circulația juridică a terenurilor

INTRODUCERE

Sistemul de drept naţional a suferit modificări semnificative de-a lungul timpului, cu privire la regimul circulaţiei juridice a terenurilor.

În perioada 1947 – 1989, regimul totalitar din România a marcat profund circulaţia juridică a terenurilor. În aceasta perioadă s-a instituit un control administrativ prealabil al înstrăinării tuturor categoriilor de terenuri, fiind impusă condiţia formei autentice a actului de înstrăinare.

Aceasta perioadă se caracterizează prin :

- restricţionarea progresivă a dreptului de a dispune de bunuri imobiliare reprezentând terenuri, culminând cu interdicţia înstrăinării terenurilor prin acte juridice încheiate între vii.;

- trecerea terenurilor proprietate privată în proprietate de stat socialistă sau cooperatistă. Trecerea a fost făcută prin: expropriere, trecerea în proprietatea statului a unor bunuri considerate fără stăpân, preluarea în mod abuziv de către stat sau de către cooperativele agricole de producţie a unor terenuri, trecerea în proprietatea statului a terenurilor aferente construcţiilor, înstrăinate.

Restricţia proprietăţii private a atins punctul culminant prin adoptarea Legii nr. 58/1974 privind sistematizarea teritoriului şi a localităţilor urbane şi rurale şi Legea nr. 59/1974 privind fondul funciar . Scopul acestor acte normative a for de limitare a proprietăţii private şi de extindere a proprietăţii funciare a statului. Toate terenurile proprietate privată a persoanelor fizice au fost considerate ca fiind scoase din circuitul civil.

După decembrie 1989, au fost adoptate o serie de acte normative prin care proprietatea privată a fost restituită persoanelor careu au fost deposedate anterior. Aceste măsuri normative, au produs o serie de consecinţe juridice, cu o deosebită importanţă pentru regimul juridic actual al terenurilor.

REGIMUL JURIDIC AL TERENURILOR

Introducere

Codul Civil de la 1864 nu cuprindea dispoziţiile speciale cu privire la circulaţia terenurilor proprietate privată, ceea ce presupunea aplicarea principiilor generale înscrise în diversele sale texte.

În anul 1974 au fost adoptate Legea nr 58 privind sistematizarea teritoriului şi a localităţilor urbane şi rurale şi Legea nr 59 privind fondul funciar, prin care a avut loc scoaterea tuturor terenurilor din circuitul civil legal, singura modalitate de dobândire recunoscută fiind moştenirea legală.

După decembrie 1989, Legea 58/1974 a fost abrogată prin Decretul – Lege nr. 1/1989, republicată la 05 februarie 1989. Acest Decret a stabilit procedura de reconstituire a dreptului de proprietate în favoarea persoanelor îndreptăţite, ce au deţinut teren în proprietate, însă a unor suprafeţe mai mici de 100ha teren agricol în echivalent arabil de familie, precum şi procedura constituirii dreptului de proprietate în favoarea unor categorii de persoane, prin care se realizează practic o împroprietărire a acestora, cu toate că, persoanele în cauză nu au fost anterior proprietarele terenurilor, pe care se realizează constituirea.

În anul 1998, a fost adoptată Legea 54/1998 (abrogată prin Legea 247/2005) care reglementa circulaţia juridică a terenurilor. Dispoziţiile acestei legi au înlocuit Capitolul V din Legea 18/1991, ce reglementa circulaţia juridică a terenurilor, dar a menţinut unele dispoziţii ale Legii fondului funciar, referitoare la circulaţia juridică a terenurilor, în sensul că toate terenurile proprietate privată se află în circuitul civil şi pentru înstrăinarea lor prin acte juridice inter vivos se impunea încheierea actului în formă autentică. Legea a introdus unele dispoziţii speciale referitoare la instituirea dreptului de preemţiune în cazul înstrăinării prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan. Scopul instituirii acestui drept de preemţiune, era acela al evitării împărţirii excesive a proprietăţilor funciare şi favorizarea concentrării lor pentru o mai bună punere în valoare a terenurilor respective .

Noul Cod Civil impune un regim juridic unitar al circuitului imobiliar, fără a se mai face vreo distincţie între terenuri şi construcţii. Transmiterea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare, ori constituirea de drepturi reale dezbrăcăminte ale acestui drept referitoare la aceste bunuri, prin acte juridice pot fi realizate doar prin încheierea unui act în formă autentică şi înscrierea transmisiunii ori a construirii dreptului în cartea funciară. Aceste condiţii trebuie îndeplinite imperativ, sub sancţiunea nulităţii absolute a actului juridic.