Bazele Pietii Imobilului

Tema 1 Piaţa imobilului noţiuni generale

1 Esenţa şi definirea pieţii imobilului şi a bunului imobil

2 Principalele tranzacţii cu bunurile imobile

3 Particularităţile imobilului ca marfă

1 Esenţa şi definirea pieţii imobilului şi a bunului imobil

Trecerea la o economie de piaţă şi dezvoltarea relaţiilor economice de piaţă în Republica Moldova au creat condiţii favorabile pentru apariţia unor noi genuri de activităţi, aşa cum ar fi manager, marketolog, broker, agent imobiliar, developer şi evaluator. Cu toate că activitatea de evaluator nu este chiar atît de nouă pentru Moldova, în ultimul timp ea a căpătat un aspect nou.

În linii generale prin noţiunea de piaţă se subînţelege un ansamblu de mecanisme prin care se execută unele sau altele efaceri. “Piaţa imobiliară este un complex de mecanisme prin intermediul cărora sunt transmise drepturile supra unei proprietăţi şi interesele legate de ea, sunt stabilite preţurile şi este delimitat spaţiul pentru diferite variante pentru utilizarea terenurilor” ; noţiunea dată este redată în contextul manualului “Evaluarea Bunurilor Imobiliare” (teorie şi practică), elaborat de d-na Buzu O. şi Matcov A. .

Termenii de bază, folosiţi pentru descrierea pieţei imobiliare, au trei nivele de determinare. La primul nivel se referă formulările utilizate în legile în vigoare; la al doilea nivel – în literatura profisională, dar al treilea nivel – formularile folosite de catre profeisoniştii ce activeaza pe piaţa imobiliară .

Teoretic ele ar trebui sa fie foarte apropiate, dar practic aceasta, din păcate, nu este în tocmai aşa.

O întelegere corectă şi o posedare liberă a terminologiei crează baza pentru o discutie efectivă, atît cu profesioniştii din sfera respectiva cît pentru profesioniştii din sfera respectivă, cît şi cu persoanele care necesită o explicare a terminilor corespunzători. Terminologia utilizată pe piaţa imobiliară şi termenii speciali pentru evaluare se folosesc pe larg în procesul de evaluare.

Principala şi cea mai importantă noţiune este cea de “IMOBIL”. Prezentarea legitimă a acestei noţiuni are o istorie veche. Încă în legile Romei Antice proprietatea se diviza in mobilă si imobilă.

Legislaţia Republicii Moldova prevede două definiţii referitoare la bunurile imobile şi nu coţine o definiere a proprietăţii imobiliare:

1. Bun Imobil - teren , construcşie capitală, apartament şi altă încăpere izolată;

2. Teren - parte de teritoriu avînd hotare închise a cărei suprafaţă, al cărei amplasament şi ela cărei caracteristici sunt reflectate în cadastru.

În legislaţia ţărilor dezvoltate din punct de vedere juridic bunul imobil reprezintă terenul şi construcţiile aferente acestui teren.

Din punct de vedere economic bunurile imobile sunt bunuri economice care au ca scop îndestularea neceităţilor umane. Indiferent dacă aceste necesităţi sunt orientate spre consumul nemijlocit sau spre utilizarea bunurilor imobile ca factori de producţie.

La nivel profesional o importanta mai mare o are terminologia utilizata in cadrul legislativ. In legile diferitor tari (sau intr-o tara anumita in perioade diferite) pot fi evidentiate cateva notiuni despre imobil. Deacea: “O determinare mai exacta a termenului de “imobil” este – ceea ce se afla imobil prin lege”

In sens profesional şi social obiect imobiliar este deseori cosiderat obiectul fizic, legat rigid de pamînt, strămutarea căruia este practic imposibilă fără ai crea distrugeri functionale. Aceasta stabileşte diferenţele elementare dintre operaţiile pe piată cu obiectele imobiliare si mobiliare.

Obiectele mobiliare la schimbarea proprietarului, de obicei sunt transferate în spatiu, de exemplu, din magazin în apartamentul cumpărătorului. Ceea ce nu poate fi definit pentru imobil. La petrecerea unei tranzacţii cu un obiect imobiliar, obiectul rămîne pe loc, dar cumpărătorului i se transferă numai drepturile stabilite asupra imobilului şi obligaţiunile legate de el.

În teoria si practica evaluarii in S.U.A. se diferenţiaza noţiunea de imobil ca obiect fizic (Real Estate) şi relaţii de drept, legat de imobil (Real Property).

Valoarea de piaţă a imobilului poate fi formată doar în paocesul funcţionarii pietii respective. In literatura nu exista notiune determinată de piata imobiliară. Piată, poate fi numit locul unde se petrec tranzacţii de afaceri sau de negociere. Dar ea poate fi corelată şi cu sistema de acţiuni şi mecanisme pentru petrecerea afacerilor. Cînd se vorbeşte despre piaţa imobiliară, de obicei se are în vedere o activitate pe piata dată. D. Fridman si N. Orduai în cartea lor dau următoarea noţiune: “piaţa imobiliară – este un sistem anumit

de mecanisme, prin intermediul carora se transmit drepturile de proprietate si interesele legate de ele, se stabilesc perţurile si se delimiteaza spatiile sectoarelor de concurenta.”

Spre exemplu, un grup de specialisti ruşi, consideră că: “Piata imobiliara – reprezinta totalitatea tranzactiilor, petrecute cu obiecte imobiliare, asigurare informationala, operatii privind conducerea si finantarea lucrarilor in sectorul imobiliar.”

2 Principalele tranzacţii cubunurile imobile

Proprietarul are dreptul la discreţia sa să întreprindă cu proprietatea lui oricare acţiuni care nu contravin legislaţiei, inclusiv să înstrăineze proprietatea sa în favoarea altor persoane, sau să transmită drepturile de posesie, folosinţă şi dispoziţie asupra proprietăţii rămânând proprietar, să pună proprietatea în gaj sau să o greveze prin alte căi.

Principalele tranzacţii cu bunurile imobile sunt:

• vânzarea-cumpărarea,

• schimbul,

• moştenirea,

• donarea,

• transmiterea în calitate de contribuţie în capitalul statutar,

• ipoteca,

• arenda.

Vânzarea-cumpărarea

La vânzare cumpărare vânzătorul se obligă să transmită terenul de pământ în ordinea stabilită de legislaţie în proprietate cumpărătorului, iar cumpărătorul se obligă să accepte acest teren şi să achite pentru el suma stabilită în contract.

Vânzarea cumpărarea este posibilă numai în caz când nu există litigii în privinţa terenului, sau dacă nu există alte cauze care conform legislaţiei pot împiedica încheierea tranzacţiei.

Contractul de tranzacţie se întocmeşte în scris, se autentifică la notar şi se înregistrează în mod obligatoriu la oficiul cadastral. Tranzacţia poate fi încheiată de către vânzător şi cumpărător, sau de către persoanele autorizate de către ei.

Ipoteca

codul civil.

Articolul 168. Gajul

În virtutea gajului, creditorul (creditorul gajist) are dreptul, în cazul în care debitorul (debitorul gajist) nu execută obligaţia garantată prin gaj, să i se satisfacă revendicarea, din valoarea bunurilor sau a drepturilor patrimoniale date în gaj.

Relaţiile de drept privind gajul, în măsura în care nu sânt reglementate de prezentul cod, se reglementează de Legea cu privire la gaj şi de alte acte normative.

Schimb

Conform contractului de schimb fiecare parte se obligă să transmită în proprietate altei părţi terenul de pământ în schimb la alt teren. Schimbul poate fi efectuat nu numai cu terenuri de pământ, dar este posibil şi schimbul terenului de pământ cu alt obiect.

Transmiterea imobilului în fondul statutar al persoanei juridice

Articolul 23. Noţiunea de persoană juridică

Sânt recunoscute ca persoane juridice organizaţiile, care dispun de un patrimoniu distinct, pot dobândi în numele propriu drepturi patrimoniale şi drepturi personale nepatrimoniale şi pot să-şi asume obligaţii.

În legătură cu participare la crearea persoanei juridice, fondatorii ei pot avea drepturi şi responsabilităţi faţă de persoana juridică sau drepturi patrimoniale asupra proprietăţii ei.

Moştenirea

Succesiunea terenului de pământ se efectuează conform testamentului sau legislaţiei.

Codul Civil Articolul 566. Moştenitorii legali

În caz de succesiune legală se consideră moştenitori în părţi egale: de prima clasă - copiii (inclusiv copiii înfiaţi), soţul şi părinţii (înfietorii) defunctului, precum şi copilul defunctului, care s-a născut după moartea acestuia; de clasa a doua - fraţii şi surorile defunctului, bunicul şi bunica lui atât din partea tatălui cât şi din partea mamei; de clasa a treia - nepoţii şi nepoatele de frate şi de soră incapabile de muncă ale defunctului.