Finanțarea imobiliară din Suedia

1. Aspecte generale privind finanţarea imobiliară comercială

Sectorul imobiliar reprezintă în momentul de faţă unul dintre cele mai importante sectoare ale economiei la nivel naţional şi chiar mondial, şi este un domeniu din ce în ce mai accentuat, din diverse motive: populaţia şi persoanele juridice se implică în mod frecvent şi obligatoriu în acest sector, domeniul este unul care se dezvoltă într-un ritm rapid, etc. De asemenea, nu trebuie neglijat faptul că actuala criză economică mondială îşi are originile în creditele “subprime”, adică credite imobiliare.

Piaţa imobiliară reprezintă ”locul” de întâlnire al cererii cu oferta de imobile, atât apartamente, case, vile cât şi terenuri sau spaţii comerciale, şi unde se stabileşte preţul pentru aceste bunuri, ca rezultat al negocierilor între cumpărători şi vânzători . De obicei, pe această piaţă se poate constata că avem o cerere excedentară, ceea ce se manifestă printr-o influenţă asupra preţului de vânzare.

Finanţarea domeniului imobiliar reflectă totalitatea modalităţilor prin care se procură şi se utilizează resursele financiare necesare dezvoltării domeniului imobiliar . Investiţiile imobiliare reprezintă acele investiţii în bunuri imobile (terenuri şi/sau clădiri sau alte construcţii) capabile să producă câştiguri financiare din exploatarea lor.

În ţările Europei Occidentale, finanţarea sectorului imobiliar era în principal asigurată de către piaţa liberă a capitalurilor. În Germania, Austria, Danemarca, Franţa, Regatul Unit al Marii Britanii şi în Suedia, organizaţiile specializate în finanţarea imobiliară joacă un rol foarte important .

În funcţie de destinaţia clădirilor piaţa imobiliară poate fi segmentată în două categorii, piaţa imobiliară rezidenţială şi piaţa imobiliară comercială.

Proprietăţile sau imobilele comerciale sunt totalitatea imobilelor nonrezidenţiale, reprezentând spaţii de birouri, depozite, complexe industriale, centre comerciale, spitale, moteluri, hoteluri, pensiuni, etc. Evaluarea proprietăţilor imobiliare comerciale suedeze se face, ca în oricare altă zonă a lumii, prin confruntarea dintre cererea şi oferta de proprietăţi comerciale.

Pe piaţa imobiliară, cererea reprezintă numărul de solicitări pentru un anumit tip de imobiliare pentru care se manifestă dorinţa de achiziţie sau închiriere, la diferite preţuri, în funcţie de intervalul de timp când are loc tranzacţia. Analiza cererii de proprietăţi de tip comercial presupune identificarea potenţialilor cumpărători şi a comportamentului acestora.

Oferta, pe piaţa imobiliară, este reprezentată de numărul de proprietăţi dintr-un anumit tip disponibil pentru vânzarea sau închirierea la un moment dat, precum şi din stocul de proprietăţi existente. Deci, piaţa imobiliară comercială permite confruntarea cererii cu oferta de produse specifice, produse imobiliare de tip comercial, de unde rezultă preţul.

Conform unor studii recente efectuate de consultanţii imobiliari internaţionali Cushman&Wakefield (C&W), nivelul global al investiţiilor în proprietăţi comerciale a avut o scădere abruptă şi într-un interval extrem de scurt, cu 59% în 2008 comparativ cu 2007, înregistrând o valoare de circa 116.25 mld.euro. De asemenea, anul 2009 se caracterizează printr-o scădere a volumului total de investiţii în proprietăţi comerciale până la aproximativ 70.5 mld.euro , scădere datorată efectelor crizei economice şi financiare internaţionale, aşa cum se poate observa din figura nr.1. Pe parcursul anului 2010, investiţiile în segmentul imobiliar comercial (birouri, mall-uri şi spaţii industriale) din Europa au ajuns la aproximativ 105.5 mld. euro, potrivit celui mai recent studiu al DTZ, „Investment Market Update“. Acest lucru a fost stimulat de creşterea semnificativă a cererii de spaţii comerciale (în locaţii din Marea Britanie, Germania, Suedia, Franţa şi Ţările de Jos, precum şi pe alte pieţe, cum ar fi Polonia, Republica Cehă, Norvegia şi într-o oarecare măsură, Turcia), şi de încrederea îmbunătăţită a investitorilor străini pe pieţele de credit.

Figura nr.1. Evoluţia nivelului investiţiilor în proprietaţi comerciale în Europa 2006-2010

Sursa: Cushman & Wakefield

În anul 2009, în Europa au fost inaugurate, puţin peste 10 milioane mp de spaţii comerciale în centre de cumpărături, pe când în anul 2010, totalul suprafeţei de centre comerciale europene s-a ridicat la 154 de milioane mp. De altfel, majoritatea retailerilor (39%) au declarat că Europa de Est oferă cele mai bune oportunităţi de afaceri în următorii trei ani, potrivit „International Retailer’s Survey”, urmată de Europa Centrală (36%), Europa de Vest şi de Nord (30%), în timp ce Europa de Sud se situează pe ultimul loc, cu 12%. Spaţiile închiriate de majoritatea retailerilor sunt cuprinse între 301 si 500 mp. Media spaţiilor închiriate este mai mare în Europa de Vest şi de Nord – 1.162 mp - şi mai mică în Europa de Sud (688 mp). Europa de Est se situează undeva pe la mijloc, dar mai aproape de ţările vestice şi nordice.