Finanțarea Imobiliară Rezidențială din Irlanda

Capitolul 1. Criza mondială a pieţei imobiliare rezidenţiale

1.1 Cele patru crize ale pieţei imobiliare rezidenţiale

Criza imobiliară a pieţei imobiliare rezidenţiale a cunoscut patru etape, gestionarea fiecăreia dintre ele determinând evoluţia ulterioară a crizei:

a. Primele semne de sufocare: înainte de accentuarea crizei financiare, piaţa imobiliară rezidenţială a prezentat semne de sufocare care conduceau către o răsturnare a situaţiei prin următoarele elemente:

• în mai multe ţări se putea observa cu lejeritate o supraproducţie, în special în Spania şi Irlanda, ţări care indicau un nivel al lucrărilor mult depăşit în raport cu demografia naţională şi cererea reală de pe piaţă;

• preţurile în segmentul imobiliar creşteau, devenind din ce în ce mai mult incompatibile cu mijloacele financiare ale cumpărătorilor;

• pentru a rezolva problema locuinţelor, băncile au adus în ultimii ani o politică care s-a tradus printr-o îndatorare accentuată a achiziţionarilor.

Această criză de adaptare începuse să dea semne încă din 2007 în special în aceste două ţări, Spania şi Irlanda, generalizându-se apoi în primul trimestru al anului 2008. Situaţia a fost oarecum amortizată cu ajutorul aşa-numitelor “subprime” lansate în Statele Unite, prin care băncile acceptau să acorde credite în schimbul unor garanţii minime. Băncile americane împrumutaseră masiv în astfel de condiţii, iar cu timpul, populaţia nu a mai putut să ramburseze creditele.

b. Criza creditelor: Criza financiară s-a agravat brutal şi a prins amploare internaţională începând cu luna iulie a anului 2008, degenerând într-o criză a creditelor, într-un climat de neîncredere între bănci, acestea nevrând să îşi mai asume riscul de a împrumuta o instituţie care ascundea creanţe dubioase, afectate de produsele derivate bazate pe principiul “subprimelor”. Într-un astfel de context oferta creditelor pentru locuinţe şi către întreprinderi a secat subit.

c. Anticipările negative: Pe parcursul celui de-al patrulea trimestru al anului 2008, piaţa imobiliară rezidenţială s-a confruntat cu o a treia criză, cea a anticipărilot negative din partea majorităţii agenţilor imobiliari:

• băncile, temându-se de riscurile la care se expun n-au mai acordat împrumuturi de refinanţare, ci au înăsprit condiţiile de creditare; practic acestea au anticipat noile scăderi ale ratei dobânzii din partea Băncii Centrale Europene;

• cumpărătorii au constatat o tendiţă de scădere a preţurilor locuinţelor, devenind totodată mult mai răbdători în investiţii, aşteptând parcă un nou val de scădere a preţurilor. Totdată şi băncile au aşteptat o diminuare a dobânzilor considerând că situaţia economică actuală (scăderea puterii de cumpărare accentuată de şomaj) nu va fi una propice pentru astfel de investiţii;

• dezvoltatorii, remarcând o nouă creştere a stocurilor, au devenit mult mai prudenţi, reducând sau chiar renunţând la proiectele noi ce urmau a fi demarcate în viitorul apropiat;

• în cele din urmă investitorii s-au retras de pe piaţă în aşteptarea unor oferte suficient de rentabile.

d. Criza reală în ceea ce priveşte cererea: De la începutul anului 2009, putem considera ca noile abordări au condus către o nouă etapă, cea a unei crize reale în ceea ce priveşte cererea. Anticipările au condus politica monetară a Băncii Centrale Europene să rămână la cel mai scazut nivel înregistrat vreodată de la înfiinţarea ei. În continuare, acest context macroeconomic va conduce către o creştere a ratei şomajului şi o scădere a puterii de cumpărare.

Creditele pentru locuinţe au scăzut cu 33% în anul 2008, luând în considerare previziunile efectuate de Euroconstruct, în urma evaluării datelor statistice furnizate de 13 ţări europene. Acest declin a fost puternic remarcat în Spania, Marea Britanie, Portugalia şi Irlanda. Astfel, se poate afirma că acest declin s-a manifestat cu atât mai puternic cu cât creşterea precedentă a fost mai puternică. În acest contextul, cumpărătorii au anticipat acest refuz de creditare, renunţând practic la a-l mai solicita, chiar dacă unii dintre ei ar fi putut beneficia în continuare de aceste creditări. Acest fapt i-a afectat mai mult pe dezvoltatori care s-au văzut nevoiţi să renunţe la proiectele ce urmau a fi continuate sau demarate. Prin urmare, aceste fenomene de anticipare s-au conjugat cu scăderea efectivă a ofertei, accentuând şi mai mult fenomenul. În perioada 2000-2007, creşterea preţurilor a fost una considerabilă în ţări ca Spania, Marea Britanie, Irlanda, Belgia, Franţa, Suedia şi Danemarca, unde preţurile au suferit chiar o dublare; singura excepţie este Germania, care, dimpotrivă, a înregistrat o scădere a cu 8% a preţurilor pe piaţa imobiliară Începând cu anul 2007, piaţa s-a orientat către o corectare a preţurilor. Această corecţie a preţurilor poate părea însă una modestă având în vedere nivelul de creştere a anterior şi posibilităţile de cumpărare. Însă diferenţele geografice vor păstra în continuare un nivel ridicat, zonele mai atractive vor înregistra o scădere mai mică, acestea bazându-se pe cererea permanentă. În cele din urmă, problema se pune dacă aceste scăderi ale preţurilor vor fi suficiente pentru a reface în parte solvabilitatea cumpărătorilor.