Analiza Pieței Imobiliare din Ungaria

CAP 1. Piața imobiliară din Ungaria. Caracteristici generale, factori de influență, evoluție

Piața imobiliară din Ungaria este considerată a fi una din cele mai dinamice piețe din Europa. Ritmul de creștere a pieței imobiliare din această țară a început să fie tot mai dinamic începând cu a doua jumătate a anilor `80, crescând odată cu economia din Ungaria. Cererea aflată mereu în creștere a dus la o dezvoltare rapidă a construcțiilor, fiind mai mereu necesară construirea de noi clădiri și centre comerciale. Clădirile comerciale, mall-urile au ajuns să domine sectorul de retail, în timp ce sectorul rezidențial a cunoscut restructurări ample. Astăzi, construcția de birouri cunoaște o oarecare creștere, în special în localitățile din preajma Budapestei, în timp ce mall-urile și hypermarket-urile au cunoscut dezvoltări remarcabile pe întreg teritoriul Ungariei în ultimii 10 ani.

Piața imobiliară din Ungaria este practic segmentată între capitala Budapesta și restul țării. Budapesta este superioară în ceea ce priveste prețurile comparativ cu oricare alt oraș sau regiune din țară. O statistică realizată la sfârșitul anului 2005 poate demonstra puterea de cumpărare superioară a populației din capitală din acea perioadă.

Acest studiu menționează că doritorii de locuințe noi cu prețuri între 950 și 1.000 de euro/mp au reprezentat circa 25% din cerere, în timp ce în provincie ponderea lor a fost de 73%. Pentru locuințele mai scumpe, cu prețuri între 1.000 și 1.200 de euro/mp, procentul în Budapesta crește la 30%, spre deosebire de provincie cu doar 24% dintre cumpărătorii care s-au îndreptat către această categorie.

Capitala Ungariei, Budapesta oferă o varietate foarte mare de imobile, al căror preț se stabileste în primul rând în funcție de zona în care se află. Alte criterii care influențează prețul sunt anul construcției, confortul oferit sau nevoia de bani a proprietarului. Imobilele din capitala Ungariei sunt mai ieftine totuși decât cele cu caracteristici similare din Bucuresti, indiferent de tipul lor.

Anul 2000, chiar cu 4 ani înainte de aderarea la Uniunea Europeană, a reprezentat pentru Ungaria un an al scumpirilor pe piața imobiliară. Principalele cauze ale scumpirilor au fost cererea mare de locuințe manifestată pe piață de către populație precum și străinii care au sosit în Ungaria cu scopul de a investi.

Creșterea s-a menținut la o intensitate mai redusă în următorii patru ani, perioadă în care foarte mulți proprietari, îndeosebi cei ai imobilelor vechi, așteptau o explozie a prețurilor după aderare.

Spre surprinderea tuturor, intrarea în Uniunea Europeană a adus o stagnare a prețurilor.

Nici constructorii nu au fost mult mai avantajați de aderare, deoarece prețurile imobilelor noi s-au menținut sau au crescut foarte ușor ca preț după 2004.

Cel mai popular segment a rămas construirea de imobile pentru birouri și piața spațiilor comerciale. După investiții importante pe acest segment, oferta pieței includea prețuri mai mici decât în România. În 2005, aproximativ 387.000 mp de spațiu de birouri din clasa A a fost transferat pe partea Buda, aproape aceeași suprafață ca și pe partea Pesta. Raportul suprafețelor de clasa A dintre Buda si Pesta a rămas neschimbat din 2004, cu 41% din totalul suprafețelor localizate în Buda și 59% în Pesta.

Înainte de aderare, în Ungaria, cel mai atractiv segment era construirea de imobile pentru birouri, dar și piața spațiilor comerciale. Cererea mare care s-a manifestat pentru spațiile de birouri a dus la ridicarea prețurilor chiriilor pe acest segment. După aderare însă, oferta de pe această piață a ajuns să fie saturată, prețurile fiind mai mici decât în țara noastră.

Pe segmentul spațiilor comerciale, imediat după aderare, preturile s-au menținut în capitală, tendința de scădere resimțindu-se mai târziu. În ceea ce privește spațiile destinate unităților comerciale stradale, interesul a venit din partea instituțiilor bancare și financiare, companii farmaceutice, a societățiilor de soft și IT.

În Budapesta, spațiile aflate în locații bune au fost închiriate într-un timp foarte scurt, cererile cele mai ridicate concentrându-se în zona centrală a orașului. Acest lucru a făcut ca prețurile să crească la rândul lor, odată cu cererea.

Piața imobiliară din Ungaria a consemnat, la fel ca cea din România, două mari puncte de răscruce: integrarea în Uniunea Europeană și o criză economica internă. Înainte și la un an după integrarea în Uniunea Europeană, prețurile imobilelor din Ungaria erau în creștere. Dupa doi ani însă, în 2006, piața imobiliară nu a mai crescut, fiind, totuși înregistrate creșteri spectaculoase în investițiile în spații comerciale.