Regimul Juridic al Terenurilor

Introducere

Punctul de plecare al lucrării de faţă îl constituie momentul în care am realizat că foarte multe persoane din rândul celor mai bogaţi oameni din ţară şi-au consolidat averea prin intermediul „afacerilor” cu terenuri. În ultimii ani, am citit foarte multe articole de ziar şi am urmărit nenumărate emisiuni care aveau ca şi subiect litigii cu privire la circuitul juridic al terenurilor de după perioada anilor ’90. Având în vedere faptul că sunt conştient de nevoia mass-media de a produce subiecte explozive care să le ridice în mod constant raitingul, am considerat de cuviinţă, că pentru a putea avea un punct de vedere obiectiv, într-un cadru dominat de interese şi subiectivism, trebuia să mă informez din sursele de specialitate, urmărind evoluţia cadrului legal.

Datorită importanţei pe care o prezintă, terenurile de orice fel, indiferent de destinaţie, de titlul pe baza căruia sunt deţinute sau de domeniul public ori privat din care fac parte, constituie fondul funciar al României (art.1 din Legea nr.18/1991). Aşa se explică faptul că terenurile au un regim juridic special stabilit prin lege, atât în ce priveşte circulaţia lor, cât şi modul de utilizare şi exploatare.

Lucrarea de faţă îşi propune să analizeze relaţiile sociale privitoare la terenurile ce constituie fondul funciar al României, indiferent de deţinători şi de forma de proprietate asupra acestora. Relaţiile sociale cu privire la terenuri care fac obiectul de reglementare al dreptului funciar au loc între particulari - persoane fizice şi persoane juridice de tip privat, între persoanele juridice de tip public, precum şi între acestea din urmă şi particulari. De aceea, unele norme juridice cu privire la terenuri aparţin dreptului public, iar altele aparţin dreptului privat.

Relaţiile sociale care se nasc în legătură cu terenurile sunt reglementate prin normele dreptului civil şi prin normele dreptului funciar. Raporturile juridice civile se încadrează sferei drepturilor reale şi drepturilor personale asupra terenurilor. Celelalte raporturi juridice cu privire la terenuri, mai ales în legătură cu obligaţiile prevăzute de lege în sarcina diferiţilor deţinători, precum şi cele născute în cadrul organizării teritoriului sunt raporturi de drept funciar.

Lucrarea este structurată pe patru capitole. Primele trei acoperă partea teoretică, începând cu dreptul de proprietate în general, continuând cu o clasificare a dreptului de proprietate şi o dezvoltare succintă a regimului juridic al terenurilor proprietate publică şi proprietate privată, şi încheind cu două modalităţi de dobândire a terenurilor proprietate privată. Ultimul capitol pune în practică o parte din teoria amintită în capitolele anterioare referindu-se la reconstituirea unui teren proprietate privată, teren preluat de stat prin procedura de expropriere pentru utilitate publică.

Capitolul I. DREPTUL DE PROPRIETATE

1.1 Noţiunea, conţinutul şi formele dreptului de proprietate

1.1.1 Consideraţii generale

Dreptul de proprietate este strâns legat de patrimoniu şi în doctrina română s-a considerat că este strâns legat de persoana titularului. Noţiunea dreptului de proprietate este dată de art. 480 Cod civil român, după modelul său francez de la 1804. Pe bună dreptate ea este considerată de cunoscuţi autori de specialitate ca fiind incompletă.

În doctrina franceză este cunoscută definiţia dată, după art. 544 din Codul civil francez, de Colin şi Capitant: „Proprietatea poate fi definită ca dreptul de a folosi un lucru şi de a scoate din el toată utilitatea de care el este susceptibil s-o procure în chip exclusiv şi perpetuu”. Redactarea textului francez, care prevede că este un drept de o manieră mai mult decât absolută, este considerată ca o definiţie celebră, transpusă în concepţia individualistă a dreptului român, însă în realitate folosinţa şi dispoziţia nu sunt întrutotul absolute. De aceea, este preferată definiţia dată mai sus.

Dintre toate drepturile care fac parte din conţinutul patrimoniului, dreptul de proprietate este de departe cel mai important. El este cel care-i oferă independenţă economică oricărui subiect de drept, dar şi temeiul pe care se constituie dezmembrămintele dreptului de proprietate privată şi celelalte drep¬turi reale principale. Pe de altă parte, se poate spune că multe din¬tre drepturile de creanţă nici nu ar putea exista fără dreptul de pro¬prietate, luând naştere tocmai pentru a-l pune în valoare.