Finanțarea Imobiliară Rezidențială din Austria

CAPITOLUL I

PIAȚA IMOBILIARĂ DIN AUSTRIA

Necesitatea finanțării proiectelor imobiliare în Austria a căpătat în ultimii ani un trend ascendent. Austria este una dintre cele mai dezvoltate țări europene, cu infrastructură și sistem de comunicații bine pus la punct, care au dus la dezvoltarea pieței imobiliare. Evoluția economică de-a lungul timpului a Austriei a influențaț deasemenea și dezvoltarea imobiliară.

Astfel, în timpul Primei Republici (1919-1938 ), autoritățile capitalei austriece și alte municipialități au urmărit o politică progresivă de dezvoltare a sectorului locativ, construind clădiri de apartamente pentru muncitori.

După al doilea război mondial, standardele imobiliare austriece erau scăzute, reflectând calitatea scăzută a dezvoltării imobiliare, urbane cât și rurale, dezvoltarea economică săracă a țării din perioada interbelică, cât și degradarea și distrugerile de imobile petrecute în timpul războiului. Aglomerarea urbană iși spunea cuvântul, efectele fiind tot mai vizibile în centrele urbane și în rândul clasei muncitoare, o mare parte din locuințe nefiind dotate cu utilități moderne cum ar fi apa curentă, încălzire centrală. Până în anul 1967, autoritățile publice s-au implicat activ în dezvoltarea imobiliară, 157.386 de locuințe fiind construite prin intermediul Fondului Federal de Acomodare, iar 75.663 de case avariate de război au fost reamenajate prin intermediul Fondului de Reconstrucție Imobiliară. Sistemul public de dezvoltare imobiliară a fost descentralizat, iar controlul a fost preluat de autoritățile locale.

La începutul anilor 90, abia doar 55% din cetățenii austrieci dețineau propriile lor case sau apartamente, fie ca proprietari individuali, fie prin intermediul cooperativelor de proprietari. Rata proprietăților private este mai ridicată la nivel rural decât la cel urban, și mai ridicat în vestul și centrul țării comparativ cu estul acesteia. Chiriile sunt cele mai întâlnite forme locative în centrul Austriei. Construirea și deținerea clădirilor de apartamente de către autoritățile municipale sunt comune în orașe, cum ar fi Viena. Până în anii 90, 10% din cetățenii Austriei dețineau o a doua reședință, deținută în scopuri recreaționale.

Sursa: Institute for Research on Qualifications and Training of the Austrian Economy

La începutul anilor 90, aproximativ 25% din cheltuielile unei gospodării austriece erau de tip locativ, însumând ipoteci, chirii sau utilități. Prețul unei locuințe s-a dovedit a fi destul de stabil de-a lungul timpului, totuși, o creștere dramatică a putut fi observată în prețul unei locuințe între anii 1987-1994, o creștere de până la 150% , datorată de dezvoltarea economică a Europei de Est, creșterea fenomenului de imigrare și creșterea proprietăților private. Între 2005-2006 s-a observat o creștere cu aproximativ 3-4%, în principal datorită ratelor de dobândă scăzute, creșterea pieței ipotecare și a unei creșteri economice puternice.

În ciuda situației economice globale actuale, prețul imobilelor nu a demonstrat un declin din cauza crizei financiare.

În urma unui sondaj practicat de Banca Centrală a Austriei a reieșit faptul că 67,1% din gospodăriile cu împrumuturi imobiliare au rate variabile ale împrumuturilor, doar 38% având rate fixe. Restul de 6,4% nu plătesc nicio dobândă, având împrumuturi de la familie sau prieteni. Această situație demonstrează faptul că piața imobiliară austriacă este destul de sensibilă la schimbările ratei dobânzii. Tendința de diminuare a cheltuielilor statului în combinație cu creșterea cheltuielilor gospodăriilor pentru finanțarea dezvoltării locative este tot mai vizibilă în Europa. În Austria, o mare parte a capitalului pentru construirea de locuințe încă este asigurat de către autoritățile publice. Cheltuielile anulale ale autorităților publice pentru sprijinirea domeniului locativ se ridică la aproximativ 200 milioane de euro, și reprezintă 8% din totalul cheltuielilor imobiliare. Aceste cheltuieli se referă în principal la chirii și nu la tranzacții pe piața imobiliară.