Raport de Evaluare a Unui Imobil și Terenul Aferent

Cap I – Introducere

1.1 Certificarea evaluatorului

S.C. LERO ADVANCED CONSULTING S.R.L., înmatriculată la O.R.C sub nr.

J16/102/2000 și având C.U.I. R 12779193, reprezentată prin ing. Toader Ludmila – administrator, membru titular al Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor, cu legitimaţia nr. 5838 şi ing. Claudiu Petrică membru titular al ANEVAR cu legitimaţia nr. 8201 în baza Contractului nr. 382 / 15.06.2007, au efectuat raportul de evaluare la imobilul și terenul aferent, situat în str. Uzinei nr. 1, loc. Stolniceni, jud. Vâlcea.

Față de prezentul raport de evaluare precizăm că:

- afirmațiile susținute în prezentul raport de evaluare sunt reale și concrete

- analizele, opiniile și concluziile din prezentul raport de evaluare sunt limitate numai de ipotezele și concluziile limitative și se constituie ca analiză nepărtinitoare

- nu avem nici un interes actual sau de perspectivă față de proprietatea ce face obiectul acestui raport, nu avem nici un interes personal și nu suntem părtinitori față de vreuna din părțile implicate

- contractarea lucrării și remunerarea evaluatorilor nu s-a făcut în funcție de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza dorința clientului de obținere a unui rezultat dorit sau de apariția unui eveniment ulterior

- acest raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obținerii unei valori minime/maxime, solicitare venită din partea beneficiarului sau altor persoane care au interese față de beneficiar sau de aprobarea unui împrumut legat de proprietate

- în deplină cunoștință de cauză, analizele, opiniile și concluziile exprimate de evaluator au fost realizate în conformitate cu cerințele standardelor internaționale de evaluare IVS și a celor ANEVAR și cu cerințele “Codului deontologic al profesiei de evaluator” anexă la Statutul asociației profesionale ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor din România)

- certificăm faptul că utilizarea raportului de evaluare întocmit de noi poate fi însoțit de verificarea lui în conformitate cu Standardul Internațional de Practică în Evaluare “GN 11 Verificarea evaluărilor”

- evaluatorii dețin poliță de asigurare a răspunderii profesionale

- prin cele prezentate certificăm că suntem competenți să efectuăm acest raport de evaluare.

1.2 Rezumatul faptelor principale și concluziile importante

Având în vedere elementele caracteristice ale imobilului, utilităţile şi dotările speciale,

amenajările interioare şi exterioare, amplasarea acestuia, scopul evaluării precum şi informaţiile disponibile, în prezenta lucrare se va determina valoarea proprietății prin următoarele metode de evaluare specifice, utilizate în ţările cu economie de piaţă liberă şi agreate de ANEVAR, și anume:

- Metoda costurilor

- Metoda comparaţiei directe

- Abordarea pin capitalizarea venitului

- Metoda comparației directe pentru terenuri

- Tehnica reziduală

1. Metoda costurilor - prin această metodă se încearcă estimarea diferenței pe care o percepe cumpărătorul între proprietatea imobiliară evaluată și o clădire nou construită cu o utilitate optimală. Se estimează costul de a construi o replică sau un înlocuitor pentru o structură existentă, din care să se scadă apoi deprecierea (uzura) proprietății evaluate, estimată la data evaluării. Fundamentul acestei metode este principiul substituției (nici un cumpărător nu va plăti mai mult pentru o proprietate imobiliară decât costul de a achiziționa imediat un teren și o clădire cu o utilitate și atractivitate similară).

Metoda costului este importantă în estimarea valorii de piață a construcțiilor noi sau relativ noi, deoarece în aceste cazuri costul și valoarea de piață sunt de obicei apropiate.

2. Metoda comparației directe - estimarea valorii de piață se face prin analizarea pieței spre a găsi proprietăți similare, și comparând apoi aceste proprietăți cu cea în evaluare. Premisa majoră a acestei metode este că valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este în relație directă cu prețurile unor proprietăți competitive și comparabile.

Analiza comparativă se axează pe asemănările și diferențierile între proprietăți și tranzacții care influențează valoarea. Ca o limitare a acestei metode, ea se aplică rareori la proprietăți cu destinație specială, pentru că pe piață se vând puține asemenea proprietăți.

Totuși, această limitare a metodei nu se aplică în sfera de acțiune a creditului ipotecar și/sau imobiliar, unde pe piață se tranzacționează proprietăți cu destinația de reședință. Această metodă este foarte indicată a se folosi în determinarea valorii de piață a unui imobil, pentru că oferă o imagine destul de precisă asupra valorii pe care o posedă acel imobil și pe care piața o recunoaște la acel moment specific.

3. Abordarea prin capitalizarea venitului, reprezintă valoarea de piață a proprietăților imobiliare care este determinată pe baza capacității proprietății de a genera venit. Abordarea prin capitalizarea venitului se bazează pe principiul anticipării, conform căruia valoarea este creată de beneficiile viitoare anticipate (fluxurile de venit). Capitalizarea venitului ia în considerare informațiile asupra veniturilor și cheltuielilor comparabile pentru a stabili venitul net (din exploatare) al proprietății de evaluat. Capitalizarea se face fie prin aplicarea unei singure rate (rata de capitalizare totală, rata pentru toate riscurile) asupra venitului dintr-un singur an, fie prin aplicarea unei rate de actualizare (care reflectă rentabilitatea investiției) asupra unei serii de venituri previzionate pentru o anumită perioadă.