Finanțarea Imobiliară Rezidențială din Franța

CAP I. PIAȚA IMOBILIARĂ REZIDENȚIALĂ DIN FRANȚA

Sistemele de finanțare a locuințelor de pe piața europeană au evoluat, rezultând o mare diversitate de instituții care oferă credite ipotecare. În unele țări, creditele ipotecare sunt acordate de către instiutuțiile specializate (de ex. Băncile ipotecare, societățile de construcție), dar în majoritatea țărilor europene acest tip de credit este oferit de băncile comerciale și de către băncile de economii. La nivel european, în ultimii ani s-a înregistrat o tendință de despecializare a tipurilor de instiuții care oferă credite ipotecare.

În Franța, majoritatea creditelor ipotecare sunt oferite de către băncile comerciale, în special de către primele trei bănci din sistemul bancar francez, și anume BNP Parisbas, Societe Generale și Credit Agricole.

Finanțarea imobiliară rezidențială din Franța se referă în primul rând la procesul prin care creditorii obțin resursele necesare pentru a acorda ulterior imprumuturi clienților persoane fizice sub forma creditului ipotecar/imobiliar. În Franța, finanțarea imobiliară se realizează prin depozitele atrase de la populație și foarte puțin prin obligațiuni, așa cum se întâmplă în alte țări europene.

Finanțarea creditelor pe baza depozitelor prezintă o serie de dezavantaje, printre care se numără și faptul că depozitele constituie pasive pe termen scurt, iar creditele ipotecare sunt active pe termen lung. De asemenea, depozitele sunt oferite la o rată a dobânzii variabilă, iar în Franța, majoritatea creditelor ipotecare sunt acordate la o rată a dobânzii fixă.

În altă ordine de idei, finanțarea creditelor ipotecare prin obligațiuni este o metodă foarte des utilizată în Germania și Danemarca, începând să fie utilizate din ce în ce mai mult și în Franța, Spania, Marea Britanie. Finanțarea acestor tipuri de credite prin obligațiuni reprezintă, în prezent în Franța, 20% din finanțarea totală.

Concluzionând, cele trei surse principale de finanțare a creditelor ipotecare în Franța sunt: depozitele atrase din activitatea de retail (aproximatic 2/3 din creditele ipotecare din Franța sunt finanțate din depozite), obligațiunile garantate și titlurile garantate cu ipotecă.

În Franţa, piaţa creditelor ipotecare este una dintre cele mai mari din Uniunea Europeană. În ultimii zece ani, acest segment s-a dezvoltat puternic: de la 22% din PIB în anul 2000, a ajuns la 44.7% din PIB în 2011. Piața creditelor ipotecare din Franța a crescut cu 5.86% în 2011, dar din a doua jumătate a aceluiași an, creșterea s-a diminuat în intensitate. Principala cauză ar fi adoptarea de către bănci a criteriilor Basel III. Astfel, băncile au devenit mai stricte în ceea ce privește acordarea de credite ipotecare. Mai mult de atât, a existat la sfârșitul anului 2011 o tendință de creștere a prudențialității bancare, în special în acordarea de împrumuturi investitorilor instituționali și non- rezidenților.

Grafic nr.1 Total credite ipotecare restante (mld. Euro)

Însă, se poate observa o creștere a creditelor ipotecare restante, cu aproximativ 14% în fiecare an, ajungând la sfârșitul anului 2011 la un nivel de 800 mld. Euro.

Într-un raport efectuat de Danske Bank, se menționează o scădere puternică în Franța a cererii pentru împrumuturi pentru achiziții imobiliare, pentru contracte de construcții și pentru permise imobiliare în primele luni ale anului 2012, creșterea restricțiilor de obținere a împrumuturilor pentru achiziții imobiliare și faptul că asigurările contra împrumuturilor neperformante au crescut puternic din 2008, deși ele reprezintă doar 1,8% din totalul împrumuturilor imobiliare. De asemenea se mai precizează că piața imobiliară franceză este vulnerabilă față de o creștere puternică a dobânzilor.