Finanțarea imobiliară rezidențială din Austria

CAPITOLUL I: TENDINȚE ȘI CONCEPTE ALE FINANȚĂRII IMOBILIARE REZIDENȚIALE ÎN AUSTRIA

Economia din Austria a început să se reducă încă din anul 2008, produsul intern brut s-a majorat în termeni reali cu 1,8%. Având în vedere mai mulți factori negativi, economia Austriei s-a comportat mai bine decât celelalte țări din Uniunea Europeană.

Contribuția cu cel mai mare impact la creșterea produsului intern brut a venit de la cererea finală, care a avut o creștere de 2,9%, în același timp în care celelalte componente ale produsului intern brut au garantat un aport mai slab, importurile având o contribuție negativă de -0,8% la creșterea produsului intern brut. Referitor la exporturi, acestea au avut o creștere față de anul precedent de 1,2%. În anul 2008 rata inflației a fost de 3,2%, adică cu un procent mai mult față de anul 2007, iar referitor la rata șomajului aceasta a scăzut în anul 2008, ajungând la 3,8%.

În ceea ce privește investițiile imobiliare rezidențiale, acestea au avut o creștere de 0,7% în comparație cu anul 2007. Conform datelor statistice, în anul 2008 existau aproximativ 42.300 autorizații de construcție de locuințe și respectiv aproximativ 41.920 reabilitări de locuințe. Atfel, între anii 2005-2008 investițiile imobiliare rezidențiale au avut o majorare cu doar 0,3%, iar costurile bunurilor imobiliare au înregistrat creșteri semnificative de aproximativ 4%.

Cu toate acestea, acest ciclu pozitiv a luat sfârșit în anul 2008, astfel încât piața imobiliară nu a înregistrat nici o creștere medie a prețurilor la locuințe în acel an. Această schimbare în ciclul pietei locuințelor nu s-a reflectat încă în investițiile rezidențiale, care au continuat să crească în 2008.

Conform datelor de mai jos, creditele rezidențiale au avut o creștere semnificativă de 9,6% față de anul 2007, având un total în anul 2008 de 71,346 milioane de euro. Prin urmare, se constată faptul că aceasta a fost cea mai mare creștere în ceea ce privește rata restanțelor împrumuturilor ipotecare a țărilor din Uniunea Europeană, după Grecia și Luxemburg.

Referitor la împrumuturile ipotecare rezidențiale ca procent din PIB acestea au crescut de la 23,9% în anul 2007 la 25,3% în anul 2008. În ceea ce privește ratele creditelor ipotecare pentru locuințe, acestea au crescut în anul 2007 de la 4,79% la 5,32% în anul 2008.

Tabel nr. 1:

UE

2008 AUSTRIA

2008 AUSTRIA

2007

Creștere PIB 0,8% 1,8% 3,1%

Rata șomajului 7% 3,8% 4,4%

Inflația 3,7% 3,2% 2,2%

Procentul de proprietăți ocupate 66,8% 57% 57%

Împrumuturi ipotecare rezidențiale ca procent din PIB 49,8% 25,3% 23,9%

Împrumuturi ipotecare rezidențiale pe cap de locuitor (euro) 12.24 8.56 7.82

Valoarea totală a împrumuturilor rezidențiale (milioane euro) 6.087.928 71.346 65.070

Procentual anual de creștere al prețului locuinței 0,3% 0% 3,7%

Rata de credit ipotecar tipic (euro) 5,5% 5,3% 4,8%

Procentual ratelor creditelor din împrumuturile rezidențiale 21,2% 11,8% 6,3%

1.1. Dezvoltarea rezidențială și rolul pe care guvernul îl are în piețele imobiliare din Austria

În ceea ce privește piața imobiliară austriacă se observă faptul că prețurile proprietăților imobiliare, comparativ cu alte țări din Uniunea Europeană sunt mult mai mari. Astfel, se constată faptul că destul de ridicată este și rata impozitului, atunci când vorbim despre cumpărarea și respectiv despre vânzarea de bunuri imobiliare.

În cazul în care bunul imobil respectiv este achiziționat de către o anumită persoană având ca scop principal închirierea acelei locuințe unei alte persoane, dobânzile ipotecare sunt deductibile, iar în cazul în care acel bun imobil nu v-a fi dat spre închiriere, proprietarul poate beneficia de unele reduceri aferente dobânzii la unele împrumuturi.

Putem spune că un aspect important este constituit de către impozitul pe câștigurile de capital în ceea ce privește vânzarea de bunuri imobiliare, dar acest tip de impozit este perceput numai în cazul în care intervalul de timp dintre cumpărare și vânzare nu depășește 10 ani.

În momentul în care Austria a intrat în Uniunea Europeană, s-a observat o modificare majoră a legislației care favoriza cumpărarea de locuințe de către străini din țările membre. În special germanii și italienii sunt principalii investitori care cumpără bunuri imobile rezidențiale.

În cazul în care o persoană fizică nu are reședința într-o țară UE, aceasta trebuie să dobândească permisiunea de la Biroul Autorității Locale unde persoana respectivă dorește să efectueze cumpărarea de bunuri imobiliare.

La Austria Land Registry se înregistrează acel drept de proprietate în termen de 3 luni din momentul în care s-a înregistrat tranzacția respectivă, iar cumpărătorul bunului imobil trebuie neapărat să deschidă un depozit la data în care semnează precontracul de achiziționare în valoare de 10%.

Persoana care achiziționează un bun imobil rezidențial în Austria trebuie să plătească anumite impozite și taxe regulat, astfel:

a) Impozit pe venit din transferul dreptului de proprietate imobiliară (3,5% din prețul de cumpărare al bunului imobil);

b) Înscrierea în cadastrul imobiliar (1%);

c) Taxe notar (2%+TVA);

d) Comision imobiliar (3%+TVA);

e) Alte cheltuieli cum ar fi legalizarea semnăturilor (aproximativ 350 de EURO).

Cumpărătorul achită prețul de achiziție al bunului imobil direct în contul de garanție al notarului, iar banii sunt depuși vânzătorului abia în momentul contractat în contractul de vânzare-cumpărare. La notar se mai achită impozitul pe veniturile din transferul dreptului de proprietate, taxele notariale, dar și acele taxe de înregistrare.