Garanțiile reale imobiliare. Ipoteca. Gajul

1. Aspecte generale

Garantiile reale reprezinta mijloace juridice care confera creditorului garantat dreptul de a-si satisface creanta cu bunul afectat garantiei atât înaintea oricarui creditor negarantat cât si înaintea altor creditori, care au garantii reale sau drepturi cu un grad de prioritate inferior (dreptul de preferinta). În plus, creditorul garantat are dreptul de a-si satisface creanta indiferent în mâinile cui s-ar afla bunul afectat garantiei (dreptul de urmarire). Garantiile reale se împart în doua mari categorii : garantii reale imobiliare (ipotecile) si garantii reale mobiliare.

2. Garantii reale imobiliare

2.1. Ipoteca

Ipoteca este un drept real acesoriu care are ca obiect un bun imobil a debitorului sau al altei personae , fara deposedare, care confera creditorului ipotecar dreptul de a urmari imobilul în stapânirea oricui s-ar afla si de a fi platit cu prioritate fata de ceilalti creditori din pretul acelui bun.

Ipoteca este o garantie reala, imobiliara, constând dintr-un drept real accesoriu asupra unui imobil al debitorului (Codul Civil, art. 1746-1815). Garantarea prin ipoteca consta în aceea ca, daca la scadenta, debitorul nu achita contravaloarea marfurilor sau a creditelor primite, a caror plata a fost garantata printr-un imobil din propriul patrimoniu, creditorul poate solicita vânzarea imobilului pentru ca din suma obtinuta sa-si acopere creanta. Ipoteca poate fi instituita si asupra marfurilor care fac obiectul unui contract comercial international (de exemplu nave).

În practica internationala, apelul la ipoteca se face mai ales în cazul creditelor furnizor si este preferata deoarece are cost mai mic decât în cazul scrisorilor de garantie bancara si o procedura simpla cu acces rapid la garantare, ceea ce o face atractiva pentru bancile ale caror debitori nu întrunesc anumite cerinte privind solvabilitatea.

Cu toate acestea exista întotdeauna riscul legat de greutatea transformarii bunului ipotecat în fonduri lichide constând în gasirea într-un timp cât mai scurt a unui cumparator pentru bunul ipotecat dispus sa ofere un pret corespunzator valorii bunului.

În tranzactiile internationale, ipoteca reprezinta o garantie pentru creditor, numai daca aceasta întruneste anumite cerinte:

1) valoarea bunului ipotecat este cel putin egala cu valoarea creantei – de obicei se prefera bunuri cu o valoare mai mare (110 – 130 %) fata de creditul acordat, deoarece asupra unui bun se pot institui mai multe ipoteci;

2) bunul ipotecat sa-si pastreze valoarea în timp mai ales în situatia creditelor pe termen mediu si lung (3 – 8 ani). Bunul ipotecat trebuie sa fie asigurat la o societate de asigurari, iar polita de asigurare sa fie emisa la ordinul beneficiarului ipotecii. În cazul în care apar evenimente neprevazute (incendiu, inundatii, cataclisme etc.), care pot duce la disparitia bunului sau la diminuarea valorii lui, beneficiarul ipotecii si în acelasi timp al politei de asigurare îsi va putea recupera creanta.

3) ipoteca sa fie de rangul I – prioritatea rangului se determina prin prioritatea datei la care a fost înscrisa ipoteca. Astfel, în caz de executare silita, creditorii ipotecari sunt preferati creditorilor chirografari, iar cei de rangul I creditorilor cu inscriptii ulterioare. Inscriptiile purtând aceeasi data au acelasi rang fiind platite proportional cu valoarea creantelor.

4) cunoasterea legislatiei în materie din tara în care este situat imobilul ipotecat pentru a nu se încalca regulile de procedura;

5) bunul ipotecat sa reprezinte o valoare liber utilizabila de catre beneficiar, în sensul ca acesta sa nu întâmpine obstructii legale în ceea ce priveste recuperarea fondurilor determinate de schimbul valutar si de transferul valutar al sumelor în strainatate. Aceste riscuri pot fi prevenite prin obtinerea unei garantii din partea unui tert aflat în exteriorul tarii importatorului, prin obtinerea unei garantii de transfer valutar, emisa de autoritatea însarcinata cu controlul transferurilor externe sau de un garant autorizat de aceasta sau prin vânzarea disponibilitatilor în moneda locala unei firme straine interesata în obtinerea de acestei monede.