Publicitatea Imobiliară

Publicitatea imobiliară

1. Noţiunea şi obiectivele publicităţii imobiliare. 2. Sistemul registrului de transcripţiuni şi inscripţiuni. 3. Sistemul cărţii funciare potrivit Legii nr. 115/1938. 4. Sistemul cărţii funciare potrivit Legii nr. 7/1996.

1. Noţiunea şi obiectivele publicităţii imobiliare.

Publicitatea imobiliară desemnează totalitatea mijloacelor juridice prevăzute de lege prin care se evidenţiază situaţia materială şi juridică a imobilelor, în mod public, pentru a ocroti securitatea statică şi securitatea dinamică a circuitului civil referitor la asemenea bunuri. Prin „securitate statică” se înţelege ocrotirea drepturilor existente în prezent asupra unui bun, iar prin „securitate dinamică” se înţelege ocrotirea drepturilor ce se vor dobândi în viitor, în conformitate cu legea, asupra acelui bun.

Prin organizarea publicităţii imobiliare se realizează următoarele obiective sau scopuri:

a) de a da o cât mai mare siguranţă drepturilor reale existente, precum şi transmisiunilor imobiliare prin aducerea la cunoştinţa terţilor interesaţi a situaţiei juridice a acestor bunuri;

b) de a constitui o evidenţă clară şi cuprinzătoare a tuturor bunurilor mobile în scopul utilitzării şi exploatării lor cât mai eficiente, în acord cu legea şi interesele întregii societăţii;

c) de a permite organelor competente ale statului să exercite un control riguros şi permanent referitor la schimbările care se produc în situaţia materială (împărţeli, schimbări de destinaţie, transformări, adăugiri, etc.) şi în situaţia juridică a imobilelor (transmisiuni, grevări).

Datorită condiţiilor istorice în care a avut loc formarea, precum şi evoluţia statului naţional român, pe teritoriul ţării noastre au existat următoarele sisteme de publicitate imobiliară:

a) sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni reglementat de Codul civil şi Codul de procedură civilă, aplicabil în marea majoritate a localităţilor din vechea ţară (România înainte de 1918);

b) sistemul cărţilor funciare, reglementat de Legea nr. 115/1938 şi Decretul nr. 241/1947, care s-a aplicat în Transilvania, Banat şi Bucovina;

c) sistemul intermediar al cărţilor de publicitate funciară, reglementat de Decretul nr. 242/1947 şi de unele dispoziţii ale Legii nr. 115/1938. El s-a aplicat într-un număr redus de localităţi din fostul judeţ Ilfov şi în Bucureşti.

d) sistemul cărţi de evidenţă financiară reglementat prin Decretul nr. 163 din 14 martie 1946. Au fost înfiinţate cu scopul de a înlocui pentru unele localităţi din Transilvania, cărţile funciare distruse, sustrase sau pierdute în timpul şi din cauza războiului. Cărţile de evidenţă funciară se închid pe măsură ce se întocmesc noi cărţi funciare sau se găsesc cărţile funciare originare. Ele reprezintă tot un sistem de publicitate intermediară, asemănător „cărţilor de publicitate funciară”.

Prin Legea nr. 7/1996 s-a dat o nouă reglementare cărţilor funciare, ca sistem unic şi unitar de publicitate imobiliară pe întreaga ţară.

2. Sistemul registrului de transcripţiuni şi inscripţiuni.

Acest sistem de publicitate imobiliară este alcătuit din registre de transcripţiuni (transcrieri) şi registre de inscripţii (înscrieri), care s-au ţinut la judecătorii.

Este un sistem personal de publicitate a drepturilor reale imobiliare, deoarece registrele se ţin pe numele proprietarilor. Prin urmare, transcrierile şi înscrierile se fac pe numele persoanelor (părţile actelor juridice) şi nu pe imobile. De aceea, situaţia juridică a imobilului poate fi aflată numai cunoscând proprietarii săi succesivi şi cercetând în registre la numele lor, dacă şi ce drepturi au transmis sau constituit referitor la un anumit bun, operaţie deosebit de dificilă şi anevoioasă.

În acest sistem se efectuau două feluri de înregistrări: transcrieri şi înscrieri.

Transcrierile se efectuau în registrul de transcriepţiuni şi constau în copierea integrală a actelor juridice prin care se transmitea dreptul de proprietate asupra unui imobil, se constituiea un drept real principal sau se stingeau astfel de drepturi reale. Erau supuse transcrierii toate actele juridice enumerate de art. 711 Cod procedură civilă.

Nu erau supuse transcrierii: transmisiunea succesorală (legală şi testamentară); actele de împărţeală, dacă imobilul revenea unuia dintre copărtaşi; hotărârile judecătoreşti declarative de drepturi. De asemenea, erau exceptate de la transcriere şi dobândirile de drepturi reale prin fapte juridice: uzucapiunea şi accesiunea imobiliară.

Transcrierea se făcea în ordinea depunerii cererilor de transcriere şi a actelor supuse acestei operaţii. Ulterior, registrele de transcripţii au fost înlocuite cu mape în care sunt păstrate actele supuse transcrierii, împreună cu cererile şi petiţiile care le însoţesc, în ordinea intrării lor.

Înscrierea se făcea în registrul de inscripţiuni şi consta în consemnarea sau reproducerea unor părţi sau clauze din actele juridice. Făceau obiect al înscrierii acele clauze care se referă la privilegiile speciale imobiliare şi la ipoteci. De la această regulă, făcea excepţie privilegiul vânzătorului de imobile, care era suspus transcrierii în registrul de transcripţiuni.

Efectul acestor înregistrări este acela de a face opozabil faţă de terţi, actul juridic translativ sau constitutiv de drepturi reale. Între părţi şi faţă de succesorii lor în drepturi, actul juridic produce efecte de îndată ce a fost încheiat, fără a fi necesară transcrierea sau, după caz, înscrierea. Lipsa transcrierii sau înscrierii este sancţionată cu inopozabilitatea faţă de terţi a transmiterii ori constituirii dreptului real.

Sistemul de publicitate prin registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni a fost criticat datorită caracterului personal şi incomplet al înregistrărilor:

a) publicitatea drepturilor este parţială, deoarece o serie de acte şi moduri de dobândire nu sunt supuse înregistrării, ceea ce face ca aceste registre să nu oglindească situaţia juridică exactă a imobilelor. S-a spus că se creează nesinguranţă asupra proprietarului imobilului;

b) sancţiunea neîndeplinirii formalităţilor de transcriere şi înscriere constă doar în inopozabilitatea faţă de terţi a drepturilor;

c) având în vedere că judecătorul nu avea obligaţia de a cerceta valabilitatea şi legalitatea actului juridic prezentat pentru transcriere sau înscriere şi nici existenţa dreptului transmiţătorului, aceste înregistrări au o valoare relativă. Altfel spus, se aduce la cunoştinţa terţilor un anumit act juridic fără a se garanta valabilitatea sa şi existenţa dreptului dobândit;

e) deoarece înregistrările se fac pe numele proprietarilor şi nu pe imobile, în individualitatea lor, este foarte greu de cunoscut situaţia juridică a fiecărui imobil şi de stabilit cine este adevăratul proprietar. Pentru aceasta, trebuie cunoscuţi toţi proprietarii succesivi ai imobilului şi cercetate, la numele lor, transmisiunile făcute şi sarcinile constituite de către ei. Verificarea este deosebit de dificilă. Omiterea unui singur proprietar anterior are ca efect o cunoaştere eronată a situaţiei imobilului de către cel interesat, mai ales, când acel proprietar a făcut transmisiuni sau a constituit sarcini importante.

3. Sistemul cărţii funciare potrivit Legii nr. 115/1938.

Cărţile funciare constituie un sistem de publicitate real deoarece are la bază identitatea topografică a imobilelor. Toate înscrierile se fac pe imobile. Fiecare imobil are propria carte funciară în care sunt evidenţiate orice schimbări ce intervin în situaţia sa materială şi juridică. Cărţile funciare alcătuiesc un sistem de publicitate complet, fiindcă realizează o publicitate integrală a tuturor transmisiunilor şi constituirilor de drepturi reale imobiliare, iar în anumite cazuri expres prevăzute de lege, se înregistrează fapte sau alte raporturi juridice în legătură cu bunurile imobile.