Locațiunea în perioada română și contemporană

CONTRACTUL DE LOCATIUNE

Contractul de locatiune este acel act juridic prin care o parte, numita locator, se obliga sa asigure celeilalte parti, numita locatar (chirias), folosinta temporara, totala sau partiala, a unui lucru în schimbul unei sume de bani, numita chirie.

Locatiunea sau locatio conductio, se prezenta sub trei forme: locatio conductio rei, locatio-conductio operarum si locatio-conductio-operis faciendi.

LOCATIUNEA ÎN PERIOADA ROMANA

Indiferent de forma care o îmbraca contractul de locatiune, persoana care pune la dispozitia celeilalte bunul, bratele de munca sau ocazia de a efectua o lucrare, se numeste locator si are la dispozitie actio locati, pentru apararea drepturilor sale, iar cealalta parte se numeste conductor si are la dispozitie o actio conducti.

Contractul de locatiune prezenta urmatoarele caracteristici:

1 este un contract numit,

2 se încheie solo consensu (prin simplul acord de vointa, consensual),

3 este sinalgamtic perfect si este evaluat de judex conform criteriului bunei-credinte.

În functie de natura prestatiei locatorului, contractul a fost împartit în trei categorii:

Locatio conductio rei

Locatio conductio rei – locatiunea unui lucru. Acest lucru putea fi un lucru mobil, ca de exemplu un sclav, sau un lucru imobil, ca de exemplu o casa sau un fond rural, adica o mosie sau o bucata de pamânt. Locatiunea unei case sau a unui lucru mobil poarta numele de închiriere, iar locatiunea unei mosii poarta numele de arendare.

Spre deosebire de comodat, care este gratuit, chiria se întemeiaza pe ideea de contraprestatie, chiriasul plateste merces sau pensio, adica o plata sau rata.

În temeiul contractului de debitor locatio conductio rei, locatarul are obligatia sa predea lucrul în buna stare, astfel ca arendasul sau chiriasul sa se poata folosi de el în conformitate cu clauzele contractuale, fiind tinut sa raspunda cu daune interese pentru lipsa calitatilor indicate sau pentru ascunderea viciilor esentiale. Deoarece dreptul sau de proprietate ramâne nestirbit, el va suporta si riscul pieirii lucrului.

Chiriasul sau arendasul este obligat sa plateasca chiria sau arenda convenita si sa îngrijeasca bunul ca un bun proprietar. Contractul se desfiinta prin ajungerea la termen sau prin neplata chiriei sau arenzii timp de doi ani sau prin abuz de folosinta, dar nu se stingea prin moartea uneia din partile contractante si nici prin vânzarea lucrului, noul proprietar nefiind obligat sa respecte contractul existent.

Contractul de închiriere mai lua sfârsit si în doua cazuri speciale care ilustra situatia precara a chiriasilor romani: când proprietarul avea nevoie de casa închiriata sau atunci când vroia sa faca reparatiile necesare.

Locatio-conductio operarum

Locatio-conductio operarum – locatiunea de servicii, ceea ce înseamna serviciile unui lucrator, munca acestuia, contra unui onorariu. Aceste contract a fost destul de putin folosit deoarece existenta sclavilor îl scutea pe stapân de folosirea muncii libere. Acest contract se putea încheia doar între oamenii liberi, sclavii neavând capacitate, fiind considerati un bun.

Obiectul contractului îl formau serviciile de natura inferioara, opera illiberales, adica munca, activitati nedemne pentru un om liber. Daca serviciile executate erau de o calitate superioara, atunci remuneratia denumita honorarium nu se putea cere pe calea procedurii ordinare, ci printr-o procedura speciala numita cognitio extra ordinem.

Partea obligata la prestarea serviciilor trebuia sa le execute în raport cu priceperea cu care s-a laudat, astfel fiind raspunzator pentru culpa proprie, iar daca serviciile erau îndeplinite de ajutoarele sale, atunci raspundea de asa-numita culpa in eligendo et in custodiendo deci pentru greseala în alegerea si în paza ajutoarelor. Pentru a solicita repararea pagubei, partea îndreptatita la servicii putea intenta actio conducti.

Locatio-conductio-operis faciendi

Locatio-conductio-operis faciendi – Închirierea pentru a executa o anumita lucrare în schimbul unui pret, ca de exemplu construirea unei case. Acest tip de contract corespunde astazi contractului de antrepriza.

Se putea vorbi de existenta contractului de atrepriza doar în cazul în care contractându-se confectionarea unui lucru s-a dat meseriasului materialul necesar executiei; în cazul în care meseriasul executa lucrarea cu materialele sale, atunci avem de-a face cu un contract emptio-venditio deoarece se transfera nu doar munca, ci si proprietatea asupra materialelor încorporate.

Pâna la terminarea si predarea lucrarii, numita probatio operis, antreprenorul-conductor suporta riscul pieirii lucrului. Daca însa lucrarea a pierit din cauza fortei majore, acest risc îl suporta cel care a comandat lucrarea deoarece antreprenorul nu putea fi obligat sa aiba grija mai mare decât ar fi avut proprietarul.

Partile, în contractul de locatio erau cunoscute la romani sub numele de locator si conductor. Locator era partea din contract care avea initiativa contractului:

1 era proprietarul casei, sclavului sau imobilului ce se închiriaza;

2 lucratorul care îsi ofera serviciile;

3 clientul, adica proprietarul unui teren care se întelege cu o persoana numita antreprenor ca sa-i zideasca o casa ori sa-i culeaga recolta.

Conductor era cel care lua cu chirie un lucru mobil sau imobil, patronul care angaja lucratorul si întreprinzatorul care se angaja sa construiasca o casa ori sa efectueze o lucrare. Arendasul purta numele de colon (colonus), iar situatia lui juridica se exprima în institutia colonatului.