentru evictiune este datorata, indiferent de natura corporala sau incorporala a lucrului vandut ori de faptul ca vanzatorul este un profesionist sau un particular.

In cazul unor vanzari succesive a unuia si aceluiasi bun, daca motivul de evictiune este anterior ultimei vanzari oricare dintre vanzatorii succesivi care au contractat ulterior aparitiei motivului de evictiune poate fi actionat de cumparatorul final sa-l garanteze contra evictiunii in temeiul unei actiuni directe.

3. Garantia faptului personal al vanzatorului

Principiul « cine datoreaza evictiunea nu poate sa evinga »

Vanzatorul pentru a nu ajunge in situatia de a « relua cu o mana ce a dat cu cealalta » trebuie sa se abtina de la orice act material sau juridic,comis inainte sau dupa incheierea contractului,prin care ar putea leza pe cumparator,fie in privinta dreptului de proprietate,fie a folosintei lucrului dobandit prin cumparare ,chiar daca acestea ar fi fost legale daca ar fi fost comise de orice alta persoana in loc de el.

Acest principiu desi nu este formulat ca atare de codul civil rezulta implicit pe de o parte din regula potrivit careia conventiile trebuie executate cu buna credinta, obligand « nu numai la ceea ce este expres intransele, dar la toate urmarile ce echitatea, obiceiul sau legea da obligatiei, dupa natura sa » (art 970 c. civ.), iar pe de alta parte din faptul ca legea declara nula orice conventie care iar permite vanzatorului ca acesta sa se sustraga de la obligatiile care ii revin « pentru evictiunea care ar rezulta dintr-un fapt personal al sau » (art.1339 c.civ)

Garantie pentru fapta personala a vanzatorului este perpetua, nestingandu-se prin prescriptie extinctiva.Totusi din momentul in care vanzatorul a incalcat obligatia de a se abtine de la orice act prin care l-ar putea leza pe cumparator se naste dreptul la actiune pentru aplicarea sanctiunilor specifice garantiei, dar acest drept este supus prescriptiei extinctive in termenul general de 3 ani.

Buna sau reaua credinta a vanzatorului nu joaca niciun rol in declansarea mecanismelor specifice de aparare a cumparatorului contra evictiunii.