Contracte Speciale

CONTRACTELE SPECIALE

CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPARARE

1. Notiune

V-c = contractul prin care una din parti (vânzatorul) stramuta proprietatea unui bun al sau asupra celeilalte parti (cumparatorul) care se obliga în schimb a plati vânzatorului pretul bunului vândut.

- se poate transmite si alt drept decât dreptul de proprietate (ex.: un alt drept real, un drept de creanta, un drept din domeniul propr. intelectuale etc.)

- nu pot forma obiectul v-c drepturile: - personale nepatrimoniale

- patrimoniale cu caractere strict personal.

2. Caractere juridice

2.1. sinalagmatic: da nastere la obligatii reciproce;

2.2. cu titlu oneros: ambele parti urmaresc interese patrimoniale;

2.3. comutativ: existenta si întinderea obligatiilor reciproce sunt cunoscute de parti de la încheierea contractului;

2.4. consensual (în principiu): simplul acord de vointa, fara

2.5. îndeplinirea vreunei formalitati si fara remiterea bunului si a pretului în momentul încheierii contractului;

Exceptii:

a. vânzarea terenurilor – trebuie sa se faca prin act autentic, sub sanctiunea nulitatii absolute a actului;

b. v-c unui autovehicul – problema controversata:

- în literatura de specialitate – este considerat contract solemn; motivare: cerinta înscrisului autentic pentru validitatea vânzarii este prevazuta de legislatia privind taxele de timbru;

- în practica judec. se aplica solutia consensualismului: numai ca proba în vederea radierii si înscrierii pe numele noului proprietar, autoritatile pretind sa li se prezinte actul de v-c în forma autentica;

- - toate dispozitiile referitoare la conditiile de validitate ale contractului trebuie sa fie raportate la momentul realizarii acordului de vointa, iar nu la momentul autentificarii;

- - deoarece valoarea este > de 250 lei, este necesara pentru proba prezentarea unui înscris sau a unui început de dovada scrisa, în afara cazului în care a existat imposibilitatea preconstituirii dovezii;

- - numai tertele persoane, nu si partile sau succesorii lor în drepturi, vor putea dovedi cu orice mijloc de proba contractul (pentru terti, contractul este un simplu fapt juridic).

2.6. translativ de proprietate: prin efectul realizarii acordului de vointa (independent de predarea lucrului vândut si de plata pretului) se produce nu numai încheierea contractului, dar opereaza si transferul dreptului de proprietate.

- din momentul dobândirii dreptului de proprietate, cumparatorul suporta si riscul pieirii lucrului (res perit domino) daca vânzatorul dovedeste faptul strain (neculpabil) exonerator de raspundere;

- daca cauza straina a fost dovedita, vânzatorul va suporta riscul pieirii numai daca a fost pus în întârziere în ceea ce priveste predarea lucrului.

Conditii pentru transferul automat al dreptului de proprietate:

a. vânzatorul sa fie proprietarul lucrului vândut, iar contractul perfect valabil încheiat;

b. sa fie vorba de lucruri determinate individual (lucrurile de gen nu pot pieri)

- în cazul lucrurilor de gen transferul proprietarii se produce în momentul individualizarii (care se poate face atât prin predare, cât si prin alte metode: ex.: etichetarea coletelor etc.);

- în cazul obligatiilor alternative, daca vânzarea are ca obiect un lucru din mai multe, determinate, dar numai alternativ, proprietatea se transmite în momentul alegerii; daca piere fortuit unul din lucruri, se datoreaza celalalt, iar daca amândoua au pierit, fara vina vânzatorului, obligatia este stinsa; daca amândoua lucrurile sunt de gen, pe lânga alegere, trebuie sa se procedeze si la individualizarea propriu-zisa a lucrului ales;

- în cazul obligatiilor facultative (obiectul este unul singur, celalalt fiind prevazut doar ca o simpla posibilitate de plata), problema transferului si a riscurilor se rezolva dupa regulile generale.

c. lucrul vândut trebuie sa existe;

- bunurile viitoare pot forma obiectul contractului, însa transferul proprietarii poate opera: - dupa ce au fost terminate, în stare de a fi predate (daca sunt bunuri certe)

- dupa individualizare (daca sunt bunuri de gen)

Astfel, în cazul unei recolte viitoare, proprietatea se transmite: în momentul în care este gata de recoltat (daca lucrul si pretul sunt determinate), respectiv în momentul individualizarii (daca vânzarea se face pe unitate de masura).

- riscurile se transmit o data cu proprietatea, cu exceptia cazului în care cumparatorul îsi asuma riscul nerealizarii - în tot sau în parte – a lucrului viitor, când riscurile se transmit în momentul încheierii contractului

d. partile sa nu fi amânat transferul proprietatii printr-o clauza speciala, pentru un moment ulterior:

- pâna la împlinirea unui termen suspensiv, daca partile au prevazut expres amânarea ca efect al contractului; daca termenul a fost stipulat pur si simplu nu afecteaza decât executarea obligatiei de predare;

- pâna la realizarea unei conditii suspensive, care prin ea însasi amâna transferul proprietatii pâna la realizarea evenimentului;

- un caz special: cumpararea dintr-o unitate comerciala cu autoservire: contractul nu se încheie în momentul individualizarii (alegerii) bunurilor, ci din momentul platii pretului, pâna atunci cumparatorul fiind un simplu detentor precar, vinovat de furt daca pleaca fãrã sa plãteascã (in primul caz ar fi fost un debitor care nu si a onorat obligatia de plata);

- daca prin conventia partilor, transferul proprietatii a fost amânat, se amâna corespunzator si transferul riscurilor; aceasta regula nu este imperativa, partile pot disocia transferul proprietatii de transferul riscurilor.

2.7. în materie imobiliara: conditia publicitatii imobiliare.

a. sistemul registrului de transcriptiuni-inscriptiuni:

- între parti si fata de succesorii lor (succesori universali sau cu titlu universal, legatari cu titlu particular si creditori chirografari) contractul produce efecte translative de proprietate chiar daca nu a fost transcris;

- fata de terte persoane (succesori cu titlu particular prin acte între vii) – chiar daca au avut cunostinta de încheierea contractului – transmisiunea va fi valabila numai din momentul transcrierii.

b. sistemul cartii funciare:

- drepturile imobiliare se stramuta, se modifica sau se sting, nu numai între terti, dar si între partile contractante, numai prin întabulare, aceasta având caracter constitutiv de drepturi.

În practica exista urmatoarea conceptie:

- lipsa înscrierii nu poate fi opusa de catre o parte contractanta celeilalte parti, precum si succesorilor lor;

- un atare drept real este opozabil si tertilor care au cunostinta de existenta lui, desi nu este înscris în cartea funciara;

- numai tertii care nu aveau cunostints de existenta dreptului netranscris si, încrezându-se în cartea funciara, au dobândit prin acte cu titlu oneros, drepturi pe care si le-au transcris, le pot opune dobânditorului anterior.

Pentru drepturile mobile nu exista un sistem de publicitate, astfel încât daca vânzstorul a vândut de doua ori, va avea preferinta cel care a intrat mai întâi cu buna-credinta in posesia bunului.

3. Conditii de validitate ale contractului de v-c

A. Consimtamântul partilor

- acordul de vointa între parti este întotdeauna necesar si suficient.

B. Promisiunea unilaterala de vânzare (sau cumparare)

- atunci când o persoana, prevazând un eventual interes pentru ea de a dobândi proprietatea unui bun, primeste promisiunea proprietarului de a vinde acest bun, rezervându-si facultatea de a îsi manifesta în acest sens – de obicei înauntrul unui termen – consimtamântul sau de a îl cumpara;

- este, de fapt, un ante-contract, care da nastere la un drept de creanta: una din parti având obligatia (de a face) de a vinde în viitor un anumit bun, iar beneficiarul promisiunii putând opta pentru a cumpara sau nu;

- daca promitentul refuza vânzarea, beneficiarul va avea dreptul la daune-interese.

- promisiunea este un contract unilateral; el poate fi transformat într-un contract bilateral daca:

- beneficiarul se obliga, în schimbul dreptului de optiune, la plata unei sume de bani (pretul dreptului de optiune);

- daca beneficiarul se obliga la plata unei sume de bani în cazul în care va opta în sens negativ.

- dovada promisiunii se face conform regulilor generale aplicabile creantelor;

- obligatia promitentului se stinge: la termen sau, daca nu s-a prevazut un termen, la expirarea termenului general de prescriptie (care curge de la data încheierii promisiunii de vânzare);

- promisiunea unilaterala ar putea fi asumata si de cumparator (caz care nu a fost întâlnit în practica).

C. Promisiunea bilaterala de v-c

- ambele parti se obliga sa încheie în viitor contractul de v-c;

- este, de asemenea, un ante-contract, cu deosebirea ca, în acest caz oricare dintre parti poate cere încheierea contractului;

- în cazul în care promitentul-vânzator nu îsi respecta obligatia si vinde lucrul, beneficiarul-cumparator nu poate cere predarea, iar vânzarea este valabila, cu exceptia fraudei;

- în cazul în care promitentul nu îsi executa obligatia, dar lucrul se mai gaseste în patrimoniul sau, instanta poate da o hotarâre care sa tina loc de contract si sa aiba caracter constitutiv de drepturi din momentul în care ramâne definitiva (în virtutea principiului executarii în natura a obligatiilor).

D. Pactul de preferinta