Analiza pieței imobiliare din Japonia

Capitolul I : Piața imobiliară a Japoniei

1.1 Prezentare generală

Piața imobiliară este reprezentată prin intermediul tuturor tranzacțiilor care au loc, implicând atât un drept de proprietate, cât și un drept de folosință asupra unor clădiri sau a unor terenuri. Totodată, o tranzacție imobiliară semnifică un transfer permanent ori temporar al unui drept stabilit, de la o parte la cealaltă, dând la schimb o recompensă, care este materializată de regulă într-o sumă de bani. Ca pe orice piață, prețul de tranzacție este stabilit, în primul rând, de interacțiunea dintre cerere și ofertă .

În ceea ce privește piața imobiliară din Japonia, ca o privire generală, aceasta este blocată de aproape două decenii, înregistrând totodată scăderi masive. Tot acest blocaj a fost cauzat de către măsurile de natură guvernamentală de control luate în contextul crizei financiar-ipotecară din anii 1980. În cadrul a 21 de țări s-au înregistrat scăderi ale prețurilor, puține fiind cele în care prețurile au stagnat, iar lucrurile s-au îndreptat către o direcție favorabilă.

Una dintre cele mai semnificative scăderi de preț, s-a înregsitrat în capitala Letoniei, Riga, unde indicele prețului rezidențial a ajuns să scadă cu până la 38,2% în anul 2008. Potrivit sursei Global Property Guide, și în SUA, prețurile au ajuns să scadă cu 4,2% până la o pondere de 18,1%. La nivel european, s-au înregistrat de asemenea scăderi însemnate de prețuri întrucât la finalul trimestrului I din anul 2008 sunt vizibile minusuri în Irlanda- 13,2%, Luxemburg-5,8%, Portugalia-4,3% și Malta cu 4,9%. În ceea ce privește Marea Britanie, prețurile locuințelor s-au aflat într-o ușoară scădere la finalul anului 2007 și începutul anului 2008, prețul scăzând de la 0,7% până la 2,1%.

În cazul Japoniei, pe piața rezidențială se remarcă o degradare continuă, întrucât indicele prețurilor la trenurile urbane au crescut în procent de 4,1% în primul trimestru al anului 2008, față de anul precedent. În acest sens, anul 2007 avea un indicator de 7,8% față de anul anterior. În acest fel, indicele rezidențial național al Japoniei a scăzut cu 0,7% în anul 2008.

Astfel, putem aprecia faptul că până în anii 90, valorile de natură imobiliară din Japonia, au înregistrat constant creșteri, chiar mai mari decât cele ale PIB-ului. Începând cu perioada regresului economic, piața imobiliară a fost influențată, întrucât valorile imobiliare au continuat să tot scadă. În prezent, se apreciază faptul că situația Japoniei este cea similară anilor 1983 . Luându-se în considerare faptul că declinul înregistrat pe termen lung la valorile imobiliare, ori instituțiile financiare sunt cauzate de creditele neperformante semnificative, acest lucru atrage consecințe negative asupra economiei.

În acest context, guvernul japonez s-a implicat activ în economie, în vederea remedierii acestei situații. Totodată, în vederea eliberării unei cantități semnificative de titluri de stat, Banca Japoniei a menținut un ajutor politic și financiar pentru reducerea ratei de dobândă, la împrumuturile nesigure, adoptând o rată efectivă de aproape 0% . Totodată, impozitele au fost reduse în vederea promovării achiziționpării caselor individuale. Astfel, reducerea taxei de impozite în vederea locuințelor a fost extinsă de la 6 la 15 ani. S-au înregistrat însă și reduceri de natură fiscală pentru taxa de achiziție, pentru taxa de înregistrare și cea de transfer.

Într-o altă ordine de idei, guvernul japonez dorește lansarea celui de-al treilea plan în vederea redresării economice din ultimele 6 luni, care este estimat să ajungă până la o valoare de 20.000 miliarde yeni, adică 200 miliarde de dolari. Începând din cel de-al treilea trimestru al anului 2008 și până la momentul prezent, autoritățile din Japonia lansează planuri in vederea redresării economice în valoare de 50.000 miliarde yeni, conform Business Standard. În același sens, Banca Centrală stabilește păstrarea dobânzii de referință în procent de 0,1%, nivel considerat ca fiind unul minim necesar pentru asigurarea funcționării corecte a mecanismelor de piață.

În schimb, pentru a se putea cu adevărat depăși deflația pentru bunurile imobiliare, se apreciază faptul că stimulii economici convenționali nu sunt suficienți. Totodată, este necesar un nivel cumpătat de avaluare a prețurilor în vederea evaluării bunurilor de natură imobiliară. Astfel, potrivit unui sondaj realizat de Guvern, prețurile plătite pentru terenurile dintr-o zona importantă a orașului Tokyo, “Greater Tokyo Area” , sunt ridicate, deoarece această zonă dezvoltă una dintre cele mai mari aconomii metropolitane din lume, ajungând la un PIB în valoare de 1191 trilioane de dolari în anul 2005.