Contracte Civile

CAPITOLUL I. CONTRACTUL DE VANZARE-CUMPǍRARE

Secţiunea I. Sediul materiei

Contractul de vânzare-cumpărare este cel mai folosit contract în trecut şi în prezent. De aceea, el este contractul a cărei reglementare este cea mai extinsă în cuprinsul Codului Civil şi al altor acte normative speciale. Astfel, Codul Civil îi alocă un întreg titlu, titlul V din Cartea a II-a (,,Despre diferitele moduri prin care se dobândeşte proprietatea’’), prin art.1294-1404. Aceste dispoziţii se completează cu alte reglementări precum: Decretul-lege nr.61/1990 privind vânzarea de locuinţe construite din fondurile statului. Legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuinţe şi spaţiu cu altă. destinaţie construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat.

Legea nr. 247/2005 privind reforma in domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi alte măsuri adiacente (titlul X), etc.

Secţiunea II. Noţiune

În temeiul art.1294 C. Civ. vânzarea este ,,o convenţie prin care două părţi se obligă între sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru şi aceasta a plătit celei dintâi preţul lui’’.

Definiţia este incompletă deoarece nu numai dreptul de proprietate poate forma obiectul acestui contract şi alte drepturi, reale sau de creanţă. În acest sens sunt dispoziţiile art.534 C.civ. (vânzarea dreptului de uzufruct), art.1391 şi 1392 C.civ. (vânzarea creanţelor şi altor drepturi incorporale), art.1399 (vânzarea unei moşteniri), art.1402 C.civ. (vânzarea de drepturi litigioase), etc.

Numai dacă vom considera că obligaţia din art.1294 C.civ. stabileşte regula în materie, aceea că prin vânzare se transmite dreptul de proprietate, ea va fi completă.

Dacă vom dori să elaborăm o definiţie care să acopere şi cazurile de excepţie, vom spune că vânzarea-cumpărarea este contractul în temeiul căruia o parte, numită vânzător transmite celeilalte părţi, numită cumpărător, un drept subiectiv civil în schimbul unei sume de bani, numită preţ.

Nu pot fi transmise prin vânzare-cumpărare drepturile patrimoniale cu caracter strict personal (dreptul de abitaţie al soţului supravieţuitor etc.) sau cele care au caracter intuituu personae (dreptul de întreţinere, dreptul de pensie etc.)

Definiţia din art.1294 C.Civ. este inspirată din art. 1410 din Codul Calimach (prin vânzare se dă cuiva un lucru pentru o sumă de bani stabilită şi numărată), art.1447 din C.Civ. italian (prin care vânzătorul se obligă a da un lucru cumpărătorului in schimbul plăţii preţului) şi art.1582 din Codul civil francez (vânzătorul se obligă să predea un lucru iar cumpărătorul să-l plătească).

Secţiunea III. Caractere juridice

Vânzarea este un contract sinalagmatic, cu titlu oneros, comutativ, consensual şi translativ de drepturi.

a) Este un contract sinalagmatic deoarece dă naştere la obligaţii reciproce şi interdependente între părţi. Obligaţiile părţilor sunt strâns legate între ele (obligaţia vânzătorului de a preda lucrul îi corespunde obligaţia cumpărătorului de a-l primi, etc.). De aceea, efectele specifice ale contractului sinalagmatic vor fi aplicabile vânzării.

b) Este un contract cu titlu oneros deoarece fiecare parte urmăreşte primirea unui echivalent patrimonial în schimbul prestaţiei sale. De exemplu, vânzătorul urmăreşte primirea preţului în schimbul bunului transmis.

c) Este un contract comutativ, întrucât existenţa şi întinderea obligaţiilor sunt stabilite şi cunoscute din momentul încheierii contractului. Prin excepţie, vânzarea poate avea un caracter aleator atunci când întinderea obligaţiilor părţilor depinde de un eveniment incert, existând şanse de pierdere sau de câştig pentru părţi (este cazul vânzării unei recolte viitoare sau a unui drept litigios etc.).

d) În principiu, vânzarea este un contract consensual fiind suficientă exprimarea consimţământului părţilor. Se aplică, şi în cazul vânzării, principiul general al consensualismului.

De la această regulă există excepţii (situaţii în care se cer îndeplinite anumite formalităţi pentru validitatea contractului, pe lângă condiţia acordului de voinţă al părţilor). Aceste formalităţi pot consta fie în obţinerea unei autorizări prealabile, fie în cerinţa formei autentice.

Astfel, după 1989, cerinţa unei autorizări prealabile o întâlnim în legi speciale, precum:

- Legea nr.15/1990 - art.5 alin. (3) stabileşte că înstrăinarea bunurilor imobile aparţinând regiei autonome se face cu aprobarea ministerului de resort;

- Decretul-lege nr. 61/1990 - art.12 alin (2) - în cazul locuinţelor proprietate de stat cumpărate cu credit, ele nu pot fi înstrăinate până la rambursarea integrală a creditului decât cu autorizarea prealabilă a Casei de Economii şi Consemnaţiuni ;

- Legea nr.85/1992 - art.15 alin. (4) - ,,până la rambursarea integrală a creditului, locuinţe cumpărate în condiţiile prezentei legi nu poate fi înstrăinată fără autorizarea prealabilă a unităţii vânzătoare’’ etc.

Condiţia formei autentice cerută ad validitatem este impusă de art.2 alin. (1) din Titlul X al Legii nr.247/2005 în privinţa vânzării terenurilor. Astfel, terenurile cu sau fără construcţii, situate in intravilan şi in extravilan, indiferent de destinaţia sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate, respectiv dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub condiţia nulităţii absolute a contractului. Fiind o dispoziţie specială este de strictă interpretare şi aplicare, astfel încât ce nu se aplică în privinţa construcţiilor sau altor bunuri. Dacă printr-un înscris sub semnătură privată s-a vândut un teren şi construcţia situată pe el, contractul este valabil doar în privinţa construcţiei, nu şi a terenului.