Garanțiile reale imobiliare

La acordarea creditelor ,institutiile de credit urmaresc ca solicitantii sa prezint credibilitate pentru rambursarea acestora la scadenta.In acest scop,bancile cer solicitantilor garantarea creditelor in coditiile stabilite prin normele lor de creditare.

Penru evitarea atenuarea riscului de credit,banca este indreptatita sa solicite debitorului imprumutat garantii specifice reglementate de legislatia in vigoare din Romania,precum si de regulile si uzantele internationale in materie.

Garantiile,ca drepturi accesorii pe care debitorul le acorda creditorului sau pentru a asigura plata datoriei sale,pot fi clasificate in urmatoarele doua categorii :

1. Garantii reale ;

2. Garantii personale.

1. Garantia reala constituie un drept real care are ca finalitate garantarea indeplinirii oricarei obligatii. Ea acorda creditorului garantat dreptul de a-si satisface creanta cu bunul afectat garantiei inaintea oricarui creditor negarantat si inaintea altor creditori ale caror garantii reale sau drepturi asupra bunului afectat garantiei au un grad de prioritate inferior. Garantia reala se poate constitui cu sau fara deposedarea celui ce constituie garantia de bunul afectat garantiei.

In practica se utilizeaza doua categorii de garantiile reale :

-garantiile imobiliare sau ipoteca;

-garantiile reale mobiliare sau gajul propriu-zis.

Ipoteca este o garantie reala, servind la garantarea obligatiilor unui debitor fata de creditorul sau, printr-un bun imobil din propriul sau patrimoniu, anume desemnat pe cale legala in acest scop (ipoteca nu presupune deposedarea debitorului de imobil).

- sintetic, ipoteca este o garantie reala, imobiliara, constand dintr-un drept real accesoriu asupra unui imobil al debitorului.

CONDITII

- ipoteca nu va putea fi constituita decat prin act autentic.

- inscriptiile ipotecare se fac la judecatoria in a carei raza teritoriala sunt situate imobilele ipotecate.

- pot fi ipotecate numai imobilele (care se afla in circuitul civil) impreuna cu accesoriile lor care sunt imobile prin destinatie, precum si uzufructul asupra unor imobile.

- ipoteca trebuie sa fie specializata sub un dublu aspect:

- sa fie determinata cu privire la imobilul afectat.

- sa fie determinata in ceea ce priveste valoarea creantei.

- conditii privind persoana constituientului:

- cel ce o constituie trebuie sa aiba capacitatea deplina de exercitiu.

- cel ce o constituie trebuie sa aiba calitatea de proprietar actual al imobilului ce se ipotecheaza. Bunurile viitoare ale debitorului nu pot forma obiectul unei ipoteci. Iar, daca dreptul de proprietate al constituientului este sub conditie suspensiva sau rezolutorie, aceeasi conditie va afecta si ipoteca. Deasemenea, nu se pot ipoteca bunurile altuia, indiferent daca acestea apartin persoanelor fizice sau juridice, decat cu consimtamantul lor expres.

- conditii de forma:

- contractul de ipoteca este un contract solemn, ipoteca trebuind sa fie incheiata prin inscris autentic.

- conditii de publicitate:

- acestea nu tin de caracterul solemn al contractului de ipoteca, ci numai de asigurarea opozabilitatii si a rangului de preferinta ale ipotecii.

- publicitatea consta in inscrierea ipotecii in cartea funciara de la judecatoria din raza teritoriala a caruia se afla situat imobilul, astfel: partile incheie un contract de ipoteca dupa care se prezinta cu acesta la notariat personal (sau prin mandatari cu procura speciala si autentica). Pe baza actelor autentificate, a unei cereri si a unei taxe de timbru judiciar judecatorul delegat cu tinerea cadastrului va dispune (binenteles, dupa verificarea actelor) prin incheiere inscrierea ipotecii in registrul de carte funciara.

Ne vom opri la garantiile reale imobiliare, care cuprind doua mari ramuri:

1. Terenurile

2. Constructiile

Terenurile

Pâna în toamna anului trecut orice proprietar al unui teren putea obtine bani de la o banca ipotecând proprietatea respectiva. Acum putine banci accepta acest tip de garantie, si doar în anumite conditii.

Piata de profil a scazut în anul 2008, iar bancile care au acceptat ipoteca pe terenuri au iesit în pierdere. În contextual actual de piata, majoritatea institutiilor financiare au devenit mai precaute decât în trecut atunci când se pune problema acordarii unor credite garantate cu terenuri. Pentru a-si minimiza cât mai mult riscul, probabil ca bancile vor acorda credite garantate cu terenuri bine pozitionate, care sa aiba un grad mic de devalorizare în perioada urmatoare.