Creditul ipotecar pentru investiții imobiliare - studiu de caz efectuat la BRD, Banca Transilvania și ING Bank

CREDITLUL IPOTECAR

Reprezinta operatiunea prin care se iau in stapanire imediata resurse (de regula, sub forma de capital) in schimbul unei promisiuni de rambursare viitoare. In mod normal, returnarea acestor resurse se face insotita de plata unei dobanzi ce remunereaza pe imprumutator.

In ceea ce priveste natura resurselor ar fi totusi de subliniat cadrul general in care poate opera creditul, dar mediul economic actual face ca relatiile de credit sa nu se poata emancipa de haina monetara. Cea mai mare parte a acestei relatii de credit privesc mobilizarea capitalurilor disponibile si a economiilor realizandu-se pe piata monetara sau financiara.

Cele doua elemente ce stau ia baza definirii creditului sunt:

- resursele creditului

- relatiile creditului

Operatiunea de creditare mai presupune existenta si asumarea unor riscuri de catre creditori si respectiv angajarea unor garantii in favoarea acestuia de catre debitori.

Creditul ipotecar reprezinta unul din cele mai importante tipuri de credite, fiind o modalitate principala de sprijinire si implicit de dezvoltare a proprietatii imobiliare.Exista doua tipuri de credit ipotecar: credit ipotecar cu dobanda fixa si credit ipotecar cu dobanda variabila.

Ipoteca - reprezinta actul prin care debitorul acorda creditorului dreptul asupra unui bun imobil aflat in proprietatea sa, fara deposedare si cu publicarea pentru autentificare.

Creditorului titular al ipotecii i se confera urmatoarele drepturi:

- de preferinta

- de urmarire

Din punct de vedere juridic, ipoteca poate fi:

- legala - prevazuta de lege

- convenita - consimtita prin contract

- judiciara - acordata de organele judecatoresti

Privilegiul – este dreptul acordat de lege creditorului de a avea prioritate in a fi platit atunci cand dispune de o garantie asupra patrimoniului unui debitor. Privilegiile pot fi:

- generale - cand garantia este asupra intregului patrimoniu

- speciale - cand garantia este asupra unor parti de patrimoniu (mobiliar, imobiliar)

Creditorul privilegiat dispune de drepturile:

- de preferinta

- de urmarire

Termenul de rambursare - In general se poate structura ca:

- scurt - de la 24 de ore pana la 1 an

- mediu - peste 1 an pana la 5 ani

- lung - peste 5 ani pana la 50 de ani

Dobanda

Are un caracter esential in definirea acordului de credit si de regula poate fi:

- fixa - pe toata durata rambursarii

- variabila - cu modificari, previzibile stabilite de cele doua parti.

Acordarea (tranzactionarea creditului)

Poate avea loc consimtirea creditului:

- in cadrul unei tranzactii unice (acordarea unui imprumut, angajarea unui depozit, vanzarea unei obligatiuni);

- esalonat - la intervale prestabilite sau chiar - credit deschis - fara specificarea intervalelor de acordare ca in cazul cartilor de credit sau a liniilor de credit.

Riscurile de creditare

De o deosebita in gestionarea cu succes a finantarii proprietatilor imobiliare o are evaluarea riscurilor creditarii ipotecare si eficacitatea programelor de suportare a acestora.

In analiza de risc a creditelor ipotecare se vor avea in vedere cel putin aspectele legate de urmatoarele elemente:

- debitorul

- proprietatea

- piata

- legile si reglementarilejuridice

- administrarea finantarii

lerarhizarea acestora este dificil de realizat deoarece fiecare in felul sau este de maxima importanta pentru decizia financiara de creditare si pentru evaluarea riscurilor de investire.

Riscul de majorare a costului proprietatii imobiliare

Acesta se manifesta prin aparitia necesitatii de refinantare a creditului ipotecar cu depasirea ulterioara a beneficiului obtinut de catre serviciul datoriei.

In acest caz, se va analiza foarte atent pentru ca planificarea acordarii transelor de credit sa fie foarte bine amortizata cu programul de realizare a proprietatilor imobiliare. Totodata se va urmari ca esalonarea rambursarii sa fie foarte bine adaptata nevoilor si capacitatii financiare a imprumutatului.

Riscul modificarii ratei dobanzii si a puterii de cumparare

Afecteaza in egala masura atat creditorul cat si debitorul, dar fiecare incearca sa preia daca este posibil o cota cat mai mica din acest risc.

Riscul nerealizarii veniturilor ce sustin rambursarea

Aceste venituri pot avea cel putin doua surse putand fi:

- venituri generate de insasi proprietatea imobiliara realizata din credit

- alte venituri ale debitorului

Desi la prima vedere pare a fi risc al debitorului, totusi creditorul suporta si el un risc major prin posibilitatea imprumutatului de a intra in incapacitate de plata si trecerea la executarea silita a garantiilor.

Riscul diminuarii valorii garantiilor

Aceasta diminuare se poate referi la:

- valoarea proprietatii realizate din credit

- valoarea tuturor celorlalte garantii

Efectele suportarii acestui risc apar doar in cazul in care debitorul se afla in incapacitate de plata si se ajunge in situatia executarii silite a garantilor. Daca valoarea acestora s-a diminuat simtitor poate aparea situatia in care nu se pot acoperi:

- creditul dobanda

- penalizarile

- cheltuielile de executare silita