Negocierea Contractelor de Locație și Închirieri

I.NEGOCIEREA-UNUL DINTRE CELE MAI VALOROASE ATRIBUTE

ALE VIEŢII CONTEMPORANE

Negocierea face parte, inevitabil, din viaţa noastră, fiind o componentă a realităţii. În fiecare zi negociem, în diferite împrejurări, în diferite ipostaze, în diferite posturi – la serviciu, în cazul salariului, al unui produs sau serviciu prestat de cineva.

„Complexitatea vieţii social-economice şi politice contemporane, diversitatea afacerilor de toate felurile pe care le derulează agenţii economici, indiferent de natura capitalului, fac ca negocierea să se impună drept unul dintre cele mai preţioase atribute ale vieţii contemporane.”

Negocierea mai este, însă, definită, şi ca „ o comunicare în ambele sensuri, care duce la o înţelegere atunci când cele două părţi au interese comune şi altele opuse”. Ea se referă la o situaţie în care părţile participante interacţionează în dorinţa de a ajunge la o soluţie acceptabilă, în una sau mai multe probleme aflate în discuţie.

II.CONTRACTUL DE LOCAŢIE A GESTIUNII

I.1. CARACTERISTICI

Drept consecinţă a activităţii de elaborare a cadrului juridic necesar tranziţiei la economia de piaţă, legislaţia românească s-a îmbogăţit cu o serie de instituţii juridice noi, în timp ce instituţiile tradiţionale ale dreptului românesc au cunoscut un proces de adaptare la cerinţele actuale ale societăţii.

„În ceea ce priveşte contractul de locaţie a gestiunii, concesionarea şi subconcesionarea de activităţi economice, servicii publice , unităţi de producţie, se fac de către regii autonome, în timp ce în comerţ şi turism nu există asemenea regii; cele mai multe contracte încheiate în comerţ şi turism sunt cele de locaţie a gestiunii şi nu de închiriere.

Contractul de locaţie este definit ca fiind contractul prin care o persoană, fizică sau juridică, numită locator, se obligă să asigure unei alte persoane, numite locatar, folosinţa temporară, totală sau parţială a unui lucru, în schimbul unei sume de bani determinate, numită preţul locaţiei.”

Închirierea se deosebeşte de locaţie prin faptul ca are un obiect specific, adică suprafaţa locativă, de aceea de cele mai multe ori, închirierea este privită ca o varietate a contractului de locaţie, şi nu un contract distinct. Prin contactul de locaţie, regia autonomă sau societatea comercială acordă uneia sau mai multor persoane fizice sau juridice gestionarea unor societăţi, fabrici, sau alte subunităţi comerciale.

Contractul de locaţie a gestiunii trebuie să aibă o serie de caracteristici:

1. se aplică în raporturile dintre o persoană juridică, cu capital integral de stat (regie autonomă sau societate comercială) pe de o parte şi o persoană fizică sau juridică, română sau străină, pe de altă parte.

2. contractul de locaţie este un contract de drept comun, prezentând caracteristici juridice ale altor contracte:

- bilateral, deoarece dă naştere la obligaţii reciproce între părţi

- cu titlu oneros comutativ, în care fiecare dintre părţi urmăreşte un interes propriu patrimonial

- consensual, încheindu-se prin acordul părţilor, fără vreo formalitate

- cu executare succesivă în timp. În ceea ce priveşte durata contractului, de regulă ea este determinată, pot exista însă cazuri când aceasta este nedeterminată, neputând însă a fi veşnică, perpetuă

- nu transmite dreptul de proprietate, ci numai pe cel de folosinţă temporară a ceea ce s-a acordat în gestionare

3. atât încheierea contractului de locaţie, cât şi a celui de închiriere, se pot face numai pe baza unei licitaţii, organizate conform Codului de procedură civilă, care în aceste condiţii trebuie privit drept lege generală

4. Închirierea şi locaţia gestiunii pentru spaţii comerciale, servicii către populaţie, mijloace de transport pentru mărfuri, activităţi de colectare a materialelor refolosibile se efectuează prin licitaţie directă, precum şi la cererea unui singur ofertant, cu aprobarea organelor de conducere a societăţilor comerciale. În asemenea cazuri, licitaţia nu este obligatorie.

5. drepturile şi obligaţiile părţilor se stabilesc prin contractul de locaţie a gestiunii, cu respectarea prevederilor contractului - cadru, stabilit de legiuitor

6. sublocaţia în tot sau în parte de către locatar, în favoarea unei terţe persoane, nu se poate face fără acordul scris al locatorului

„Acordul locatorului pentru sublocaţie nu se poate da în condiţii care să contravină clauzelor contractului iniţial. Sublocaţia produce însă efecte între părţile semnatare ale contratului de sublocaţie, dar nu şi faţă de locator. Nu există nici o acţiune directă între locator şi sublocatar, ci numai o acţiune subrogatorie.”

Obiectul contractului de locaţie are în vedere locul acordat în locaţie, precum şi preţul locaţiei.

Concomitent cu spaţiul în cauză, se vor pune la dispoziţia locatarului şi dotările aferente, incluzând şi mijloacele fixe ce au fost înscrise în fişa unităţii şi care au fost luate în calcul de participantul la licitaţie, atunci când a făcut oferta de preţ. De asemenea, se pot acorda în locaţie şi o parte din mijloacele circulante, respectiv obiectele de inventar şi ambalajele, dar este recomandabil ca acestea să fie vândute locatarului odată cu marfa existentă în stoc.

Preţul locaţiei este rezultatul jocului cerere-ofertă din timpul licitaţiei. Preţul de pornire al licitaţiei se stabileşte de locator, având în vedere o serie de elemente bine determinate, respectiv:

- chiria spaţiului, în cazul în care acesta nu este proprietatea celui care a organizat licitaţia. În cazul în care titularul dreptului de folosinţă este şi titularul dreptului de proprietate, se va lua în calcul amortizarea clădirii

- amortizarea celorlalte mijloace fixe atribuite în locaţie

- o cotă anuală pentru reparaţiile capitale care cad în seama proprietarului

- cota-parte din cheltuielile generale legate de evidenţa patrimoniului, determinată proporţional cu valoarea patrimoniului atribuit in locaţie

- un beneficiu minim pentru locator