Finanțarea Dezvoltării Imobiliare prin Piața de Capital

1. Investiţiile imobiliare

Investiţiile imobiliare sunt acele investiţii în bunuri imobile (terenuri şi/sau clădiri sau alte construcţii) capabile să producă câştiguri financiare (profit) din exploatarea lor.

În mod uzual, conceptul de investiţie imobiliară este atribuit acelui tip de investiţie care poate fi:

- achiziţia unui teren şi/sau clădire (sau părţi ale ei) cu destinaţie rezidenţială, de afaceri, pentru scopuri de producţie, logistică sau comerciale;

- achiziţia în vederea revânzării unui teren, construcţii sau părţi ale acesteia;

- alocarea unei sume de bani pentru construcţia sau modernizarea unei clădiri în vederea închirierii sau vânzării.

Pentru ca investiţia imobiliară să fie considerată fezabilă, prin alocarea sumelor investite trebuie să rezulte un profit semnificativ, iar durata de recuperare să fie rezonabilă şi mai mică decât durata de rambursare a creditului.

Investiţiile imobiliare le putem clasifica în două mari categorii, şi anume:

1. Investiţii imobiliare directe, denumite şi investiţii în proprietăţi imobiliare în vederea achiziţiei, reabilitării, dezvoltării, modernizării, exploatării sau revânzării. Spre exemplu, achiziţia unor terenuri pentru realizarea unor construcţii noi sau revânzare în cazul în care valoarea lor de piaţă ar creşte semnificativ, achiziţia unor apartamente sau hoteluri care după lucrări de reabilitare vor fi închiriate sau vândute, achiziţia unor noi terenuri cu scopul realizării de clădiri pentru spaţii comerciale, birouri pentru uz propriu sau pentru închiriere, achiziţii de terenuri şi clădiri pentru extinderea unor activităţi comerciale sau de producţie etc.

2. Investiţii imobiliare indirecte sau investiţii în fonduri imobiliare sau titluri de valori imobiliare (opţiuni imobiliare). Spre exemplu, cumpărarea unor obligaţiuni sau opţiuni de la fondurile de investiţii din domeniul imobiliar.

2. Caracteristicile pieţei imobiliare

Pieţele imobiliare au următoarele caracteristici specifice:

- fiecare proprietate este unică în felul ei, întrucât amplasamentele sunt unice pe glob;

- din punct de vedere contabil, terenurile nu se amortizează, construcţiile se amortizează în timp;

- bunurile imobile au durata de viaţă mare, masurabilă în zeci şi sute de ani;

- valoarea relativ ridicată a proprietăţilor imobiliare ce necesită o putere mare de cumpărare şi, prin urmare, pieţele imobiliare şi din acest motiv sunt foarte sensibile la schimbarea nivelului salariilor, la stabilitatea veniturilor şi numărul de locuri de muncă;

- volumul creditului ce poate fi obţinut pentru achiziţii sau îmbunătăţiri de proprietăţi imobiliare, dobănzile pe perioade lungi, mărimea avansului, durata rambursării, toate sunt pe pieţele imobiliare, întrucât aceeaşi cauză a preţurilor ridicate ale proprietăţilor şi deciziile de cumpărare sunt influenţate de tipul de finanţare oferit;

- informaţiile despre preţurile de ofertă sau de tranzacţie a unor proprietăţi imobiliare similare nu sunt disponibile imediat din diferite motive;

- proprietatea imobiliară are un grad redus de lichiditate, ceea ce înseamnă că ea nu se vinde rapid (cu excepţia cazurilor în care cererea este mult mai mare decât oferta, întrucât împlică tranzacţii cu sume mari de bani şi proceduri de transfer complexe (vânzarea-cumpărarea este precedată de activităţi de înregistrare cadastrală şi notarială);

- dată fiind valoarea mare a proprietăţilor, finanţarea nu se obţine imediat, de multe ori fiind necesare analize amănunţite din partea băncii în vederea verificării bonităţii clienţilor.

3. Descrierea pieţei imobilare din România

În România se poate vorbi de existenţa unei pieţe imobiliare abia după perioada anilor 1990, exceptând perioada interbelică.

La începutul anilor '90 a fost promovată o politică generală de liberalizare rapidă a preţurilor, care a determinat creşterea bruscă a costurilor locuinţelor. Ea nu a fost însă însoţită de creşterea în acelaşi ritm a salariilor, atragând în consecinţă scăderea puterii de cumpărare. S-a produs un dezechilibru între puterea de cumpărare a populaţiei şi costul unei locuinţe. În continuare dezechilibrul s-a accentual. Astăzi, după un deceniu, situaţia reală a accesului la o locuinţă proprie dovedeşte că forţele pieţei nu au putut reacţiona în condiţiile imensei disparităţi între cererea reală şi ofertă.