Imobiliare

INTRODUCERE

Imobiliarele, reprezintă un subiect fascinant, care interesează aproape pe oricine, indiferent de domeniul de activitate. Această fascinaţie, este rezultatul ne-număratelor afaceri imobiliare de succes realizate în decursul anilor, a poveştilor şi chiar legendelor care circulă pe seama lor. Afacerile imobiliare au loc permanent peste tot în jurul nostru. Când o companie închiriază un spaţiu comercial într-un mall sau când proprietarul unei clădiri închiriază un spaţiu pentru birourile unei firme, vorbim de o afacere imobiliară. În cazurile cele mai comune, când o familie îşi vinde locuinţa sau cumpără o locuinţă nouă, tot despre o afacere imobiliară vorbim. Când un evaluator îşi exprimă o opinie cu privire la valoarea unui teren achiziţionat pentru realizarea unui ansamblu rezidenţial, sau cînd îşi exprimă o părere cu privire la valoarea unei clădiri de birouri care urmează să fie folosită ca şi garanţie la bancă pentru obţinerea unui credit în vederea extinderii şi modernizării respectivei clădiri, tot despre afaceri imobiliare este vorba. Consumatorii serviciilor imobiliare sunt chiriaşi şi proprietari, investitori şi dezvoltatori, cumpărători şi vânzători de imobile. Aproape oricine, odată în viaţă este implicat într-o afacere imobiliară.

Mult timp imobiliarele au fost considerate ca o activitate de comercializare sau negustorie, în care experienţa era cel mai bun profesor. În ultimii ani s-a observat o dezvoltare extensivă a educaţiei academice în domeniul afacerilor imobiliare ca rezultat al accentului care se pune pe profesionalizarea acestei meserii şi a dezvoltării unei etici specifice. Mulţi dintre cei care doresc să urmeze o carieră în domeniul imobiliar, au în vedere o activitate simplă de agent imobiliar, în special în domeniul vînzării de locuinţe. Dar pregătirea în domeniul imobiliar, se regăseşte mai mult sau mai puţin aproape în orice activitate, conturându-se în timp o serie de meserii şi activităţi specifice, cum ar fi:

- Broker de proprietăţi rezidenţiale;

- Broker de proprietăţi comerciale;

- Broker de proprietăţi industriale;

- Broker de proprietăţi agricole;

- Manager de proiect;

- Manager de investiţie;

- Dezvoltator imobiliar;

- Administrator imobiliar;

- Manager de închirieri;

- Evaluator imobiliar;

- Administrarea proprietăţilor imobiliare ale statului şi comunităţilor locale;

- Dezvoltarea urbană;

- Administrarea garanţiilor şi ipotecilor bancare;

- Asigurare imobiliară;

- Consultanţă imobiliară şi de investiţii.

Fiecare bun imobil are o valoare. Cheia succesului în activitatea de investiţii şi/sau management imobiliar, o constituie nu doar cunoaşterea exactă a valorii bunului imobil ci înţelegerea corectă a acestei valori, a surselor, cauzelor şi condiţiilor care generează acestă valoare. Fiecare bun imobil poate fi evaluat, mai uşor sau mai greu, detaliile de evaluare variind de la caz la caz. În general nu există două evaluări identice chiar dacă bunurile imobile sunt identice, condiţiile în care se face evaluarea (sursele valorii) fiind unice.

Evaluarea imobiliară constituie fundamentul oricărei activităţi / acţiuni imobiliare. Evaluarea imobiliară urmăreşte nu doar estimarea unei valori a bunului imobil, ci are în vedere şi analiza cât mai detaliată a cauzelor, condiţiilor şi surselor acestei valori, a modului cum modificarea acestora poate conduce la modificarea valorii bunului imobil.

1 PROPRIETATEA IMOBILIARĂ

Conform Dicţionarului juridic român, prin bunuri imobile se înţeleg:

„ acele lucruri care au o aşezare fixă, stabile, care nu pot fi mutate dintr-un loc în altul fără să-şi piardă destinaţia iniţială sau identitatea; pot fi bunuri imobile prin destinaţia lor, prin natura lor sau prin obiectul la care se aplică”

Codul Fiscal aplicabil în ţara noastră, defineşte bunurile imobile şi proprietatea imobiliară, ca fiind:

„ orice teren, clădire sau altă construcţie ridicată ori încorporată într-un teren. Proprietatea imobiliară este oricare din următoarele:

a) Orice teren;

b) Orice clădire sau altă construcţie ridicată ori încorporată într-un teren;

c) Orice recoltă, material lemnos, depozit mineral sau altă resursă naturală ataşată terenului;

d) Orice proprietate accesorie proprietăţilor de tipul celor precizate mai sus, inclusiv orice şeptel şi orice echipament utilizat în agricultură sau silvicultură;

e) Orice drept de proprietate, inclusiv dreptul de folosinţă sau dreptul de a obţine venit dintr-o astfel de proprietate.”