Extras din laborator

Antecontractul (promisiunea) de vânzare-cumpărare este actul juridic prin care o persoană, denumită promitent-vânzător se obligă să vândă în viitor un imobil, în schimbul unui preț, din care la data încheierii antecontractului sau promisiunii, promitentul-cumpărător achită un avans.

Unul din mijloacele juridice prin care promitentul-cumpărător se poate apăra prin intermediul cărții funciare pentru eventualitatea în care promitentul-vânzător nu realizează construcția sau încheie ulterior o altă promisiune de vânzare având ca obiect același apartament este înscrierea provizorie în cartea funciară în temeiul art.898 pct.1 din NCC: ”În afara altor cazuri prevăzute de lege, înscrierea provizorie se va putea cere:

1. dacă dreptul real dobândit este afectat de o condiție suspensivă ori rezolutorie sau dacă privește ori grevează o construcție viitoare; în cazul înscrierii provizorii având ca obiect o construcție viitoare, justificarea acesteia se face în condițiile legii.”

Dreptul real al promitentului-cumpărător este afectat de o condiție suspensivă și grevează o construcție viitoare, sub condiția ca la momentul finalizării acesteia să fie îndeplinite cerințele prevăzute de lege pentru ca înscrierea provizorie să poată fi transformată în întabulare, fiind obligatorie justificarea acesteia, în condițiile legii.

Potrivit art.2380 din NCC, ipoteca asupra unei construcții viitoare nu poate fi intabulată, ci numai înscrisă provizoriu în cartea funciară, în condițiile legii.

Conform art.37 alin.5 din Legea nr. 7/1996, republicată, ipoteca constituită asupra unui bun viitor se poate intabula în condițiile legii privind creditul ipotecar pentru investițiile imobiliare, dacă în prealabil a fost notată existența autorizației de construire și notarea procesului-verbal de recepție parțială, iar conform art.37 alin.12 din același act normativ, promitentul achizitor al imobilului înscris în cartea funciară va putea cere, în temeiul înscrisului original al promisiunii de a contracta încheiate cu cel înscris în cartea funciară, înscrierea ipotecii legale asupra imobilului, pentru restituirea sumei plătite în contul acesteia. În acest caz, ipoteca se înscrie în termenul și condițiile prevăzute de NCC pentru notarea promisiunii de a contracta și se radiază, din oficiu, dacă imobilul este dobândit de către promitentul achizitor ori, în cadrul vânzării silite, de către un terț care nu este ținut să răspundă de obligațiile debitorului.Dreptul de ipotecă se radiază cu consimțământul titularului, dat prin înscris autentic notarial. Acest consimțământ nu este necesar dacă dreptul se stinge prin împlinirea termenului arătat în înscriere ori prin deces.

În cazul în care promitentul-cumpărător este titularul unui credit ipotecar pentru pentru investiții imobiliare, în temeiul art.3^1 din alin.2 și 3 din Legea 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiții imobiliare, ipoteca asupra unui bun viitor se intabulează în cartea funciară dacă, în prealabil, a fost notată autorizația de construcție.Rangul unei ipoteci asupra unei construcții viitoare va fi determinat de momentul înscrierii sale în cartea funciară.

Conform art.176 din Ordinul ANCPI nr.700/2014, în vederea înscrierii drepturilor de garanție asupra unei construcții viitoare, dreptul de proprietate asupra construcției viitoare se înscrie provizoriu în baza autorizației de construire și a documentației cadastrale.

Ipoteca asupra unei construcții cu privire la care dreptul de proprietate este înscris provizoriu este, de asemenea, supusă înscrierii provizorii, cu excepția situației prevăzute de legea privind creditul ipotecar pentru investițiile imobiliare, când ipoteca este supusă intabulării. Creditorul ipotecar va putea să ceară înscrierea provizorie a dreptului de proprietate asupra construcției și a dreptului de ipotecă.

Înscrierea provizorie a dreptului de proprietate asupra construcției se va justifica la cerere, în baza procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor emis în conformitate cu dispozițiile legale, ori, după caz, în baza hotărârii judecătorești prin care, în lipsa acordului părților, s-a dispus recepția la terminarea lucrărilor. Dacă se justifică înscrierea dreptului de proprietate asupra construcției, se va justifica din oficiu și înscrierea dreptului de ipotecă.

Justificarea altor înscrieri provizorii decât a celei privind dreptul de proprietate asupra unei construcții viitoare și a celor care depind de aceasta se face numai în baza înscrisurilor prevăzute de 899 alin.2 din NCC (consimțământul celui împotriva căruia s-a efectuat înscrierea provizorie, dat în formă autentică, sau în temeiul unei hotărâri judecătorești definitive). Prin hotărârea judecătorească de validare rămasă definitivă se înțelege hotărârea judecătorească definitivă de validare a ofertei de plată urmată de consemnațiune.