Extras din curs

Tema I: Întroducere în dreptul locativ.

Subiecte:

1. Noţiuni de drept locativ. Obiectul şi domeniul de studiu al dreptului locativ.

2. Principiile dreptului locativ.

3. Subiecţii raporturilor locative. Raporturile reglementate de legislaţia cu privire la locuinţe.

4. Caracteristica generală a legislaţiei cu privire la locuinţe.

5. Corelaţia dreptului locativ cu alte ramuri de drept.

Dreptul locativ reprezintă o totalitate de norme de drept ce reglementează relaţiile sociale locative. În literatura juridică noţiunea de drept locativ este utilizată în 2 sensuri. În sens restrîns ea are înţelesul de drept subiectiv al unei persoane concrete asupra locuinţei. Iar în sens larg noţiunea are accepţia de instituţie al dreptului civil care incorporează în sine şi norme ale altor ramuri de drept, consacrate relaţiilor locative sau legate direct de locuinţă. Astfel, obiectul de reglementare juridica al dreptului locativ il constituie o anumita categorie de raporturi sociale, care în legislaţie şi în literatura juridică au căpătat denumirea de relaţii locative.

Unii susţin că drept nucleu al relaţiilor locative trebuie considerate acelea care ţin nemijlocit de folosirea încăperilor de locuit şi traiul în locuinţe. Părtaşii acestei idei pornesc din considerentul că dreptul locativ este nu altceva decît un drept care reglementează utilizarea locuinţelor. Cât priveşte alte aspecte, cum ar fi evidenţa locuinţelor, administrarea şi exploatarea fondurilor de locuinţe, etc., sunt considerate ca norme de drept complementare, ce nu aparţin relaţiilor locative.

Alţi autori tratează dreptul locativ dintr-o perspectivă mai largă şi îl apreciază ca un drept ce reglementează relaţiile sociale de satesfacere a necesităţii de locuinţă sau a relaţiilor care se constituie în procesul de satesfacere de către cetăţeni a necesităţilor de locuinţă.

În sens larg dreptul locativ are înţelesul de o ramură complexă de drept civil, în care sunt incluse instituţii şi norme juridice ale altor ramuri ca dreptul constituţional, administrativ, etc. şi care în ansamblu au sarcina de reglementare a relaţiilor sociale legate de locuinţă.

Caractristica definitorie a dreptului locativ este faptul că reprezintă o entitate de drept, căreia îi sunt specifice obiectul, principiile şi metodele de reglementare juridica.

Am spus că obiectul de reglementare juridica al dreptului locativ il constituie relatiile sociale locative. După cum este stipulat in legislaţia cu privire la locuinţe (Art. 2) din domeniul acestora fac parte raporturile privind:

a) apariţia, exercitarea, schimbarea, stingerea dreptului de posesie, folosire, dispunere de locuinţe din fondul locativ;

b) evidenţa fondului locativ;

c) folosirea locuinţelor din fondul locativ privat şi alte tipuri de fonduri locative în baza contractului de locaţiune sau a altor temeiuri legale;

d) excluderea locuinţelor din fondul locativ şi folosirea locuinţelor în alte scopuri decît cele locative;

e) reconstrucţia fondului locativ;

f) instituirea cooperativelor de construcţie a locuinţelor;

g) asigurarea integrităţii, deservirii tehnice şi reparaţiei fondului locativ;

h) achitarea plăţii pentru folosirea locuinţei şi pentru serviciile locativ-comunale prestate;

i) controlul de către autorităţile administraţiei publice centrale şi locale în vederea asigurării drepturilor cetăţeanului la locuinţă, respectării regulilor şi normelor de gestionare şi deservire tehnică a fondului locativ;

j) evacuarea cetăţenilor din fondul locativ.

(2) Subiecţi ai dreptului de proprietate a fondului locativ public sînt unităţile administrativ-teritoriale şi întreprinderile, organizaţiile, instituţiile publice la balanţa sau în gestiunea cărora se află fondul locativ departamental.

Dreptul locativ reglementeaza o anumita categorie de relaţii sociale pe baza aceleiaşi metode şi în temeiul unor principii comune.

Metodă (din gr. methodos - cale de cercetare sau cunoaştere, teorie, învăţătură) – totalitatea de modalităţi şi procedee de cunoaştere a realităţii, care sunt subordonate soluţionării unei probleme concrete. Are deasemenea accepţiunea de:

1) mod de cercetare, de cunoaştere şi de transformare a realităţii.

2) ansamblu de procedee folosite în vederea atingerii unui anumit scop.

3) procedeu sistematic de predare a unei discipline; metodică.

4) mod de a acţiona pentru a atinge un anumit scop; manieră; modalitate; procedeu; mijloc.

Cînd vorbim de metodele dreptului locativ, urmează să facem distincţia dintre cele de cercetare - specifice aspectului ştiinţific, şi cele de reglementare juridică.

Din categoria metodelor de cercetare fac parte metodele cu aplicaţie ştiinţifică generală, cunoscute în mare parte din cadrul altor discipline: logică, istorică(evolutivă), comparativă, tipologică, sistemică, funcţională, etc. Dar ne interesează în primul rănd cele care sunt aplicate în reglementarea juridică a relatiilor sociale.

Formarea statului bazat pe drept, principiul de bază al cărui este supremaţia legii, presupune un nivel înalt de reglementare al relaţiilor dintre stat şi cetăţeni, garanţii reale de ocrotire al dreptului şi obligaţiilor faţă de stat şi societate. Una din problemele globale care trebuie rezolvată în perioada de tranziţie, este problema asigurării populaţiei cu spaţiu locativ.

În condiţiile lărgirii proprietăţii private asupra loturilor de pământ, creşterii preţurilor, tendinţele proprietarilor de case la estorcarea venitului maxim, este inevitabilă şi creşterea preţului la spaţiul locativ. Aici se mai poate adăuga şi faptul că în prezent statul nu mai construieşte sau construieşte foarte puţin case de locuit, construcţia fiind o ramură ne rentabilă şi în decădere. De aici reiese şi imposibilitatea economică de acordare a spaţiului locativ maselor largi de oameni.

Drept urmare, situaţia în domeniu continuă să se agraveze pe zi ce trece. Actualmente sunt luate la evidenţă pentru îmbunătăţirea condiţiilor locative circa 113 mii de familii. Cu toate acestea, anul trecut, potrivit statisticilor oficiale, din contul tuturor surselor de finanţare s-au construit 3.488 de apartamente cu suprafaţă totală de 301,7 mii metri patraţi (cu 29 la sută mai puţin decât în 2002), mai bine de 89 din locuinţele proprietate privată au fost construite din contul mijloacelor populaţiei. În jumătate s-a redus construcţia de locuinţe prin metoda cooperării mijloacelor financiare. Foarte gravă este situaţia la acest capitol în municipiul Chişinău, unde sunt luaţi la evidenţă pentru îmbunătăţirea condiţiilor locative 65,5 mii de familii, dintre care 14,2 mii aşteaptă să primească apartamente în cooperativele de construcţie a locuinţelor. Apropo, actualmente circa 25 mii de familii din capitală locuiesc în cămine, 2 mii – în încăperi avariate, iar 340 – în locuinţe comunale.

Una din componentele a programei sociale a statului a fost îmbunătăţirea condiţiilor locative al cetăţenilor, asigurarea lor cu spaţiu locativ amenajat modern. Această sarcină a fost întreruptă în prezent.

În condiţiile de criză economică ramura construcţiei capitale de stat practic a dispărut. Afară de acestea, fiecare a 5-a familie stă în rând la primirea unui acoperişi de asupra capului de 10 sau mai mulţi ani. Ce să facă ele şi cum să-şi înalţe locuinţele când salariul mediu pe ţară este de circa 190 lei, iar construcţia unui apartament cu 2 camere se estimează în dolari la 10-15 mii? Desigur, cetăţenii din republica noastră au dreptul la locuinţă. Potrivit Constituţiei “Statul este obligat să i-a măsuri pentru ca orice om să aibă un nivel decent, care să-i asigure hrana, îmbrăcămintea şi locuinţa”. Şi totuşi, mii de familii nu-şi pot realiza acest drept.

Fiind o ramură neproductivă în trecut, construcţia de locuinţe în condiţiile de trecere la economia de piaţă n-a supravieţuit. Sectorul privat n-a acumulat mijloace necesare pentru construcţii capitale. În acestea condiţii asigurarea cetăţenilor cu spaţiu locativ a fost complet stopată, ei fiind nevoiţi singuri să-şi rezolve problemele locative. De aici şi decurge creşterea cererii la spaţiul locativ.

Reieşind din situaţia creată, statul pe de o parte, şi cetăţenii, pe de altă parte, caută în multe cazuri să-şi rezolve problemele locative prin evaziuni legale abuzând de decalajul legislaţiei, folosind lacunele şi coliziile din actele normative locative.

De asemenea, toate acestea neajunsuri ale legislaţiei locative pot fi folosite în potriva chiriaşilor, ce duce respectiv la încălcarea drepturilor lor legale.

Deci, în aceste condiţii se impune studierea minuţioasă al legislaţiei locative, cu subtilităţile, coliziile şi lacunele ei multiple. Aceasta ne v-a ajuta la apărarea drepturilor locative ale cetăţenilor ce vând, cumpără, donează, moştenesc încăperi de locuit în caz de abuz din partea altor persoane sau organe de stat.