Finanțarea imobiliară comercială din Ungaria

Capitolul 1. Piaţa imobiliară comercială

1.1. Noțiuni introductive

Proprietatea imobiliară comercială este considerată o proprietate care produce venit prin intermediul activităților întreprinse în spaţiile de birouri, centre comerciale, hoteluri, restaurante, parcuri industriale, fabrici, depozite, şi proprietăţi rezidenţiale deţinute, în special, de o companie imobiliară. Companiile imobiliare alături de multe alte tipuri de investitori joacă un rol important pe pieţele imobiliare comerciale. Acestea se definesc ca şi companii angajate în activităţi care presupun deţinerea, comercializarea şi dezvoltarea de proprietăţi imobiliare capabile ca în viitor să producă venit.

Proprietăţile, cum ar fi locuinţele de tip “multi-household”, prezintă o destinaţie rezidenţială, dar pot fi definite ca fiind și proprietăţi comerciale în cazul în care sunt deţinute și dezvoltate de către un invstitor instituţional sau de către o companie imobiliară pentru scopuri commerciale. Segmentul rezidenţial al proprietăţilor comerciale se deosebeşte de proprietatea rezidenţială prin simplu fapt că cea din urmă se află în posesia gospodăriilor familiale şi unicul scop este de a servi pe post de locuinţă şi nu în scopul de a genera profit. Acest lucru se întamplă datorită faptului că, în general, proprietăţile comerciale sunt achiziţionale de către investitori profesionişti pentru a face speculații. Fiind spuse acestea, în figura de mai jos (Figura nr.1.) este prezentată structura pieţei imobiliare, pe tipuri de proprietăţi.

Mai exact, proprietăţile imobiliare se clasifică în felul următor :

• rezidentiale: case de locuit unifamiliale, case de locuit, apartamente duplex;

• comerciale: spaţii de birouri, complexe hoteliere, centre comerciale spaţii comerciale, depozite de logistică , staţii peco, pensiuni, spaţii de retail hoteluri, moteluri, show-room, ateliere de confecţii service auto, etc.

• industriale: depozite, abatoare, hale de producţie, alte tipuri de întreprideri (brutării, staţii de betoane, patiserii, îmbutelierea apei, staţii de asfalt staţii de concasare şi sortare, gatere, etc.)

• speciale: clădiri publice , cimitire, biserici, case de rugaciuni, săli de conferinţe şcoli, parcuri de distracţii, etc.

• agricole: ferme agricole, ferme zootehnice, ferme agrozootehnice, pepeniere, plantaţii, ciupercării etc.

• terenuri: terenuri pentru construcţii, , livezi, vii, fâneţe, terenuri pentru industria de extracţii, terenuri împădurite, terenuri arabile etc.

Figura nr.1. Tipuri de proprietăţi

Sursa* ECB, Commercial Property Markets 2013

Este dificilă estimarea cu acurateţe a mărimii totale a pieţei imobiliare comerciale , indiferent de locaţie, din cauza fragmentării şi a opacităţii pe care o prezintă aceasta în unele ţări. Mărimea pieţei imobiliare comerciale globale, cu toate aceste dificultăți, este estimată a se situa în jurul valorii de 17 mii de miliarde de euro. În acest fel, structura pieţei imobiliare comerciale la nivel global este prezentată în următoarea figura (Figura nr.2.).

Figura nr. 2. Structura pieţei imobiliare comerciale globale

În Figura nr.2. se observă faptul că Europa deţine cea mai mare cotă din piaţa globală, cu o valoare de 38%, fiind urmată de SUA și Canada, fiecare având o cotă de 33%. În cadrul continentului European, Germania, cu o cotă de 17%, deţine cea mai mare piaţă, fiind urmată de Marea Britanie, 14%, Franţa, 13 %,respectiv Italia, cu 11%. În majoritatea studiilor efectuate pe această temă, Ungaria, datorită faptului că nu deţine o piaţă semnificativă, este inclusă în categoria ţărilor din Europa Centrală şi de Est.