Finanțarea Imobiliară Rezidențială din Austria

Introducere

Stabilirea unui sistem funcţional de finanţare imobiliară este de o importanţă majoră în economiile de tranziţie. Locuinţa este o nevoie de bază, fiind un element cheie de politică socială pentru orice guvern şi în special pentru ţările în tranziţie.

Locuinţa, bun necesar, nu poate fi achiziţionată în mod normal fără un împrumut pe termen lung, preţul acesteia fiind de câteva ori venitul anual al unei familii. În ţările cu o economie de piaţă dezvoltată, împrumuturile imobiliare sunt extrem de extinse, procentul locuinţelor achiziţionate prin împrumut imobiliar fiind de peste 20%. În ţările în tranziţie acest procent este de sub 5%. În cadrul procesului de tranziţie spre o economie de piaţă, în Estonia, Letonia, Cehia şi Slovacia, s-a înregistrat o creştere susţinută a valorii împrumuturilor contractate pentru achiziţionarea de locuinţe

Pentru dezvoltarea pieţei financiare imobiliare, trebuie stabilit un sistem de finanţare imobiliară, funcţional şi stabil pentru un mecanism de piaţă. În multe din ţările în tranziţie au fost făcute eforturi de implementare a diverselor mecanisme financiare şi sisteme de finanţare imobiliară, acestea depinzând de strategiile de dezvoltare ale fiecărei ţări.

Sistemul de finanţare pentru dezvoltarea rezidenţială poate fi privit din perspectiva cererii şi ofertei. Cerearea pentru finanţarea locuinţelor este o cerere derivată din cererea pentru locuinţe, care depinde de nivelul veniturilor. Astfel pentru finanţarea sectorului imobiliar rezidenţial trebuie utilizate produse pe termen lung întrucât plăţile sunt repartizate pe o anumită perioadă de timp. În ceea ce priveşte oferta pentru finanţarea imobilară trebuie să avem în vedere: furnizarea de resurse necesare dezvoltării de locuinţe de către un împrumutător care are numeroase resurse financiare şi mobilizarea de resurse în cadrul unei economii, astfel încât instituţiile care acordă împrumuturi să aibă acces la fonduri.

O instituţie care dispune deja de numeroase resurse financiare, pentru a aloca o parte din acestea pentru finanţarea pe termen lung a proiectelor rezidenţiale, trebuie să respecte anumite criterii(condiţii). Aceste criterii fac referire la:

• informaţii cu privire la debitor - informaţii în ceea ce priveşte istoricul bancar în relaţii cu alte instituţii, informaţii negative dar şi pozitive dintr-o bază publică de date.

• posibilitatea de a evalua proprietatea.

• prezentarea unei garanţii la acordarea împrumutului – creditorul trebuie să îşi asigure creditul acordat prin solicitarea unei garanţii care va fi executată în cazul nerespectării contractului.

• stabilitatea macroeconomiă – mediul economic trebuie să fie stabil. Dacă inflaţia este volatilă, creditorul îşi va asuma o rata de risc ridicată în contextul unor rate fixe de rambursarea a creditului. Într-un mediu instabil, crediorii pasează acest risc asupra debitorilor prin stabilirea unor rate cu dobândă variabilă. Riscul de modificare a dobânzii va încetini sistemul de finanţare a dezvoltării imobiliare, prin faptul că fie mulţi creditori se vor retrage de pe piaţă, fie mulţi debitori nu îşi vor mai putea rambursa împrumutul.

Factorii care susţin mobilizarea de fonduri la care să aibă acces instituţiile de creditare sunt: gradul de economisire, nivelul depozitelor, pieţele de capital, finanţările guvernamentale, pieţele financiare secundare.

Capitolul I Tendinţe şi concepte ale finanţării imobiliare rezidenţiale în Austria

Economia austriacă a încetinit în 2008, PIB-ul a crescut în termeni reali cu 1,8% (urmând-o pe cea de 3,1% din 2007). Cu toate acestea, economia ţării s-a comportat mai bine decât majoritatea economiilor ţărilor UE. Cea mai puternică contribuţie la creşterea PIB-ului a venit de la cererea finală (care a crescut cu 2,9%), în timp ce toate celelalte componenteale ale PIB-ului au asigurat o contributie mai slabă, singura contribuţie negativă la creşterea PIB-ului fiind din partea importurilor (-0,8%). Exporturile au crescut faţă de anul precedent (1,2%), dar a încetinit vizibil, în comparaţie cu 2007 (atunci când aceasta a crescut cu 5.0%), o altă consecinţă a crizei în mediul macroeconomic internaţional. Rata inflaţiei, măsurată ca fiind creşterea anuală a indicelui armonizat al preţurilor de consum, a fost de 3,2%, adică cu un procent mai mare decât în 2007. Rata şomajului a scăzut de la 4,4% în 2007 la 3,8% în