Contractul de închiriere a locuinței

Contractul de inchiriere a locuintelor

I.Consideratii generale

1.Inchirierea locuintelor(Legea nr. 114/1996)

Contractul de inchiriere a locuintelor constituie o varietate a contractului de locatiune, nefiind un contract distinct, desi este reglementat de catre o lege speciala. In prezent, inchirierea locuintelor din mediul urban si rural, indiferent de titularul dreptului de proprietate (persoana fizica, persoana juridica, unitate administrativ-teritoriala si stat), este reglementata de prevederile Legii nr. 114 din 21 octombrie 1996, intitulata "legea locuintei". Odata cu intrarea in vigoare a acestei legi, a fost abrogata Legea nr. 5/1973 privind administrarea fondului locativ si reglementarea raporturilor dintre proprietari si chiriasi, cu exceptia cap. 4 si a art. 63 cu referire la cap. 4 din aceeasi lege, exclusiv dispozitiile referitoare la suprafetele proprietate personala. Potrivit dispozitiilor art. 72 din Legea nr. 114/1996, prevederile acestei legi privind inchirierea locuintelor se vor completa cu dispozitiile Codului civil referitoare la contractul de locatiune.

Noua lege a locuintei, dupa ce explica intelesul termenilor utilizati in cuprinsul acestui act normativ, reglementeaza, in primul rind, modul in care persoanele fizice sau juridice romane pot realiza constructii de locuinte pentru folosinta proprie sau in scopul valorificarii acestora (art. 4-20), in al doilea rind, reglementeaza inchirierea locuintelor (art. 21-60). Vom retine posibilitatea acordata de lege persoanelor fizice sau juridice romane de a edifica, cu respectarea prevederilor legale, constructii de locuinte si pentru ca acestea sa fie valorificate, prin aceasta intelegindu-se nu numai instrainarea lor, dar si eventuala inchiriere.

Potrivit art. 1410 Cod civil, obiectul contractului de locatiune poate fi un lucru, fara ca legea sa distinga intre lucrurile mobile ai cele imobile. Art. 1413 alin. 1 Cod civil prevede ca locatiunile sint de mai multe feluri si ca fiecare locatiune este condusa de reguli proprii. Legea dispune ca "Se cheama inchiriere, locatiunea edificiilor si aceea a miscatoarelor" (art. 1413 alin. 2 Cod civil), iar arendarea se refera la "locatiunea fondurilor rurale" (art. 1413 alin. 3 Cod civil). Un capitol special este dedicat "locatiunii edificiilor", dar, prin intrarea in vigoare a legii locuintei, dispozitiile Codului civil referitoare la inchirierea edificiilor au fost abrogate, locatiunea lucrurilor din Codul civil raminind valabila numai in ceea ce priveste mobilele. Exista si alte acte normative care reglementeaza inchirierea locuintelor. Astfel, potrivit art. 30 din Legea nr. 15/1990, "Bunuri din proprietatea statului pot face obiectul unui contract de inchiriere, pe baza aprobarii guvernului sau a organului administratiei locale de stat, dupa caz". inchirierea nu va putea avea loc decit pe baza de licitatie si este posibil ca contractul sa fie incheiat cu orice persoana fizica sau juridica, romana sau straina. Legea se refera la "bunuri", fara sa distinga intre bunurile mobile sau imobile, important fiind ca organul de stat, in evidenta si administrarea caruia se afla asemenea bunuri, sa incheie contractul de inchiriere numai in temeiul licitatiei, obligativitatea celui care inchiriaza bunul fiind de a asigura exploatarea bunului inchiriat conform specificului acestuia. Unele prevederi referitoare la inchirierea locuintelor cuprinde Legea nr. 85 din 22 iulie 1992 privind vinzarea de locuinte si spatii cu alta destinatie, construite din fondurile statului si din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat. Legea nr. 112 din 25 noiembrie 1995 privind reglementarea situatiei juridice a unor imobile cu destinatia de locuinle, trecute in proprietatea statului, se refera in capitolul al III-lea la "Protectia chiriasilor". In sfirsit, prin Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 196 din 17 noiembrie 1997 s-a dispus modificarea si completarea unor prevederi din Legea locuintei nr. 114/1996.

2.Modalitati de inchiriere a locuintelor

Modalitati de inchiriere a locuintelor, in raport de titularul dreptului de proprietate si natura dreptului de proprietate

Proprietatea privata fiind privata sau publica, exista locuinte proprietate privata sau publica, ele urmind regimul juridic in raport de felul proprietatii. Desi proprietatea publica este inalienabila, legea permite titularului domeniului public, printre altele, sa inchirieze bunurile din aceasta categorie.

Titularii domeniului public sint statul si unitatile administrativ-teritoriale; unele locuinte fac parte exclusiv din domeniul public al statului, cum ar fi locuintele de protocol .

In ce priveste locuintele sociale, acestea intra in patrimoniul public al unitatilor administrativ-teritoriale (art. 39 din Legea nr. 114/1996); tot din domeniul public al unitatilor administrativ-teritoriale fac parte si locuintele de necesitate deoarece, conform art. 55 din Legea nr. 114/1996, "Locuinta de necesitate se finanteaza si se realizeaza in conditiile stabilite pentru locuinta sociala".

Din domeniul privat al unitatilor administrativ-teritoriale pot face parte si locuintele de serviciu, sub acest aspect art. 52 alin. a din Legea nr. 114/1996 prevazind: "Locuintele noi se finanteaza, in condiliile legii, din bugetul de stat si bugetele locale, in limitele prevederilor bugetare aprobate anual cu aceasta destinatie".

Cind asemenea locuinte sint finantate din bugetul de stat, ele vor apartine atunci domeniului privat al statului, iar daca sint finantate din bugetele locale, atunci vor face parte din domeniul privat al unitatilor administrativ-teritoriale.

Din domeniul privat al statului sau unitatilor administrativ-teritoriale pot face parte si locuintele obisnuite, daca construirea lor ar fi finantata din bugetul de stat sau din bugetele locale.

Locuintele de interventie urmeaza regimul juridic al locuintelor de serviciu, dar, datorita scopului precis pentru care sint realizate, legea interzice expres posibilitatea vinzarii lor chiriasilor (art. 54 alin. 3 din Legea nr. 114/1996).