Estimarea Valorii Întreprinderii prin Diverse Metode

Toate etapele din viaţa construcţiilor trebuie să se supună unui sistem de reglementări constituit din: normative şi acte normative, care au menirea de a asigura aplicarea principiilor care stau la baza proiectării construcţiilor.

Actele normative reglementează sistemul calităţii în construcţii; verificarea şi expertizarea proiectelor şi a execuţiei construcţiilor; controlul de stat al calităţii în construcţii etc.

Normativele reglementează modul de proiectare antiseismică a construcţiilor; protecţiei muncii în construcţii; paza contra incendiilor etc.

Procesul de apreciere a valorii imobilului este reglementat prin Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile, aprobat prin Hotărârea Guvernului Republicii Moldova nr.958 din 4august 2003. În procesul evaluării imobilului voi utiliza următoarele noţiuni:

Valoarea de reconstituire – suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei copii exacte a clădirii sau a construcţiei evaluate, calculată în baza preţurilor de piaţă existente la data evaluării, cu aplicarea materialelor şi tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea obiectului evaluării şi ţinând cont de uzura lui.

Costul construcţiei reprezintă totalitatea cheltuielilor legate nemijlocit de construcţia obiectului. Costul construcţiei se determină în baza normelor de deviz şi altor documente normative.

Cheltuielile indirecte reprezintă totalitatea cheltuielilor legate de marketing, publicitate, asigurare, achitarea impozitelor, cheltuielile curente pentru menţinerea obiectului în perioada dintre finalizarea lucrărilor de construcţie şi vânzarea obiectului. Cheltuielile indirecte se calculează în baza documentaţiei investitorului şi analizei pieţei construcţiilor noi.

Beneficiul investitorului reprezintă recompensa pentru riscul legat de realizarea proiectului de investiţii. Mărimea beneficiului investitorului depinde de situaţia concretă de pe piaţă şi se determină în baza analizei celei mai bune şi eficiente utilizări.

Uzura fizică reprezintă o reducere a valorii bunului imobil care se datorează deteriorării lui sub influenţa factorului timp şi altor factori externi-factorii fizici, chimici, exploatarea incorectă a clădirii, întreţinerea nesatisfăcătoare a construcţiei ş.a.

Rata de actualizare – rată a rentabilităţii utilizată pentru calcularea valorii prezente a veniturilor ce vor fi generate în viitor de obiectul evaluării.

Reconciliere – procesul de determinare a valorii finale a bunului imobil evaluat etc.

Pentru determinarea valorii bunului imobil se vor utiliza următoarele metode: metoda veniturilor şi metoda costurilor.

Scopul efectuării acestei lucrări de laborator constă în aceea că în urma aplicării metodelor de evaluare obţinând diferite valori să determinăm valoarea finală a bunului imobil.

Abordarea Patrimonială

Abordarea bazată pe active, cunoscută şi sub denumirile de abordarea patrimonială, abordarea pe bază de costuri şi abordarea prin costul de înlocuire, constă în corelarea(ajustarea) valorilor contabile ale activelor individuale şi datoriile întreprinderii în sensul transformării acestora în valori de piaţă.

Conform IVS GN 6 – „Evaluarea întreprinderii”, abordată pe active constă în„estimarea valorii unei întreprinderi şi/sau participaţii la capital utilizând metode bazate pe valoarea de piaţă a activelor individuale ale întreprinderii minus datoriile”.