Finantarea Imobiliară Rezidentială din Danemarca

1. Particularităti ale finantării imobiliare în Danemarca

1.1. Aparitia nevoii de finantare în domeniul imobiliar

Conceptul de finantare a domeniului imobiliar reflectă totalitatea modalitătilor prin care se procură si se utilizează resursele financiare necesare dezvoltării domeniului imobiliar.

Imobilele se clasifică în imobil rezidential si imobil comercial. Prin imobilul de tip rezidential se întelege acele parcele de teren cu constructii alcătuite din una sau mai multe camere de locuit, cu dependintele, dotările si utilitătile necesare, care satisfac cerintele de locuit ale unei persoane sau familii.

Necesitatea modalitătilor de finantare în Danemarca a apărut în 1795, când un incendiu imens a ars în totalitate numeroase clădiri din Copenhaga, fiind necesară reconstructia orasului. În conditiile în care creditele erau limitate, a fost necesară înfiintarea unei asociatii de credit ipotecar pentru a oferi împrumuturile necesare, garantate cu proprietăti imobiliare.

Pentru finantarea împrumuturilor au fost emise obligatiuni ipotecare, cu scopul de a procura resursele necesare, astfel de mai bine de 200 ani a apărut emisiunea de obligatiuni ipotecare în Danemarca.

În perioada primelor 100 de ani de la aparitia sectorului de creditare ipotecar, institutiile de creditare au fost organizate sub forma unor asociatii cu caracter reciproc, contribuind semnificativ la dezvoltarea acestui sector din punctul de vedere al protejării investitorilor.

La sfârsitul anilor 1950, guvernul danez a hotărât ca institutiile de credit să devină bănci ipotecare independente, conducând astfel la aparitia unor noi aspecte legislative, ca apoi în anul 1989 să se producă o dereglementare în ceea ce priveste sectorul de creditare ipotecar, prin acordarea dreptului băncilor comerciale si băncilor de economii să devină bănci ipotecare, rezultând într-o consolidare a sistemului.

În toată această perioadă, de la aparitia sistemul de finantare imobiliar în Danemarca, s-au produs anumite modificări, dar principiul de bază a rămas acelasi, supravietuind numeroaselor turbulente politice si crizelor financiare.

Acest succes a sistemului de finantare prin credite ipotecare s-a datorat în principal reglementărilor legislative, care a pus un accent foarte mare pe protectia investitorilor si impunerea unor limite stricte privind asumarea riscurilor de către băncile ipotecare.

1.2. Sistemul danez de finantare a imobilelor rezidentiale

În sectorul danez de finantare a imobilelor rezidentiale din Danemarca acţionează băncile ipotecare, singurele instituţii financiare autorizate să desfăşoare activităţi de împrumut ipotecar.

Acestea sunt supravegheate de Autoritatea daneză de supraveghere financiară (DFSA). Ele acţionează ca o legătură directă între debitori şi investitori, creditorii având obligatia să ofere toate functiile împrumutului în cadrul aceleiasi bănci.

Instituţiile de credit ipotecar din Danemarca au câştigat o poziţie centrală în economia daneză, datorită perioadei îndelungate în care si-au desfăsurat activitatea ca fiind întreprinderi financiare specializate în acordarea de credite ipotecare în vederea achizitionării de proprietăţii imobiliare.

În prezent sistemul de finantare a proprietătilor imobiliare se bazează pe aceleasi principii generale, care au consacrat sectorul creditelor ipotecare, singurele modificări fiind efectuate asupra entitătilor care oferă împrumuturi ipotecare, numărul acestora reducându-se, în acest moment fiind un număr de 7 institutii, prezentate în tabelul următor.

Tabel 1: Băncile ipotecare din Danemarca, volumul creditelor acordate

si cota de piată detinută

După cum se poate observa din tabelul de mai sus, cele mai multe ipoteci în Danemarca sunt furnizate de două institutii din cele şapte mari bănci ipotecare, cele două institutii fiind Nykredit si Realkredit Danmark cu o cotă de piată de 40,6% si respectiv 31,8%, celelalte institutii având o cotă de piată redusă.