Piața creditelor imobiliare din România

Cap.1. Aspecte generale privind creditul imobiliar

Creditul imobiliar este acordat pe termen mediu sau lung, în principal persoanelor fizice pentru satisfacerea unor nevoi personale, urmăresc achiziționarea de noi locuințe sau pentru modernizarea sau extinderea construcțiilor deja existente. Creditele sunt rambursate din veniturile indivizilor, care au rămas disponibile după ce au fost achitate cheltuielile standard cu întreținerea, alimentația.

Creșterea rapidă în ultimii ani a volumului creditului bancar și în special a componentei valutare, precum și criza creditelor ipotecare subprime din SUA, a determinat autoritatea monetară să ia un set de măsuri de îmbunătățire a cadrului de reglementare cuprinse în Regulamentul nr.11/2008, care urmărește creditele pe termen mediu și lung și în mod deosebit, creditele imobiliare.

Creditele imobiliare sunt reprezentate de:

1. Credite pentru cumpărări de locuințe și terenuri, aflate în intravilan;

Termen: 10 ani.

Suma maximă: 85% din prețul locuinței.

Garanție: ipotecă de rangul I asupra locuinței și unul sau 2 giranți.

2. Credite pentru modernizarea, repararea sau consolidarea locuinței;

Termen: 5 ani.

Suma maximă: 80% din valoarea devizului.

Garanție: asigurarea lucrării de amenajare și unul sau 2 giranți.

3. Credite temporare sau punte pentru asigurarea resurselor financiare necesare pentru achiziționarea unei proprietăți imobiliare noi, până la vânzarea imobilului deținut inițial.

Termen: 1-3 ani, iar rambursarea se face într-o singură tranșă, la vânzarea locuinței deținute inițial.

Suma maximă: 80% din prețul locuinței ce urmează a fi vândută, care a fost evaluată de către bancă.

Garanție: ipotecă de rangul I asupra unei proprietăți personale propuse spre valorificare și unul sau 2 giranți.

Contractarea unui credit imobiliar poate presupune următoarele costuri:

- comisionul de analiza dosar;

- comisionul de acordare;

- taxele notariale, antecontract și contract de vânzare-cumpărare;

- asigurare viață și asigurare locuință.

Principalele forme ale creditului destinate clienților persoane fizice sunt:

- Credite ipotecare sau imobiliare rezidențiale;

- Credite imobiliare acordate în sistemele colective de economisire;

- Credite punte;

- Credite de nevoi personale;

- Credite pentru bunuri de consum;

- Credite auto;

- Credite pentru refinanțare;

- Credite pentru studii, vacanțe.

Creditele imobiliare rezidențiale vizează persoanele fizice care au ca scop achiziționarea unui imobil, construirea, consolidarea sau extinderea unei locuințe. Pentru acordarea de credite imobiliare, este necesară existența unui contract de ipotecă, ca și garanție. Având în vedere că este un credit pe termen mediu și lung, creditul imobiliar poate fi acordat de obicei pe o perioadă de la 5 până la 30 de ani.

Sunt și credite imobiliare a căror scadență se întinde pe o perioadă mai lungă, fiind numite și credite pe mai multe generații, plata ratelor urmând să fie făcută de către urmașii celor care au contractat casa, pe baza unor clauze speciale existente în contractul de credit.

Creditele imobiliare acordate în sistemele colective de economisire presupun acordarea creditului, după o perioadă prealabilă de economisire. Acest credit poate fi garantat prin întocmirea unui contract de ipotecă sau prin realizarea unei polițe de asigurare.

Actele necesare pentru întocmirea unui dosar de credit sunt:

- Actul de identitate în original;

- Adeverința de venit;

- Fisa fiscală, care se obține de la angajator;

- Certificat de căsătorie și certificatele de naștere ale copiilor;

- Cerere de credit;

- Acord de consultare a Biroului de Credit;

- Ultima factura de utilități, pentru a proba domiciliul stabil.

Deseori creditul imobiliar se confundă cu cel ipotecar. O diferență semnificativă nu există între cele două tipuri de credite. În principal diferența este dată de faptul că, creditul ipotecar se garantează cu ipoteca pe imobil, în timp ce creditul imobiliar se poate garanta și cu alte tipuri de garanții (giranți, alte imobile).

Având în vedere modificările legislative apărute la finalul anului 2008 și ulterior reglementările BNR de la finalul anului 2011, între un credit ipotecar și unul imobiliar nu mai există nici o diferență.