Cartea Funciară în România

1. Noţiunea şi rolul cărţilor funciare

Noţiunea de carte funciară poate fi definită în două sensuri, în funcţie de ce latură a funcţiei aceasta este privită, respectiv fie că este vorba despre obiectul propriu-zis, cu denumirea de carte funciară, fie că se face referire la domeniul şi materia pentru care a fost reglementat – un sens propriu şi unul figurat: “ Din textele legale reiese că în înţeles restrâns cartea funciară este un înscris autentic şi cu caracter public care cuprinde descrierea imobilelor şi arătarea drepturilor reale corespunzătoare, precum şi indicarea după caz a drepturilor de creanţă, a actelor, a faptelor sau a altor raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară fie în vederea opozabilităţii lor faţă de terţi, fie numai în scopul informării oricăror persoane interesate”

Cartea funciară reprezintă buletinul de identitate al unui imobil din punct de vedere al terţilor, dar şi pentru proprietar însuşi, raportat la propriul să drept real. Ea constituie temelia de bază prin intermediul căreia drepturile reale se constituie, se modifică, se transmite sau se sting. În acest mod ea poate oferi informaţii complete referitoare la condiţiile de drept privind obiectul acestor drepturi. Aşa se explică cum poate cartea funciară să garanteze siguranţa circulaţiei juridice pe piaţa imobiliară. Este vorba despre informaţii care vizează atât imobilul în sine, precum localizarea precisă, îngrădiri, vecini, suprafaţă, valoare economică, cât şi informaţiile despre identitatea persoanei fizice sau juridice, care este îndreptăţită să-şi exercite vreun drept asupra bunului. Iar în legătură cu situaţia juridică sunt oferite detalii cu privire la titlul care susţine existenţa dreptului titularului, la eventualele îngrădiri în ceea ce priveşte exercitarea acestui drept, la sarcinile care pot greva bunul înscris sau orice alte informaţii despre care este interesată o terţă persoană.

“ În afara acestui înţeles restrâns, propriu numai cărţii funciare propriu-zise, noţiunea de carte funciară are şi o accepţiune mai largă datorată particularităţilor sistemului de publicitate pe care-l exprimă sistemul întemeiat pe evidenţa tehnică a cadastrului general. Astfel, în sens larg, prin cartea funciară se înţelege atât cartea funciară propriu-zisă, adică foile (colile) de evidenţă juridică, cât şi documentele cu care aceasta se întregeşte, şi anume: planul de identificare a imobilelor, înscrisurilor privitoare la înscriere şi registrul special de intrare. Prin urmare numai împreună aceste documente alcătuiesc şi formează situaţia juridică reală a imobilelor la care se referă, trebuind, aşadar, să fie cercetat fiecare în parte” Cartea funciară prezintă inventarul bunurilor imobile care sunt înscrise în ea la fel ca şi cadastrul, cu deosebirea că în cartea frunciară este vorba de o privire mai restrânsă asupra acestor bunuri. Funcţia aceasta o poate exercita pe baza documentaţiei tehnice de care dispune, documente care se completează reciproc şi care numai împreună întregesc cartea funciară.

Prin intermediul publicităţii imobiliare reale a cărţii funciare proprietarul unui imobil este sigur că îşi poate exercita liber dreptul său înscris în cartea funciară, fără a fi obligat să-l apere în permanenţă iar terţii au certitudinea că raporturile juridice pe care le stabilesc cu proprietarul respectiv sunt legale şi că nu vor fi înşelaţi în buna lor credinţă. Statul garantează aceste fapte prin publicitatea în cartea funciară ceea ce conferă acestei instituţii forţă probantă şi astfel sunt înlăturate toate incidentele conflictuale de drept, ori acestea sunt prevenite. Cartea funciară oferă date exacte cu privire la măsurătorile cadastrale, ori la identificarea precisă a imobilului în cauză. De aici se poate trage şi concluzia că prin cartea funciară se realizează încă o funcţie importantă pentru societate, şi anume funcţia economică. Aceasta îi permite titularului să-şi exploateze dreptul în modul cel mai eficient, cunoscând exact valoarea şi calitatea acestuia. Dar nu numai proprietarii sunt protejaţi şi avantajaţi, ci şi terţii care îşi pot recupera creanţele de la titularii care sunt siliţi să-şi vândă bunul pentru a acoperi datoriile.

“Trebuie să distingem între efectul negativ şi efectul pozitiv al publicităţii materiale a cărţii funciare. Efectul negativ înseamnă: drepturile reale nu pot exista fără înscrierea lor în cartea funciară; efectul pozitiv îndseamnă: cuprinsul cărţii funciare se consideră exact, afară de îngrădirile şi excepţiunile legale (art.33 din Decretul-Lege nr.115/1938 şi art.34 din Legea nr.7/1996). Din aceste efecte ale publicităţii materiale, ca o consecinţă firească izvorăşte puterea doveditoare absolută a înscrisului de carte funciară. Prin urmare, terţul care dobândeşte prin act juridic cu titlu oneros un drept real, întemeindu-se cu bună-credinţă pe cuprinsul cărţii funciare este pus la adăpost de cauzele de evicţiune derivate din titlurile de dobândire anterioare dobândirii dreptului său, dacă autorul tabular mediat, vătămat prin înscris, nu porneşte acţiune în rectificare într-un termen scurt, înlăuntrul căruia publicitatea cărţii funciare este suspendată şi faţă de terţi (art.37)”

După cum s-a putut remarca în fragmentul citat, toate garanţiile şi securitatea legală pe care le oferă cartea funciară sunt condiţionate de înscrierea bunurilor imobile şi a situaţiei juridice a acestora. Publicitatea materială îşi manifestă efectele doar dacă dobânditorul apelează la ea. Legea nu poate apăra decât acele acte şi fapte juridice care au fost realizate conform dispoziţiilor sale scrise şi făcute publice. Doar astfel se poate pune la adăpost un terţ dobânditor de bună-credinţă în faţa unor posibile cazuri de evicţiune derivate din titlurile de dobândire anterioare acţiunii sale, atunci când vânzătorul de rea-credinţă şi-a vândut bunul succesiv mai multor terţi, fără ca aceştia din urmă să aibă cunoştinţă despre înşelăciune.