Politica agrară cu privire la metoda de vânzare-cumpărare a transmiterii proprietății funciare

Istoria proprietatii funciare in Romania.

În epoca imperiala asistam la elaborarea progresiva a teoriei generale a contractelor. Contractul (contractus),al carui element esential îl constituie acum acordul de vointa, se descatuseaza de sub lanturile formalismului primitiv. Jurist consultul Pedius este primul care, unind în categoria juridica a contractelor unele acte juridice, arata ca elementul esential al acestora este acordul de vointa al partilor contractante. Sistemul contractual roman se va dezvolta progresiv în întreaga epoca imperiala romana, caci necesitatile economice si sociale vor scoate la iveala si alte conventii carora ordinea de drept le va acorda efecte juridice, alaturandu-le vechilor categorii contractuale. Contractele consensuale se încheie prin simplul consimtamant al partilor, fara nici o alta formalitate verbala sau scriptica. Create pe taramul dreptului gintilor (ius gintium) spre a se da eficacitate juridica multiplelor conventii comerciale pe care romanii le încheiau cu peregrinii, contractele consensuale sinalagmatice perfecte, deoarece creeaza obligatii în sarcina ambelor parti si totodata - de buna credinta - , întrucat judecatorul are dreptul, în cazul unui conflict între parti, sa interpreteze aceste conventii în conformitate cu principiile de echitate si de buna – credinta.Din caracterul lor sinalagmatic si de buna credinta decurge regula ca nici una din partile contractante nu va putea cere îndeplinirea prestatiei ce i se cuvine daca nu este gata sa-si execute propria sa prestatie. Contractele consensuale în dreptul roman sunt în numar de patru : vânzarea – cumpararea, locatiunea, societatea si mandatul. Vânzarea-cumpararea (emptio – venditio) este un contract consensual în temeiul caruia o persoana numita vanzator se obliga sa transmita altuia, numit cumparator posesiunea linistita si trainica a unui lucru (merx) în schimbul unei sume de bani numita pret (pretium). Precedata de origini de troc, adica de schimbul în natura, vanzare consensuala a aparut tarziu în Roma, numai spre finele Republicii, drept urmare a dezvoltarii productiei de marfuri si a schimburilor comerciale. Lipsita de forme si putandu-se încheia prin simplul consimtamant, vanzarea – cumpararea consensuala a constituit un adecvat instrument juridic în usurarea încheierii diverselor tranzactii comerciale. Înainte de a se cristaliza sub forma unui contract consensual vanzarea se realizeaza printr-o simpla transferare de proprietate pe calea unei mancipatiuni. Istoria proprietatii funciare demonstreaza – pana la inceputul perioadei interbelice – o evolutie fireasca a formelor de cooperare agricola si de proprietate in devalmasie de catre exploatatiile agricole,de la mica exploatatie pana la “marea proprietate”. In perioada interbelica, faramitarea terenurilor reprezenta in continuare problema prioritara datorita faptului ca exploatatiile mai mici de 5 ha reprezentau 75% din numarul total al gospodarilor, avand o dimensiune medie de 2,25 ha teren agricol, respectiv 1,86 ha teren arabil. La nivelul anului 1930 dimensiunea medie era de 3,9 ha. Exploatatiile avand sub 10 ha reprezentau 92% din numarul total si exploatau 60% din exploatatia arabila si 48% din suprafata agricola. Datele statistice aferente anului 1938 dovedesc ca suprafetele primite la reforma agrara din 1921 de catre micii prorietari au fost pierdute in proportie de 20-35% in zona de deal. Micii proprietatri au fost nevoiti sa vanda pamantul datorita foarfecelui preturilor.

Avand in vedere cresterea nesemnificativa a veniturilor agricole si pentru a micsora faramitarea suprafetelor, prin Legea pentru simularea agriculturii din 29 martie 1937 se acordau reduceri de 25% la impozite catre stat, judet sau comuna, pentru intrerprinderile care se vor infiinta in vederea folosirii materiilor prime din agricultura. Se stabilea aprovizionarea la preturi mininale, pe baza de comenzi si contracte de cultura tip intre industriasi si tarani. Datorita acestei reforme, inaintea celui de al doilea razboi mondial, Romania era o tinta cu vocatie agricola, dar caracterizata prin faramitarea terenurilor. In perioada 1939-1940, agricultura a fost considerata un sector economic strategic. S-au adoptat masuri pentru cresterea cantitatii si calitatii productiei agricole. Asfel a fost introdus un sistem de bonificatie pentru produsele agricole de calitate ridicata. Scopul principal este acela de a crea rezerve alimentare, in special de cereale. In 1941, exploatatiile agricole particulare detineau 73,5% din suparafata agricola totala, avand o dimensiune medie de 4,5 ha, impartita in medie in 5 parcele. Sectorul public detinea 26,5% din suprafata agricola totala, cuprinzand pasuni si fanete in zona de munte, loturi mici - sub 10 ha - detinute de camerele agricole judetene, fermele agricole ale Ministerului Agriculturii si Domeniilor, lotul hergheliilor, precum si ale “depozitelor de armasari” ale statului. In ciuda fenomenului de faramitare a terenurilor agricole, structura proprietatii funciare reprezenta rezultatul unei evolutii naturale si de lunga durata, ceea ce asigura viabilitatea acestui sistem. Instaurarea primului guvern comunist in 1945, a deschis o perioada de dramatice schimbari structurale ale proprietatii funciare, anuland o tipologie funciara specifica tarilor europene dezvoltate si care cu greu poate fi refacuta in present. Prin Legea din 22 martie 1945, marii proprietari (mosieri) au fost expropriati de o suprafata de 1,46 milioane ha, din care 1,1milioane ha (74,9%) a fost atribuita fara rascumparare taranilor, iar diferenta de 368 milioane ha (25,1%) s-au construit ca o rezerva de stat. Ca urmare a reformei din 1945, au fost improprietariti 918 mii de tarani fara pamant sau cu pamant putin, intemeindu-se astfel 400 mii noi gospodarii, iar alte 500 mii gospodarii si-au sporit suprafata de teren pe care o detineau. In perioada 1945-1946, ca urmare a secetei din Moldova, o parte din terenurile agricole provenite din improprietarire au fost vandute la preturi derizorii. Ca urmare printr-o lege speciala, statul a anulat toate vanzarile de pamant care au avut loc in acest interval, iar terenurile au fost restituite fostilor detinatori (tarani). In literatura economica dintre cele doua razboaie mondiale se face o demarcatie clara intre pretul pamantului si evaluarea sa economica.

In 1935,pentru V.Madgearu valoarea pamantului este altceva decat pretul sau ,deoarece:”Valoarea pamantului corespunde cu capitalul necesar pentru a produce dabanda egala cu venitul anual al solului”.

Dupa 1960,specialistii romani incep sa puna tot mai des problema evaluarii economice a pamantului,pentru ca problema pretului pamantului nu putea fi pusa,deoarece neexistand o piata a pamantului ar fi fost o categorie economica inoperanta,moarta.

De exemplu profesorul O.Parpala la cursul de Economie si de politica agrara predat la ASE Bucuresti studentilor de la sectia de Econmia agriculturii spunea:”…evaluarea absoluta sau economica reprezinta evaluarea lui baneasca,permitand aprecierea bogatiei funciare da care dispune societatea.”