Deprecierea în Evaluarea Bunurilor

Cele trei metode principale de estimare a deprecierii sunt următoarele:

- metoda preluării de pe piaţă;

- metoda vârstă-durată de viaţă;

- metoda segregării.

În estimarea deprecierii totale a unei clădiri, conceptele de vârstă şi durată de viaţă cele mai importante, în cazul aplicării metodei preluării de pe piaţă şi metodei vârstă-durată de viaţă, sunt următoarele:

- durata de viaţă economică;

- vârsta efectivă;

- durata de viaţă economică rămasă.

Atunci când se estimează deteriorarea fizică utilizându-se metoda segregării, conceptele de vârstă şi durată de viaţă cele mai importante sunt următoarele:

- durata de viaţă utilă;

- vârsta cronologică;

- durată de viaţă utilă rămasă.

Metoda preluării de pe piaţă

Metoda preluării de pe piaţă se bazează pe existenţa vânzărilor comparabile de la care se poate extrage deprecierea. Ea face comparaţii directe cu vânzările de pe piaţă şi este uşor de înţeles şi explicat, dar, luând în considerare toate elementele într-un singur calcul, preluarea de pe piaţă poate fi o suprasimplificare a interacţiunii dintre cauzele fizice, funcţionale şi externe ale deprecierii. Această tehnică este utilizată în mod special pentru a extrage deprecierea totală, pentru a stabili durata de viaţă economică totală şi pentru a estima deprecierea externă. Metoda preluării de pe piaţă cuprinde următorii paşi:

1) Găsirea şi verificarea vânzărilor de proprietăţi construite similare care par să fi suferit o depreciere comparabilă ca şi proprietatea imobiliară în cauză. Deşi este de dorit, nu este esenţial ca vânzările comparabile să fie vânzări curente. În mod similar, comparabilele nu trebuie să fie de pe piaţa proprietăţii în cauză; ele pot fi de pe o piaţă comparabilă (de exemplu, o piaţă care prezintă aceleaşi gusturi, preferinţe şi influenţe externe), dar nu competitivă în mod necesar.

2) Realizarea corecţiilor adecvate vânzărilor comparabile în privinţa anumitor factori, inclusiv drepturile de proprietate, finanţarea şi condiţiile de vânzare. Dacă evaluatorul poate cuantifica deprecierea recuperabilă pentru oricare element de întreţinere a cărui realizare a fost amânată sau pentru oricare element cu o depreciere funcţională, această estimare trebuie aplicată preţului de vânzare ca o corecţie. (Deprecierea astfel extrasă va exclude elementele recuperabile.) Corecţia aferentă condiţiilor de piaţă nu se face deoarece evaluatorul estimează deprecierea la momentul vânzării. Nici corecţii pentru alte pierderi fizice, funcţionale sau externe nu se fac deoarece aceşti factori reprezintă sursa deprecierii vânzărilor comparabile.

3) Scăderea valorii terenului, la data vânzării, din preţul de vânzare al fiecărei proprietăţi comparabile pentru a obţine costul net al clădirilor.

4) Estimarea costurilor clădirilor pentru fiecare comparabilă la momentul vânzării. Estimările costurilor trebuie să aibă aceeaşi bază, cost de reconstrucţie sau cost de înlocuire. În mod tipic, este utilizat costul de reconstrucţie, iar estimarea costului trebuie să cuprindă toate clădirile.

5) Scăderea costului net al fiecărei clădiri din costul construcţiilor pentru a afla deprecierea totală exprimată valoric. Dacă la pasul 2 nu s-a făcut nici o corecţie a preţurilor de vânzare pentru elementele recuperabile, această depreciere extrasă va include toate formele de depreciere, atât recuperabile, cât şi nerecuperabile, din toate cele trei cauze. Dacă s-au făcut corecţii privind preţurile de vânzare pentru elementele recuperabile, deprecierea extrasă nu va include elementele recuperabile; ea va reprezenta estimarea deprecierii totale a elementelor nerecuperabile din toate cele trei cauze.

6) Transformarea deprecierii valorice în depreciere procentuală prin împărţirea fiecărei deprecieri totale estimate la cost. Dacă vârstele proprietăţilor vândute sunt relativ similare cu vârsta proprietăţii în cauză, procentajul deprecierii totale poate fi reconciliat într-o rată adecvată proprietăţii în cauză. Această rată este aplicată costului proprietăţii în cauză pentru a se obţine o estimare a deprecierii totale a proprietăţii în cauză.

Dacă există diferenţe între vânzări (în ceea ce priveşte vârsta, localizarea, gradul de întreţinere, de exemplu), se pot realiza mai multe calcule pentru a oferi sprijin suplimentar pentru estimarea deprecierii totale. Evaluatorul face mai întâi anualizarea procentajului deprecierii totale, prin împărţirea fiecărui procentaj la vârsta cronologică a proprietăţii sau, dacă există o diferenţă semnificativă între vârsta cronologică şi vârsta efectivă, prin estimarea vârstei efective. Fie că se utilizează vârsta cronologică, fie vârsta efectivă trebuie aplicată aceeaşi bază de vârstă tuturor vânzărilor. Deoarece este dificil de efectuat estimări precise ale vârstei efective, cel mai consecvent interval al ratelor deprecierii anuale se realizează utilizând vârstele cronologice ale comparabilelor. Apoi evaluatorul compară intervalul ratelor procentuale anuale cu rata deprecierii anuale, calculată pentru clădirile în cauză, pentru a vedea dacă ultima cifră obţinută este rezonabilă.

Să presupunem că toate vânzările se referă la dreptul deplin de proprietate şi nu este vizibil nici un semn major de depreciere funcţională sau externă.

Exemplul 1

Nr. crt. Indicatorul Vânzarea 1 Vânzarea 2 Vânzarea 3 Pasul în procedură

1 2 3 4

1 Preţ de vânzare (lei) 998.000 605.000 791.000 1, 2

2 Minus valoarea terenului (lei) -140.000 -100.000 -125.000 3

3 Costul net al construcţiilor (1+2) (lei) 858.000 505.000 666.000 3

4 Costul construcţiilor (lei) 950.000 627.000 934.000 4

5 Minus costul net al construcţiilor (lei) -858.000 -505.000 -666.000 5

6 Deprecierea totală în (4+5) lei 92.000 122.000 268.000 5

7 Deprecierea totală procentuală (6/4) (%) 9,68 19,46 28,69 6

8 Vârsta proprietăţii comparabile (ani) 8,00 14,00 19,00 #

9 Rata deprecierii medii anuale (7/8) (%) 1,21 1,39 1,51 #

Intervalul estimărilor deprecierii totale procentuale este atât de larg, încât acestea sunt greu de reconciliat. Să presupunem că vârsta clădirii în cauză este 15 ani, număr care este cel mai apropiat de vârsta cronologică a vânzării 2, estimarea rezonabilă a deprecierii totale pentru clădirea în cauză va fi de 21 %. Această rată poate fi aplicată costului în cauză. Pentru a verifica această depreciere procentuală totală, evaluatorul poate calcula ratele de depreciere medie anuală a clădirii în cauză şi a comparabilelor.

Rata deprecierii medii anuale a clădirilor în cauză de 1,40% (21 % / 15) se încadrează între 1,21% şi 1,51% pentru comparabile şi susţine estimarea de 21 % a deprecierii totale a proprietăţii cu o vârstă de 15 ani.