Analiza Creditului Ipotecar

CAPITOLUL 1. PIAŢA CREDITELOR IPOTECARE

1.1. CREDITUL IPOTECAR – ASPECTE GENERALE

Unul dintre cele mai recente studii realizat în acest context de către BNR, a analizat următoarele produse/servicii care se circumscriu situaţiei menţionate:

• creditele pentru investiţii;

• creditele ipotecare;

• creditele pentru agricultură;

• creditele pentru Administraţia Publică Locală (APL);

• creditele pentru Întreprinderi Mici şi Mijlocii (IMM);

• instrumentele financiare derivate.

Produsele/serviciile au fost selecţionate pe baza consultării cu numeroşi reprezentanţi ai comunităţii bancare, în cadrul cărora s-a evidenţiat faptul că, în condiţiile în care băncile consideră saturată piaţa creditelor corporative pe termen scurt, strategiile lor de expansiune vizează, în principal, produsele de mai sus.

Scopul principal al analizei BNR a fost urmărirea identificării cauzelor care determină ponderea relativ redusă a acestor produse/servicii în oferta băncilor, precum şi a factorilor care frânează dezvoltarea lor, considerându-se utilă implicarea activă a băncilor în realizarea acestui studiu. S-a urmărit necesitatea trecerii la o etapă mai activă în reglementarea şi supravegherea bancară, în care BNR să nu se limiteze la a reacţiona la evoluţiile pieţei, ci să încerce să le anticipeze şi să sensibilizeze factorii decizionali în vederea adoptării acelor măsuri care să conducă la dezvoltarea sustenabilă a activităţii bancare din România.

Un alt obiectiv urmărit de către BNR, de natură strict prudenţială, a fost acela de a permite băncilor să identifice riscurile asociate diverselor produse bancare şi să ia, din timp, măsurile necesare contracarării acestor riscuri, evitând astfel posibile dificultăţi majore. Nu în ultimul rând, se doreşte a se răspunde preocupărilor legitime ale agenţilor economici şi ale populaţiei, care ar dori ca băncile să se implice cât mai mult în activitatea de creditare.

Majoritatea produselor analizate se află în stadiu incipient de dezvoltare, factorii care frânează dezvoltarea acestora fiind, în principal, legaţi de condiţiile macroeconomice, cadrul legal inadecvat sau insuficient dezvoltat, comportamentul participanţilor la piaţă.

Potrivit acestui studiu, s-au putut trage următoarele concluzii privind piaţa creditului ipotecar în România.

Având în vedere ameliorarea cadrului economic general, principalele bănci din România şi-au manifestat în ultimii 3 ani interesul pentru extinderea pieţei creditului ipotecar.

Totuşi, există o serie de factori care au reprezentat un obstacol major în ceea ce priveşte sporirea portofoliului de credite pe termen mediu şi lung, cei mai reprezentativi fiind:

• volatilitatea încă accentuată a economiei;

• incertitudinile legate de previzionarea corectă a raportului de schimb RON/USD, RON/EUR;

• nivelurile ridicate ale ratelor dobânzii.

Conform definiţiei uzuale, creditul ipotecar este creditul bancar acordat pe termen lung, garantat cu un contract de ipotecă. Se acordă de regulă pentru construirea, cumpărarea sau transformarea unei locuinţe. Ipoteca se constituie asupra bunului imobiliar în cauză.

Noţiunea de ‘’credit ipotecar” dispare de pe piaţă prin noua lege a creditului ipotecar (Legea nr.34/2006) publicată în Monitorul Oficial. Astfel, cele două tipuri de finanţări pentru locuinţe (credit imobiliar şi credit ipotecar) sunt înglobate într-o singură noţiune – credit pentru investiţii imobiliare.

Creditul ipotecar reprezintă un credit imobiliar garantat doar cu ipoteca asupra locuinţei achiziţionate, fiind reglementat iniţial de o lege specială, Legea nr.190/1999. În condiţiile acestei legi, creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare desemnează acel tip de credite acordate de instituţii financiare autorizate, destinat să finanţeze construirea, cumpărarea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinaţie locativă, industrială sau comercială.

Creditul ipotecar se acordă pe o perioadă de minimum 5 ani pentru persoanele juridice şi de minimum 10 ani pentru persoanele fizice, fiind garantat prin ipoteci sau privilegii, astfel cum sunt definite la art. 1737 din Codul civil, asupra imobilului teren sau construcţii - pentru care se acordă creditul. Ipoteca astfel constituită pentru garantarea creditului poate avea ca obiect terenul şi construcţiile ridicate pe acesta ulterior constituirii sale, în limita valorii stabilite prin contract şi pe măsura utilizării creditului.