Băncile de credit ipotecar

Introducere

Creditul ipotecar este o sintagmă din ce în ce mai întâlnită pe buzele majorității românilor, cu precădere a celor tineri. Acesta a devenit principala modalitate de finanțare pentru construcția, cumpărarea sau reamenajarea de locuințe. Pentru țările în curs de dezvoltare și de adoptare a unui regim democratic stabil, dezvoltarea pieței imobiliare este un deziderat al noii generații dar pentru aceasta trebuie să se îmbunătățească condițiile macroeconomice și gradul de dezvoltare a sistemului financiar-bancar.

Pe piața bancară românească există o gamă largă de produse de creditare oferite consumatorilor. Printre ele regăsim și varianta prin care instituțiile de credit finanțează achiziția de locuințe. Ținând cont de posibilitățile financiare ale multora dintre noi, achiziția unei locuințe este posibilă, de multe ori, numai prin intermediul unui credit ipotecar. Achiziția unei locuințe prin intermediul creditelor oferite de către instituțiile de credit, este privită de multe ori ca fiind un proces anevoios.

În România există deocamdată doar trei posibilități de finanțare ipotecară: creditul ipotecar de la bancă sau de la societățile financiare și contractarea unui angajament în sistemul de economisire-creditare. Acestea sunt variantele aflate la dispoziția celor care își doresc o casă.

O discuție despre cea mai bună variantă de finanțare ipotecară trebuie să aibă în vedere costurile adiacente finanțării și nivelul veniturilor certe pe care le are solicitantul. Este drept, un credit bancar este de multe ori cea mai ieftină posibilitate de finanțare a unei locuințe.

România a făcut pași importanți în acest sens dacă luăm în considerare dimensiunea apropiată de media europeană a investițiilor publice și în ultima vreme și a celor private. De asemenea guvernul a adoptat strategii, politici și programe care vizează acele categorii de persoane care nu au încă o locuință proprie.

Locuința în sine reprezintă unul din scopurile primordiale ale vieții, deoarece un cămin propriu înseamnă independență și siguranță, un ambient confortabil în care cetățeanul să-și petreacă o mare majoritate a timpului alături de familie și prieteni. Locuința reprezintă o investiție pe termen lung și de aceea trebuie abordată cu o mare seriozitate și responsabilitate.

Cumpărarea unei case presupune și existența unei garanții pe care banca o solicită. Este nevoie de o garanție de care banca să poată dispune în cazul în care creditul solicitat nu mai poate fi plătit. Banca trebuie să-și recupereze astfel împrumutul pentru cumpărarea respectivului imobil.

Modalitatea de finanțare a construcției de locuințe este o problemă majoră pentru toate democrațiile. Pentru aceasta se creează numeroase instituții specializate și circuite speciale în acest scop. În România s-a creat deja cadrul legislativ și infrastructura dar principalele impedimente rămân încă slaba putere de cumpărare a populației, nivelul ridicat al prețului locuințelor și nivelul ridicat al dobânzilor.

Condițiile macroeconomice nefavorabile au avut un puternic impact asupra volumului surselor de finanțare a creditelor pentru investiții acordate în moneda națională, băncile întâmpinând dificultăți în atragerea de depozite în lei pe termen mediu și lung.

În aceste condiții, pentru stimularea creditelor pentru investiții sunt necesare atât adoptarea unor măsuri de eliminare a factorilor care inhibă dezvoltarea afacerilor în România, cât și îmbunătățirea condițiilor de pe piața creditului de investiții, băncile având o contribuție importantă în acest sens .

Apariția și dezvoltarea creditului ipotecar

Dezvoltarea conceptului de credit ipotecar în SUA și Europa

În țările cu economie dezvoltată și stabilă, cum sunt Statele Unite ale Americii, Canada, țările din Europa Occidentală, creditul ipotecar a cunoscut o dezvoltare însemnată mai ales după cel de-al Doilea Război Mondial, datorită importanței economico-sociale a industriei de locuințe și priorității pe care guvernele acestor țări a acordat-o dezvoltării acestui tip de credit și instituțiilor aferente. La nivel microeconomic, buna dezvoltare a pieței imobiliare, duce la o mai bună satisfacere a necesităților locative ale populației, încurajarea responsabilității individuale a proprietarilor, autoîntreținerea și stabilitatea socială. La nivel macroeconomic, dezvoltarea sectorului imobiliar conduce atât la o creștere economică susținută cât și la mărirea ofertei de locuri de muncă.

În ceea ce privește conceptul de credit ipotecar trebuie să disociem piața primară a industriei ipotecare, care reprezintă locul în care este inițiată ipoteca și sunt acordate creditele, de piața secundară a industriei ipotecare, unde se creează instrumentul financiar investițional denumit obligațiune ipotecară.

Creditul ipotecar este un împrumut garantat cu ipotecă, destinat pentru achiziționarea, construcția sau modernizarea unei locuințe, precum și pentru refinanțarea unui alt credit similar.

Piețele ipotecare din Europa sunt foarte diferite, având puternice caracteristici naționale: tradițiile și culturile naționale; produsele și instituțiile implicate; sistemele de impozitare și subvenționare; costurile aferente achizitionării locuinței; prețurile de tranzacționare; structura proprietății.În funcție de proveniența fondurilor, în practică există 2 modele fundamentale de finanțare a construcției de locuințe :

a) modele bazate pe depozitele bancare: fac parte din modelul clasic, care la nivelul Uniunii Europene este cel mai răspândit cu un procent de aproximativ 62% din creditele ipotecare. Tot la nivelul Uniunii Europene, principalele instituții care finanțează creditarea ipotecara sunt: băncile comerciale; băncile specializate de credit ipotecar și băncile de economii.

b) modele ce atrag resurse de pe piața de capital: mobilizarea surselor necesare creditelor ipotecare de pe piața de capital se face prin emiterea de obligațiuni ipotecare (denumite Mortgage Bonds) și de valori mobiliare ipotecare (Mortgage-Backed Securities). Dacă în Europa volumul valorilor mobiliare ipotecare (MBS) în circulație reprezintă aproximativ 1% din totalul surselor ipotecare, în Statele Unite ale Americii, el depașește 57%, fiind principalul instrument utilizat pentru mobilizarea surselor necesare creditării ipotecare.

Odată cu apariția și dezvoltarea fulminantă a internetului, băncile au dezvoltat și servicii online pentru clienți. Creditul online, în toate formele sale, inclusiv creditul ipotecar, începe să se extindă în toată lumea. Acest lucru se datorează în special datorită avantajelor oferite de accesarea acestui mijloc de obținere a creditelor: o paletă mai largă de opțiuni ale băncilor; contractarea creditului pentru locuință fără deplasare la bancă; posibilitatea de autoevaluare a propriilor posibilități de contractare a creditului, cât și de plată a ratelor și dobânzilor; oferirea de grafice lunare de plată a creditului și dobânzii.

Banca de credit ipotecar este o instituție de credit specializată în acordarea de credite ipotecare pentru investiții imobiliare. Aceasta nu poate atrage depozite de la public. Resursele financiare le procură, în principal, prin emisiunea de obligațiuni ipotecare.